§ 1 Grundlagen und Einführung / 5. Sondereigentum

a) Grundsatz

Rz. 40

Sondereigentum ist der Oberbegriff für Wohnungs- und Teileigentum, vgl. auch die Legaldefinition in § 3 Abs. 1 S. 1 WEG. Der eigentlich zutreffendere Begriff des Raumeigentums^[75] hat sich nicht durchgesetzt und hat durch die WEG-Reform noch weiter an Bedeutung verloren. Nach bisher geltender Rechtslage konnte man das Sondereigentum (wohl) auf den Luftraum innerhalb abgeschlossener Räume beschränken.^[76] Nunmehr kann Sondereigentum an jeglichen, auch oberirdischen Stellplätzen begründet werden. Zudem kann Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden ("Annex-Sondereigentum"), es sei denn, das Sondereigentum bleibt dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache (siehe Rdn 2).

Rz. 41

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst gemäß § 5 Abs. 1 WEG die gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG gilt § 94 BGB entsprechend, soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt.

Jeder WEG-Kommentar enthält mehrseitige Kataloge zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.^[77] Sondereigentumsfähig sollen etwa sein: Innenputz, Estrich bis zur Dämmschicht, Balkone (im Einzelnen war dies bisher sehr streitig, der Streit hat durch die WEG-Reform jedoch an Relevanz verloren), bisher: baulich abgegrenzte Terrassen – nunmehr: Terrassen jeglicher Art, der Innenanstrich von Außenfenstern und -türen u.v.m.

Praxistipp

Vorsicht bei Abgrenzungskatalogen. Manche ganz h.M. ist schon durch technische Entwicklungen und/oder die Rechtsprechung des BGH zur Makulatur geworden. Wesentlicher ist zudem die Regelung der Zuständigkeit z.B. für Instandhaltung, bauliche Veränderungen und insbesondere – da hier oft die Streitpunkte liegen – die Kostenlast.

[75] Vgl. Rapp, MittBayNot 1998, 77.

[76] Vgl. Junker, GWEG, S. 7 f. m.w.N.

[77] Statt aller Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn 49 ff.

b) Kein Mitsondereigentum

Rz. 42

Zwei oder einer beschränkten Gruppe von Wohnungseigentümern kann nach h.M. nicht "Mitsondereigentum" an einzelnen Räumen oder Einrichtungen (z.B. Vorflur, Dachboden, Ver- und Entsorgungsleitungen, tragende Zwischenwand u.Ä.) unter Ausschluss der restlichen Wohnungseigentümer eingeräumt werden. Die Schaffung weiterer gesonderter Eigentumssphären außerhalb des Begriffspaares Gemeinschafts-/Sondereigentum ist daher sachenrechtlich nicht möglich. Vom Ergebnis her lässt sich das gewünschte Ziel nach wie vor oft durch eine Kombination von Sondernutzungsrecht, Kostentragungsregelung und Beschlusskompetenz erreichen.

Rz. 43

WEG-Reform

Auch die Einführung von "Annex-Sondereigentum" an Freiflächen durch die WEG-Reform hat nichts daran geändert, dass es kein "Mitsondereigentum" gibt: Es kann nicht Sondereigentum von mehreren Einheiten auf eine Freifläche erstreckt werden. Eine Freifläche kann immer nur einer Sondereigentumseinheit zugeordnet werden.^[78] Es ist also nicht möglich, das Sondereigentum zweier Wohnungseigentumseinheiten auf einen gemeinsamen Weg zu erstrecken. Vielmehr müsste – nach wie vor – ein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht bestellt werden.

[78] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 1 Rn 20.