Entscheidungsstichwort (Thema)
Umfang des gewerblichen Grundstückshandels bei einem Bauträger
Leitsatz (redaktionell)
In den gewerblichen Grundstückshandel eines Bauträgers, der innerhalb von ca. 10 Jahren über 100 Objekte erworben, bebaut und in aller Regel nach kurzer Zeit wieder veräußert hat, sind wegen Vorliegens einer zumindest bedingten Veräußerungsabsicht auch Objekte einzubeziehen, bei denen der Steuerpflichtige die Grundstücke unbebaut erworben, Gebäude errichtet, in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt und anschließend bis zur Veräußerung noch ca. 9 bzw. ca. 7 Jahre durch Vermietung genutzt hatte. Im Streitfall sprach zudem bei einer Teileigentumseinheit zwingend für die Annahme einer zumindest bedingten Veräußerungsabsicht , dass das Teileigentum zunächst seinem betrieblichen Umlaufvermögen zugeordnet worden ist. Die spätere Verbuchung als Entnahme ins Privatvermögen konnte nicht dazu führen, dass eine einmal vorhandene bedingte Veräußerungsabsicht rückwirkend entfällt.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2
Tatbestand
Streitig ist im Veranlagungszeitraum 1995, ob die Gewinne aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken im Rahmen der Einkünfte aus Gewerbebetrieb (gewerblicher Grundstückshandel) zu erfassen sind.
Der Kläger, der im Streitjahr eine Bausparkassenvertretung unterhielt, betrieb daneben von Juni 1983 bis 1996 als Bauträger einen gewerblichen Grundstückshandel (vgl. § 34c Abs. 1 Nr. 2 a Gewerbeordnung – GewO – vom 21. Juni 1869 (RGBl S. 245) i.d.F. der Bekanntmachung vom 22. Februar 1999 (BGBl I, S. 202). In diesem Zusammenhang hat er – ganz überwiegend – unbebaute Grundstücke erworben, diese zeitnah bebaut, nach dem Wohnungseigentumsgesetz – WEG – aufgeteilt und die hierdurch entstehenden Sondereigentums- bzw. Teileigentumseinheiten einschließlich der dazugehörigen Miteigentumsanteile am Grund und Boden veräußert.
In den Jahren 1984/85 bis 1994 handelte es sich hierbei zahlenmäßig um folgende Objekte:
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1984/85: |
13 |
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1986: |
1 |
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1987: |
0 |
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1988: |
0 |
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1989: |
1 |
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1990: |
4 |
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1991: |
7 |
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1992: |
19 |
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1993: |
20 |
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1994: |
38 |
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Zusätzlich zu den vorstehend aufgeführten Objekten hatte der Kläger bereits im Jahre 1983 das unbebaute Grundstück Hauptstrasse 12 in … erworben und dieses mit zwei Wohnungen, einem Büro und einem im Juli 1985 fertiggestellten Ladengeschäft bebaut. Der Mietvertrag über die vorgenannten, als Apotheke genutzten Räumlichkeiten wurde am 6. Juli 1984 – bereits vor der endgültigen Fertigstellung – fest auf 10 Jahre abgeschlossen.
Nach der im Anschluss an die Erstellung erfolgten Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 WEG) wies der Kläger das Teileigentum an der Apotheke sowie die aus der Vermietung der Apotheke erzielten Einkünfte zunächst in seinem Betriebsvermögen bzw. als gewerbliche Einkünfte aus. Ausweislich des Betriebsprüfungsberichts des beklagten Finanzamts (FA) vom 17. Dezember 1990, der die Veranlagungszeiträume 1985 – 1987 erfasste, entnahm er im Jahre 1987 im Rahmen der Abschlussbuchungen auf den 31. Dezember 1985 das gesamte Gebäude in sein Privatvermögen. Seither erklärte er die Einkünfte als solche aus Vermietung und Verpachtung.
Ebenfalls in den o.g. verkauften Objekten nicht enthalten ist der Erwerb des unbebauten Grundstücks Schaffhauser Str. 4 a in … im Jahre 1987, auf dem der Kläger ein im Oktober 1988 fertiggestelltes Gebäude mit insgesamt 4 Einheiten errichtete. Die beiden hierdurch entstandenen Ladengeschäfte, das Büro und die Wohnung wurden – ebenfalls nach entsprechender Aufteilung nach dem WEG – auf 5 Jahre fest vermietet. Die Einkünfte hieraus hat der Kläger von Anfang an als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt.
Mit notariellen Kaufverträgen vom 18. Januar 1995 (Apotheke in Tiengen) und vom 13. Dezember 1995 (Ladengeschäfte, Büro und Wohnung des Gebäudes in …) veräußerte der Kläger diese vorgenannten Objekte.
Die hierbei erzielten Veräußerungsgewinne behandelte der steuerliche Berater des Klägers als nicht steuerbare Gewinne im Rahmen privater Vermögensverwaltung.
Im Einkommensteuerbescheid für 1995 vom 12. Februar 1998 und dem Gewerbesteuermessbescheid v. 12. März 1998 verrechnete das FA diese Gewinne (1.308.000 DM) mit dem erklärten Verlust aus dem gewerblichen Grundstückshandel und gelangte zu Einkünften aus Gewerbebetrieb i.H.v. 576.268 DM.
Im Laufe der hiergegen gerichteten Einspruchsverfahren wurden die Veräußerungsgewinne auf 1.285.294 DM (Einkünfte aus Gewerbebetrieb 559.662 DM) herab- und die Einkommensteuerschuld auf 191.422 DM bzw. der Gewerbesteuermessbetrag auf 23.180 DM festgesetzt.
Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Klage, in deren Verlauf er im wesentlichen folgendes vortragen lässt: Die hier streitigen Bauvorhaben in … und … hätten seit ihrer Herstellung im Jahre 1985 (Tiengen) bzw. 1988 (Jestetten) im Privatvermögen des Klägers gestanden. Diese ursprünglich seiner Alterssicherung dienenden Objekte habe er aufgrund des von den finanzierenden Banken ausgeübten Drucks verkaufen müssen.
Auch habe das FA die Einkünfte des Klägers aus der Vermietun...