§ 2 Die Willensbildung der Gemeinschaft: Beschlüsse und ... / VI. Änderungen durch den Bauträger

1. Einführung

Rz. 117

Ein Bauträgervertrag beschreibt die verkaufte Wohnung und das Gemeinschaftseigentum, indem auf die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. Regelmäßig möchte der Bauträger aber später die der Teilungserklärung zugrunde liegende Planung modifizieren, insbesondere, um den Wünschen späterer Erwerber Rechnung tragen zu können. Dabei kann es darum gehen, Wohnungen größer oder kleiner herzustellen, zusammenzulegen oder in kleinere Wohnungen aufzuteilen, Stellplätze, Keller oder Außenflächen verkauften Einheiten zuzuordnen, die ursprünglich vorgesehene Nutzung von Einheiten als Wohnung oder Gewerbe zu ändern usw. Entsprechende Änderungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch den Bauträger sind daher tägliche Praxis, die sich jedoch rechtlich "auf dünnem Eis" bewegt. Bei der Beurteilung sind zwei Ebenen zu unterscheiden, was häufig zu wenig beachtet wird, wodurch die ohnehin schwierige Problematik noch undurchsichtiger wird: Die erste Ebene betrifft die Vollmacht zum Vollzug von Änderungen, also das "Können" des Bauträgers im (Außen-)Verhältnis zum Grundbuchamt. Die zweite Ebene betrifft das "Dürfen" des Bauträgers im (Innen-)Verhältnis zu den Erwerbern.

Rz. 118

Praxistipp

Dass der Bauträger eine Änderung der Teilungserklärung wirksam vollziehen konnte, sagt nichts darüber aus, ob er dazu im Verhältnis zu seinen Käufern befugt war. Regelmäßig ziehen die Änderungen Ersatzansprüche der Käufer nach sich.

2. Die Änderungsbefugnis im Außenverhältnis

Rz. 119

Solange der Bauträger noch Alleineigentümer ist und keine Vormerkungen für Erwerber eingetragen sind, kann er die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO und entsprechende Grundbucheintragung ändern. Erst mit der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber verliert er die Befugnis zur einseitigen Änderung; ab da benötigt er die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten und der dinglich Berechtigten.^[165]

Rz. 120

Spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung bleiben einseitig möglich, wenn sich der Bauträger ein Änderungsrecht wirksam vorbehält (Änderungsvorbehalt). Ein solcher Vorbehalt kann in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) verankert werden und wirkt dann aufgrund der Grundbucheintragung gegen alle Erwerber und auch gegen deren Rechtsnachfolger. Häufiger Anwendungsfall hierfür ist die vorbehaltene Befugnis zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten, weshalb wegen der Einzelheiten dorthin verwiesen wird (→ § 1 Rdn 114). Spätere Änderungen des sachenrechtlichen Grundverhältnisses aufgrund eines Änderungsvorbehalts in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind hingegen nicht möglich, wie das folgende Beispiel zeigt.

Rz. 121

Beispiel

Bauträger X errichtet abschnittsweise eine Mehrhausanlage. In der Teilungserklärung behält er sich das Recht vor, die später realisierten Einheiten nachträglich noch neu aufzuteilen und z.B. Sonder- in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln oder umgekehrt. Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung. – Zu Recht. Die vorbehaltene Ermächtigung dazu, Gemeinschafts- in Sondereigentum umzuwandeln oder umgekehrt (oder die Vereinbarung einer vorweggenommenen Zustimmung zu einer solchen Umwandlung) kann nicht als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden; die Klausel ist unwirksam.^[166] Änderungen des sachenrechtlichen Grundverhältnisses erfordern gem. § 4 WEG die Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung; eine Änderung durch Vereinbarung gem. § 10 Abs. 3 WEG ist nicht ausreichend.

Rz. 122

Weil ein Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung, wie das vorstehende Beispiel zeigt, dem Änderungsinteresse von Bauträgern nicht genügt, lassen sich Bauträger i.d.R. (zumindest auch) in den jeweiligen Bauträgerverträgen zu späteren Änderungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bevollmächtigen (Vollmachtslösung). Eine solche Änderungsvollmacht muss dem grundbuchrechtlichen Grundsatz der Bestimmtheit genügen. Da jede Beschränkung der Vollmacht diesbezügliche (Bestimmtheits-)Probleme aufwerfen würde, trifft man fast nur noch auf solche Änderungsvollmachten, die im Außenverhältnis (also gegenüber dem Grundbuchamt) unbeschränkt sind. Beschränkungen werden nur im Innenverhältnis (zu den Erwerbern) vereinbart; gäbe es solche Beschränkungen nicht, würde die (Außen-)Vollmacht die Erwerber unangemessen benachteiligen und wäre gem. § 308 Nr. 4 BGB unwirksam. In der Kombination "unbeschränkt im Außenverhältnis, beschränkt im Innenverhältnis" kann die Vollmacht aber wirksam sein.^[167] Wenn der Bauträger auf der Grundlage einer unbeschränkten Änderungsvollmacht die Eintragung weitreichender Änderungen beim Grundbuchamt beantragt, könnte dem Grundbuchamt natürlich der Verdacht kommen, hier werde die im Innenverhältnis zu den Erwerbern bestehende Befugnis überschritten. Dies darf es aber nur in Fällen eines evidenten Missbrauchs zum Anlass für eine Zurückweisung nehmen.

Rz. 123

Beispiel

Im Bauträgervertrag ist (ggf. parallel zu einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklär...