Jahresrückblick: Immobilien-Highlights und Miseren

Das Ampel-Aus und die Trump-Wahl dürften die spektakulärste News gewesen sein – zwischen Haushaltskrise, Förderchaos und Zinsentscheidungen, erwarteten und gehassten Gesetzen, wichtigen BGH-Urteilen und Software-Cracks auf Einkaufstour. Ein Rückblick auf das Immobilienjahr 2024.

Am Ende war es nicht einmal das umstrittene Heizungsgesetz, das die Ampel-Regierung gesprengt hat: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), – wie es offiziell heißt –, ist nach langem Gezanke unter den Koalitionspartnern wie geplant Anfang Januar 2024 in Kraft getreten. Niemand weiß jedoch derzeit, ob es nach den Neuwahlen im neuen Jahr wieder gekippt wird, denn Wahlkampfthema ist es bereits. Es war der erbitterte Streit um den Haushalt 2025, der letztlich zum Bruch von Rot-Gelb-Grün geführt hat. Offen ist, ob alle beschlossenen Förderungen weiterlaufen werden.

Verlass ist bisher bestenfalls auf die wegweisenden Urteile und Beschlüsse, die der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Monaten im Mietrecht und im WEG-Recht gefällt hat. Lange erwartet wurden die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank: Die EZB hat die Leitzinssätze im Jahr gleich viermal gesenkt, auch um die kriselnde Wirtschaft anzukurbeln. Und: Donald Trump ist zurück als US-Präsident – auch das beschäftigte die Immobilienwelt.

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Gesetze und Verordnungen: Das ist in Kraft getreten

GEG 2024: Das neue Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 in Kraft getreten. Im Bestand gilt die 65-Prozent-Vorgabe, sobald die Städte und Gemeinden Pläne zur kommunalen Wärmeplanung vorgelegt haben.

Wärmeplanungsgesetz: Grundlage für das GEG

Das Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz) als Grundlage für klimafreundliches Heizen gilt seit Anfang Januar – es ist mit der GEG-Novelle am 1.1.2024 in Kraft getreten.

Solardachpflicht in den Bundesländern

In einigen Bundesländern existiert schon länger eine Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach von Wohngebäuden – andere haben Änderungen beschlossen, die seit dem 1.1.2024 gelten.

Kampf um den Haushalt 2024

Mit mehrwöchiger Verspätung hatte der Bundestag am 2.2.2024 den hart umkämpften Haushalt für das Jahr 2024 beschlossen – der Etat für bezahlbares Wohnen und Bauen wurde mit knapp sieben Milliarden Euro ausgestattet und neue Förderprogramme auf den Weg gebracht.

Bundesförderung: BEG-Reform

Für den Austausch fossiler Heizungen gegen klimafreundliche Alternativen gibt es seit Februar 2024 Geld aus der reformierten Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die Starts für die Antrag­stellung auf Heizungs­förderung laufen gestaffelt.

Degressive AfA für den Wohnungsbau

Das Wachstumschancengesetz ist am 28.3.2024 in Kraft getreten. Die befristete Wiedereinführung einer degressiven AfA (Absetzung für Abnutzung) für den Wohnungsneubau gehört dazu.

Sonder-AfA für Bau von Mietwohnungen

Die Sonder-AfA für den Bau neuer Mietwohnungen wurde ebenfalls mit dem Wachstumschancengesetz noch einmal verbessert – eine Klarstellung kam mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2024.

Mehrwertsteuer auf Gas wieder bei 19 Prozent

Der temporär auf sieben Prozent ermäßigte Umsatzsteuersatz – umgangssprachlich Mehrwertsteuer – bei Gas und Wärme lief Ende März aus. Seit dem 1.4.2024 sind wieder 19 Prozent fällig.

Ein Solarpaket für Mieterstrom & Co.

