Nachhaltigkeitszertifikate: Bringen grüne Büros mehr Miete?

Immobilien und die Bauwirtschaft sind für etwa ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich. "Wie Gebäude künftig entworfen, gebaut und betrieben werden, hat also einen wesentlichen Einfluss auf das Ausmaß des Emissionsausstoßes", schreibt Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory Germany bei JLL, in einer Marktanalyse, die sich damit beschäftigt, welchen Einfluss Nachhaltigkeitszertifikate auf die Wertentwicklung von Büroimmobilien haben.

Untersucht wurden für die Studie die sogenannten "Big 7" Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In den sieben größten deutschen Büromärkten ist der zertifizierte Bürobestand laut JLL mittlerweile auf rund neun Millionen Quadratmeter angewachsen. Überdurchschnittlich hoch ist der Anteil zertifizierter Flächen bei neuen Bauvorhaben und Sanierungen.

Ruf nach Grün wird lauter: Nachfrage treibt die Mieten, wo die Büroflächen knapp sind

Kemper kommt zu dem Ergebnis, dass Nachhaltigkeitszertifikate zwar noch eine kleine, aber doch positive Auswirkung auf die Mieten haben, und dass sich die Anforderungen der Büronutzer an nachhaltige zertifizierte Objekte weiter verändern werden. Vieles spricht laut JLL dafür, dass die zu erwartende weiter zunehmende Nachfrage nach grünen Gebäuden die Mietentwicklung weiter antreiben wird, dort wo die Flächen knapp sind – im Umkehrschluss geht JLL davon aus, dass sich die Vermietbarkeit von Gebäuden, die nicht zertifiziert sind und nicht nachträglich zertifiziert werden, künftig als herausfordernd gestalten dürfte.

Bei den Eigentümern entwickelt sich die Vorliebe für grüne Büros und Verwaltungsgebäude schneller: In der Befragung im März 2021 äußerte mehr als die Hälfte (53 Prozent) der 23 ausgewählten Investoren, die in den vergangenen zehn Jahren insgesamt mehr als 61 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert haben, dass für sie ein Nachhaltigkeitszertifikat eine "hohe" bis "sehr hohe" Bedeutung beim Kauf einer Immobilie habe.

"Zertifizierungen sind mittlerweile nicht nur ein Aushängeschild für die Nutzer der Büroflächen, sondern auch ein wichtiges Element im Ankaufsprozess der Investoren selbst", erklärt Honoré Achille Simo, Head of Business Development Valuation & Transaction Advisory, JLL EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika). Ein Grund dafür: Für Bürogebäude mit mindestens einem Gold-Zertifikat in Top-Lagen sowie Zweit- und Drittlagen ist demnach ein Aufschlag auf die Mieten von bis zu 7,5 Prozent nachweisbar.

ESG-Kriterien: Ganz oben auf der Tagesordnung bei Immobilieninvestoren

Befragt wurden die Investoren auch zum Thema ESG (Environmental, Social und Governance) als Teil ihres unternehmerischen Handelns. Den Umweltaspekt "Environmental" sehen alle Investoren als "wichtig" oder "sehr wichtig" an. Die ESG-Kriterien "Social" und "Governance" folgen in ihrer Bedeutsamkeit für die Entscheider mit jeweils 70 Prozent. Mehrfachantworten waren in der Umfrage möglich. Niemand hat geurteilt, dass keine der drei Komponenten wichtig seien.

Auch beim Kauf von Immobilien haben ESG-Kriterien bei der Mehrheit der Befragten eine "hohe" (35 Prozent) oder "sehr hohe" (35 Prozent) Bedeutung. Bei rund einem Viertel (26 Prozent) der Investoren spielt das Thema noch eine "geringe" oder "sehr geringe Rolle. Von diesen 26 Prozent sagten JLL zufolge einige der Investoren, die Bedeutung von ESG hinge stark vom jeweiligen Investmentvehikel ab. Liege etwa bei einem Fonds der Fokus auf Nachhaltigkeit, spielten ESG-Kriterien eine größere Rolle. Wenn geplant sei, dass die Nachhaltigkeit der Immobilie erst nach dem Einkauf durch entsprechende Maßnahmen selbst zu steigern, sei die Bedeutung gering.

JLL-Analyse "Nachhaltigkeitszertifikat als Werttreiber?"