§ 1 Sachenrecht / II. Typen des Sondereigentums am Grundstück

1. Selbstständiges Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG)

a) Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG)

Rz. 3

Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als "Räume im Sinne des Satzes 1" gelten. An einzelnen Räumen kann aber Teileigentum begründet werden. Folglich können, wie die Gesetzesmaterialien unter Hinweis auf ihre wirtschaftliche Bedeutung klarstellen, Stellplätze "alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein."^[2] Sie können also als eigenständige Einheiten mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden.

[2] BT-Drucks 19/18791, S. 37.

b) Begriff des Stellplatzes

Rz. 4

Der Verweis des Gesetzgebers auf die wirtschaftliche Bedeutung als Grund dieser Teileigentumsfähigkeit^[3] wirft die Frage auf, ob auch an anderen Flächen mit dieser Begründung Teileigentum begründet werden könnte. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung wäre dies durchaus denkbar, etwa bei Schwimmbädern, Schankflächen o.ä. Dem dürfte allerdings der Gesetzeswortlaut entgegenstehen. Bei weiter Auslegung wird man unter § 3 Abs. 1 S. 2 WEG noch Abstellplätze für Motor- oder Fahrräder und Elektromobile fassen können, nicht aber sonstige Flächen, unabhängig von ihrer wirtschaftlichen Bedeutung.

[3] BT-Drucks 19/18791, S. 37.

c) Stellplätze in Gebäuden (§ 3 Abs. 2 S. 2 WEG a.F.)

Rz. 5

Mit der Zuerkennung der Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen selbst auf dem Grundstück werden die Sonderregelungen für Stellplätze in Gebäuden überflüssig.^[4] Daher sind die Regelungen in § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 WEG nicht auf Stellplätze im Freien beschränkt.^[5] Sie gelten daher auch für Stellplätze innerhalb des Gebäudes. Stellplätze sind unter der Voraussetzung einer hinreichenden Bestimmbarkeit gemäß § 3 Abs. 3 WEG als abgeschlossene Räume anzusehen und können als eigene Teileigentumseinheiten in das Grundbuch eingetragen werden. Da eine entsprechende Eintragung im Grundbuch hinreichende Rechtssicherheit schafft, bedarf es einer Markierung nach § 3 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. nicht mehr.^[6]

[4] Vgl. BT-Drucks 19/18791, S. 36.

[5] BT-Drucks 19/18791, S. 37.

[6] BT-Drucks 19/18791, S. 36.

d) Duplex-, Triplex-, Quadruplexparker etc.

Rz. 6

Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit erwähnen die Gesetzesmaterialien – leider bedauerlich knapp – auch Mehrfachparker. Wörtlich heißt es zur Reichweite von § 3 Abs. 1 S. 2 WEG: "Daher sind auch (…) einzelne Stellplätze in einer Mehrfachparkanlage (sogenannte Duplex- oder Quadruplexparker) erfasst."^[7] Dies ist in dieser Komprimierung kaum mehr verständlich. Dass die Doppelstockgarage ein Teileigentum darstellen kann, das mehreren Wohnungseigentümern zusteht, war bislang schon weitgehend anerkannt.^[8] Diese bilden dann untereinander eine Bruchteilsgemeinschaft. Dies dürfte allerdings in den Materialien nicht gemeint sein. Offenbar will der Gesetzgeber die Möglichkeit eröffnen, an den einzelnen Paletten Sondereigentum zu begründen. Dies dürfte aber nur dann in Betracht kommen, wenn die Fläche, auf der die Anlage steht, im Gemeinschaftseigentum verbleibt. Denn voneinander getrenntes Sondereigentum mehrerer Eigentümer an einer insgesamt im Teileigentum stehenden Anlage kommt nicht in Betracht. Dann verhalten sich die Paletten zur Grundfläche, den tragenden Teilen und der Mechanik wie die Geschosswohnungen zum Gebäude: Letztere stellen Gemeinschaftseigentum dar, während nur die Paletten als solche im Sondereigentum stehen. Für die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteile empfiehlt es sich dann, eine Regelung der Kosten nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG zu beschließen, die diese alleine den nutzenden Eigentümern auferlegt.

[7] BT-Drucks 19/18791, S. 37.

[8] BGH v. 21.10.2011 – V ZR 75/11, ZMR 2012, 377.

2. Unselbstständiges Sondereigentum (§ 3 Abs. 2 WEG)

a) Sonstige Grundstücksflächen

Rz. 7

Sämtliche sonstigen Flächen wie Terrassen, Gartenflächen, Liegewiesen können nicht alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein. Wollte man an ihnen gleichwohl Teileigentum begründen, handelte es sich um eine unzulässige Eintragung in das Grundbuch. An diesen Flächen kann nur in der Weise Sondereigentum begründet werden, dass sie gemäß § 5 Abs. 1 S. 2 WEG wesentlicher Bestandteil der wirtschaftlich übergeordneten Räume werden.

b) Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum

Rz. 8

Umgekehrt stellt sich die Frage, ob Stellplätze auch in der Form des § 3 Abs. 2 WEG als unselbstständiges Sondereigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder einem Teileigentum verbunden werden können. Dies ist wohl zu bejahen. Alleine die Regelung des § 3 Abs. 1 S. 2 WEG, wonach sie als Räume gelten, schließt es nicht aus, sie mit anderen Räumen zu einer Einheit zusammenzufassen. Auch der Wortlaut des § 3 Abs. 2 WEG spricht klar für diese Möglichkeit. Denn danach kann das Sondereigentum "auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden," ohne dass Stellplätze hiervon ausgenommen würden. Eine Grenze zieht lediglich § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG, wonach die Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben sollen. Es ist also nicht wie bei Sondernutzungsrechten möglich, alle Parkplätze bei einer Einheit zu "parken", um sie nach Bedarf zu verteilen....