Das sogenannte Solarpaket I mit einer Vielzahl von Maßnahmen zum Ausbau der Photovoltaik ist am 16.5.2024 weitgehend in Kraft getreten. Das Gesetz erleichtert die Installation von privaten Photovoltaikanlagen und Steckersolargeräten (Balkonkraftwerken). Auch Mieterstrom wurde attraktiver.

EPBD und GEIG-Novelle zur E-Mobilität

Die neue EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD), die im Mai 2024 verabschiedet wurde und innerhalb von zwei Jahren – bis zum 28.5.2026 – in nationales Recht umgesetzt werden muss, erfordert auch eine Novellierung des GEIG: Die EPBD erhöht die Anzahl der erforderlichen Ladepunkte in Gebäuden deutlich.

TKG-Novelle: Aus für Nebenkostenprivileg

Seit dem 1.7.2024 dürfen Vermieter die Kosten für den Kabel-TV-Anschluss endgültig nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen (Nebenkostenprivileg).

EStG-Förderung für energetische Sanierung

Die Bundesregierung hat Regelungen im Einkommensteuergesetz (EStG) an die BEG angepasst. Der entsprechenden Verordnung hat der Bundestag am 4. Juli zugestimmt.

Novelle der Heizkostenverordnung

Am 1.10.2024 trat die Novellierung der Heizkostenverordnung in Kraft. Heizkosten in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend mit Wärmepumpe versorgt werden, müssen seither verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Pflicht zum hydraulischen Abgleich

Seit dem 1.10.2024 gelten für Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser für die Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen die Vorgaben und Fristen aus dem GEG 2024. Auch ein hydraulischer Abgleich ist Pflicht.

Online-Eigentümerversammlung zulässig

Eigentümerversammlungen können vollständig online und ohne Anwesenheit der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Eine entsprechende Gesetzesänderung ist am 17.10.2024 in Kraft getreten.

Installation von Balkonkraftwerken einfacher

Das Gesetz mit Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht regelt auch die Installation sogenannter Balkonkraftwerke. Vermieter und WEG können den Einbau der Minisolaranlagen seit dem 17. Oktober nicht mehr so einfach ablehnen.

Bürokratieentlastungsgesetz: Änderungen im Mietrecht

Der Bundesrat hat am 18.10.2024 dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) zugestimmt. Das enthält auch Änderungen, die das Mietrecht betreffen, etwa die Erleichterung von Formvorschriften.

JStG 2024: Hauseigentümer und Wohnungsunternehmen

Der Bundesrat hat am 22.11.2024 dem Jahressteuergesetz (JStG) 2024 zugestimmt: Darin enthalten sind neben der Sonder-AfA zahlreiche weitere Änderungen, die die Immobilienbranche betreffen.

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BGH: Die wichtigsten Entscheidungen 2024

WEG- und Mietrechtsfälle vor dem BGH

Januar

Verwalter muss wie Bauherr handeln

Mieter muss beweisen, dass nicht gestrichen war

Mietpreisbindung schließt Staffelmiete nicht aus

Februar

Barrierefreiheit hat seit der WEG-Reform Vorrang

Anteile an Sonderumlage müssen (nur) bestimmbar sein

Untergemeinschaft kann keine Mängelrechte an sich ziehen

März

Während Pandemie: Besser Versammlung ohne Eigentümer als nichts

Wohnungseigentümer haben viel Spielraum bei Kostenverteilung

Quotenabgeltungsklausel kann individuell vereinbart werden

Duplex- und Paletten-Stellplätze als Sondereigentum

Klage auf Veräußerungszustimmung immer gegen GdWE

BGH schafft Klarheit für "Doppelmakler"

