Wahl von GmbH statt Einzelperson als WEG-Verwalter erfordert Alternativangebote

Hintergrund: GmbH statt Einzelperson als Verwalter gewählt

In einer Eigentümerversammlung fassten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss über die Neubestellung eines Verwalters. Anstelle des bisherigen Verwalters bestellten sie eine GmbH als Verwalter, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter war. Alternativangebote wurden zuvor nicht eingeholt.

Ein Eigentümer hat den Beschluss über die Neubestellung eines Verwalters angefochten.

Entscheidung: Alternativangebote hätten vorliegen müssen

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Mangels Alternativangeboten widersprach der Bestellungsbeschluss Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zwar kann bei der Wiederwahl des bisherigen Verwalters auf Alternativangebote verzichtet werden, weil der damit verbundene Aufwand dann nicht erforderlich ist, wenn die Wohnungseigentümer am amtierenden Verwalter, der seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt und mit dem sie gut zurechtkommen, festhalten wollen. Das gilt auch, wenn dieser etwas teurer ist als andere Verwalter, die sie noch nicht aus eigenem Erleben kennen.

Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat oder erstmals ein (neuer) Verwalter bestellt werden soll. Das ist hier der Fall, denn Beschlussgegenstand war nicht die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, einer Einzelperson, sondern die Bestellung einer GmbH. Auch wenn der bisherige Verwalter Geschäftsführer der GmbH ist, liegt keine Personenidentität vor.

Zudem hat sich auch der Sachverhalt erheblich verändert, denn durch die Wahl einer haftungsbeschränkten Gesellschaft zur Verwalterin ist eine völlig andere Sachlage eingetreten, als durch die Wahl einer natürlichen Person. Dass der Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, macht die Einholung von Alternativangeboten nicht entbehrlich. Denn anders als bei einer Wiederwahl des bisherigen Verwalters ist bei der Wahl einer juristischen Person zum Verwalter keineswegs sichergestellt, dass der Geschäftsführer während der Laufzeit des Verwaltervertrages identisch bleibt.

Aufgrund der geänderten Sachlage waren Alternativangebote einzuholen. Da dies nicht geschehen ist, ist der Beschluss auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen worden und entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

(LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 26.3.2018, 2-13 S 27/17)

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