§ 1 Entstehung und Grundlagen des Wohnungseigentums / C. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

I. Grundlagen

Rz. 35

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Nach der gesetzlichen Grundstruktur steht das gesamte Objekt (Grundstück und Gebäude) im Gemeinschaftseigentum; Sondereigentum ist nur, was ausdrücklich und wirksam als solches bestimmt wurde. In der Teilungserklärung werden bestimmte "Räume" (worunter prinzipiell "kubische", von Boden, Decke und Wänden umschlossene "Gebilde" zu verstehen sind^[46]) und ggf. auch Grundstücksflächen dem Sondereigentum zugewiesen. Die Möglichkeit, an Grundstücksflächen (Freiflächen) sowie an Stellplätzen Sondereigentum zu begründen, besteht erst seit der WEG-Reform 2020. Das Sondereigentum an den Räumen umfasst zunächst einmal deren "Luftraum". Welche Gebäudebestandteile innerhalb der Räume dem Gemeinschaftseigentum zugehören und welche dem Sondereigentum, ergibt sich reichlich "verklausuliert" aus § 5 Abs. 1 und 2 WEG (→ § 1 Rdn 37). Die eigentumsrechtliche Zuordnung der Gebäudebestandteile ist wegen der mit dem Eigentum verbundenen Verwaltungszuständigkeit und Kostenlast von Interesse. Gemeinschaftseigentum wird von der Gemeinschaft auf Gemeinschaftskosten erhalten (§§ 19 Abs. 2 Nr. 2, 16 Abs. 2 S. 1 WEG), Sondereigentum vom jeweiligen Sondereigentümer. Die früher hochwichtige Zuordnung hat ihre Bedeutung nach aktuellem Recht allerdings weitgehend verloren, denn die Kostenlast kann nunmehr gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG unabhängig von den Eigentumsverhältnissen mit einfachem Mehrheitsbeschluss geregelt werden.

Rz. 36

Gem. § 5 Abs. 2 WEG gehören alle Teile des Gebäudes zwingend zum Gemeinschaftseigentum (auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden), die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, also insbesondere das Fundament, die tragenden Wände und die Zwischendecken. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind ferner die "Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen". Dabei müssen die Anlagen oder Einrichtungen nicht unbedingt allen Miteigentümern dienen; es genügt, dass mindestens zwei Miteigentümer auf ihre Nutzung angewiesen sind,^[47] wie z.B. bei einer Heizungsanlage, die mehrere, aber nicht alle Einheiten versorgt. Zu den gemeinschaftlichen "Anlagen und Einrichtungen" gehören auch Räumlichkeiten wie z.B. das Treppenhaus oder Flure. Darüber hinaus zählt alles zum Gemeinschaftseigentum, was nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden kann, ohne dass dadurch die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird; das gilt insbesondere für die gesamte Außenhülle (Fassade) inklusive Fenster, Balkone und Dach. Nach Sinn und Zweck der Regelung stehen darüber hinaus auch solche Gebäudebestandteile im Gemeinschaftseigentum, die die Gestaltung der Gemeinschaftsflächen im Inneren des Gebäudes prägen; das betrifft vor allem die Wohnungseingangstüren.

Rz. 37

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die Räume, die in der Teilungserklärung (unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan) zu Sondereigentum erklärt wurden. Was innerhalb dieser Räume (abgesehen vom "Luftraum") gegenständlich zum Sondereigentum gehört, bestimmt § 5 Abs. 1 WEG: Es sind diejenigen "Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen […] beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird". Gegenstand des Sondereigentums können also von vornherein nur (wesentliche) Gebäudebestandteile innerhalb einer Wohnung sein. Maßgeblich für die Eigenschaft als Gebäudebestandteil sind die allgemeinen Regeln der §§ 93 ff. BGB. Was nach diesen Vorschriften nicht Gebäudebestandteil ist, z.B. eine vom Wohnungseigentümer angebrachte Deckenlampe, eine Einbauküche oder ein Rauchwarnmelder (letzteres str.), unterfällt nicht den WEG-rechtlichen Kategorien von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sondern ist einfach "Eigentum" desjenigen, der den Gegenstand angeschafft hat, ggf. also auch Verbandseigentum i.S.v. § 9a Abs. 3 WEG. Lässt sich ein Gegenstand als "Gebäudebestandteil" qualifizieren, ist zu klären, ob er zu den im Sondereigentum stehenden Räumen "gehört"; maßgeblich hierfür ist die Verkehrsanschauung.^[48] Sodann kann natürlich nicht Sondereigentum sein, was zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört. Was nach alldem als Gegenstand des Sondereigentums verbleibt, ist viel weniger, als die meisten Wohnungseigentümer annehmen, im Wesentlichen nämlich nur Innenputz, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Zwischenwände und sanitäre Einrichtungsgegenstände (Waschbecken, Wasserhähne usw.).

Rz. 38

In den meisten Teilungserklärungen wird aufgelistet, welche Gebäudeteile zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören (sollen). Es ist erstaunlich, dass sich diese notarielle Praxis jahrzehntelang halten konnte, denn derartige Aufzählungen sind nichtig und sorgen oftmals nur für Verwirrung. In der Teilung...