§ 1 Grundstückskaufvertrag und seine Vorbereitung / II. Muster: Erlöschen der gegenseitigen Leistungspflichten

Rz. 102

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Muster 1.6: Erlöschen der gegenseitigen Leistungspflichten

Sollte der vorkaufsberechtigte Mieter wirksam sein Vorkaufsrecht ausgeübt haben, erlöschen die gegenseitigen Leistungspflichten des Kaufvertrags hinsichtlich des Kaufgegenstandes zu § _________________________ (auflösende Bedingung).

Der Käufer ist vom Notar darüber informiert worden, dass dies keinen Einfluss auf den mit dem Vorkaufsberechtigten dann zustande kommenden Vertrag hat.

Für den Fall, dass die auflösende Bedingung eingetreten ist, tritt der Verkäufer in Höhe der vom Käufer an ihn geleisteten Zahlungen seinen Kaufpreisanspruch gegen den vorkaufsberechtigten Mieter an den Käufer ab, der diese Abtretung hierdurch annimmt.

Rz. 103

Der ausdrücklich durch Spezialvollmacht beauftragte Notar muss den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des vollständigen und wirksamen Kaufvertrags unterrichten.

Hängt die Wirksamkeit des Kaufvertrags noch von einer Verwaltergenehmigung ab, muss darauf geachtet werden, dass erst dann, wenn die Wirksamkeit des Kaufvertrags eingetreten ist, die Anfrage an den Mieter gestartet wird. Der Mieter ist nicht von einem schwebend unwirksamen Vertrag zu unterrichten, sondern von einem wirksamen Vertrag und zu dem gehört ggf. die Erteilung der Verwaltergenehmigung. Wird die benötigte Verwaltergenehmigung nicht abgewartet, wird die Frist von zwei Monaten zur Ausübung des Mietervorkaufsrechts nicht in Gang gesetzt, mangels Unterrichtung des Mieters von einem wirksamen Vertrag! Zudem würde der Mieter zu Lasten der Vertragsparteien zu früh von dem anstehenden Vertrag unterrichtet und hat mehr Zeit als die vorgegebenen zwei Monate sich darauf vorzubereiten, in den Vertrag einzurichten. Der Notar würde die Vertragsparteien damit benachteiligen.

Rz. 104

Das Anschreiben an den Mieter mit den Anlagen sollte durch den Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Nicht ausreichend sind ein Einschreiben mit Rückschein oder ein Einwurf-Einschreiben. Die durchgeführte Zustellung durch den Gerichtsvollzieher dagegen beweist, dass der Mieter die Mitteilung über die Aufforderung zur Ausübung des Mietervorkaufsrechts mit den relevanten Unterlagen erhalten hat.

Die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist somit bedeutsam. Sie ist zu empfehlen, damit der Fristbeginn und der Fristablauf im Streitfall bewiesen ist. Wird auf die Gerichtsvollzieherzustellung verzichtet und reagiert der Mieter nicht auf das Anschreiben des Notars, muss nachgebessert werden und eine unnötige Verzögerung ist eingetreten. Ohne sichere Beurteilung einer ordnungsgemäßen Zustellung könnte ein Mieter ggf. mangels Fristablauf nach Jahren noch sein Recht wahrnehmen wollen. Das spricht für die Gerichtsvollzieherzustellung.