April

Kündigung muss keinen Termin nennen

GdWE schuldet Jahresabrechnung

Juni

Keine Rückzahlung an Mieter, wenn Jobcenter gezahlt hat

Juli

Vermieter können verjährte Ansprüche von Kaution abziehen

Siegreiche Anfechtungskläger zahlen Prozesskosten der WEG mit

Genehmigung der "Jahresabrechnung" ist gültig

Verwaltervertrag: keine Schutzwirkung für Wohnungseigentümer

Eigentümer können Entscheidungen an Verwalter delegieren

Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen

September

Zweitbeschluss über Hausgeldvorschüsse ist zulässig

Nur zahlungsrelevante Fehler kippen Jahresabrechnung

Verwalter muss Hybridversammlung nicht aktiv anbieten

Oktober

BGH bleibt dabei: Schonfristzahlung heilt nur fristlose Kündigung

Wie Sie Stress bewältigen

Haushaltskrise, Förderchaos, Ampel-Aus

Grundsteuerreform: Ländererlasse

Nach Beschlüssen des Bundesfinanzhofs (BFH) im August 2024 zur neuen Grundsteuer (nur Bundesmodell) haben die Länder die Finanzämter angewiesen, wie in der Praxis mit Bewertungsbescheiden umzugehen ist – Eigentümer können die Aussetzung der Vollziehung beantragen.

Serielles Sanieren: Förderung wieder angelaufen

Wegen der Ausgabensperre im Haushalt wurden im Jahr 2023 mehrere Förderprogramme auf Eis gelegt, die aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) bezahlt werden sollten. Dazu gehörte auch die Bundesförderung Serielles Sanieren: Der Förderstopp wurde im Januar 2024 aufgehoben.

KfW-Förderstopps Bauen & Wohnen aufgehoben

Die staatliche Förderbank KfW hat im November 2023 infolge des Haushaltsurteils des Bundesverfassungsgerichts insgesamt vier Programme gestoppt, die das Wohnen betreffen: Für die Programme Genossenschaftliches Wohnen und Altersgerecht Umbauen können seit Februar 2024 wieder Anträge gestellt werden.

Bundeshaushalt 2025 führt zum Ampel-Aus

Der Haushaltsausschuss hat am 17.10.2024 den Etatentwurf des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) mit ersten Änderungen beschlossen: Darin sind insgesamt 7,4 Milliarden Euro eingeplant. Was daraus wird, ist offen. Im November 2024 zerbrach die Ampel-Koalition – Hauptgrund war der anhaltende Streit um den neuen Bundeshaushalt.

Bauförderprogramme sollen weiterlaufen

Die staatlichen Förderprogramme für den Wohnungsbau sollen auch ohne beschlossenen Haushalt 2025 weiterlaufen, sagte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) am 19.11.2024 beim Tag der Wohnungswirtschaft.

US Flagge Dollar Stars Stripes

Zinswende, Trump-Effekt und Software-Cracks

EZB-Rat senkt Leitzinsen

Der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) hat am 6.6.2024 die Zinswende beschlossen – erstmals nach einer langen Phase von Zinserhöhungen wurden die Leitzinssätze wieder gesenkt. Am 12. Dezember gab es die letzte Reduktion in diesem Jahr: um 25 Basispunkte auf drei Prozent.

Marktkonsolidierung der Software-Cracks

Ebenfalls im Juni haben Aareon, ein Anbieter von SaaS-Lösungen für die Immobilienwirtschaft, und die Haufe Group einen Vertrag zur Übernahme der Haufe-Lexware Real Estate AG (HLRE) unterzeichnet. Der Abschluss der Transaktion war für den 30.6.2024 terminiert. Im August gab die frühere IT-Tochter der Aareal Bank die Übernahme der Haus Perfekt, einem Spezialisten für Wohnungswirtschaft und Hausverwaltung, bekannt. Aareon war im Frühjahr 2024 selbst an ein Konsortium verkauft worden.

Trump: Schrecken der Immobilienwirtschaft?

Donald Trump wurde am 5.11.2024 zum zweiten Mal zum Präsidenten der USA gewählt. Top-Ökonomen sehen schwere Zeiten auf die deutsche Wirtschaft zukommen, manch einer spricht von einem "Worst-Case-Szenario". So sieht es mit den Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt aus.


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