§ 4 Sicherheiten am Bau / V. Verfahren/Umsetzung

1. Eintragung einer Sicherungshypothek bzw. einer Vormerkung

Rz. 36

Voraussetzungen für die Bestellung einer Sicherungshypothek sind die Einigung der Parteien und die Eintragung ins Grundbuch gem. § 873 BGB. Die Eintragungsbewilligung des Bestellers hat dabei in notariell beglaubigter Form gem. §§ 19, 29, 39 GBO zu erfolgen. Zur Sicherung der Rangstelle für die Sicherungshypothek kann eine Vormerkung eingetragen werden. Alle Grundbucheintragungen, die nach Eintragung der Vormerkung erfolgen und dieser zuwiderlaufen, sind dann relativ unwirksam (§§ 883 Abs. 2, 888 BGB).

Rz. 37

Da sich der Besteller in der Praxis oft nicht freiwillig bereit erklärt, die Eintragung einer Sicherungshypothek zur Sicherung der Ansprüche des Unternehmers zu bewilligen, muss der Unternehmer die Bewilligung der Eintragung der Sicherungshypothek i.d.R. einklagen (§§ 648 Abs. 1, 873 BGB, § 894 ZPO). Mit Erlass des vorläufig vollstreckbaren Urteils gilt die Eintragung einer Vormerkung als bewilligt (§ 895 ZPO).

Rz. 38

Da die Durchführung eines Hauptsacheverfahrens zur Eintragung einer Sicherungshypothek viel Zeit in Anspruch nimmt, ist die schnelle Sicherung des Grundbuchranges durch eine einstweilige Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung (§ 885 Abs. 1 BGB) einem Hauptsacheverfahren vorzuziehen. Vor Antragstellung sind nach Möglichkeit die Eigentumsverhältnisse hinsichtlich des Grundstücks sowie sonstige Voreintragungen zu untersuchen, um die Qualität einer Absicherung im Grundbuch abzuklären.

Rz. 39

Nachdem eine Vormerkung aufgrund einer einstweiligen Verfügung eingetragen wurde, muss die Eintragung der Sicherungshypothek anschließend mit einer Hauptsacheklage auf Eintragung der durch die Vormerkung bereits gesicherten Sicherungshypothek verfolgt werden.

2. Einstweilige Verfügung

a) Zuständigkeit

Rz. 40

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung zur Rangsicherung einer Bauhandwerkersicherungshypothek erfolgt nur auf Antrag, der alle Tatsachen enthalten und glaubhaft machen muss, dass ein Verfügungsanspruch sowie die Dringlichkeit zur Sicherung dieses Anspruchs (Verfügungsgrund) bestehen.

Rz. 41

Der Antrag ist nach §§ 937 Abs. 1, 802 ZPO beim Gericht der Hauptsache zu stellen, d.h. dem Gericht, das für eine Klage auf Eintragung einer Sicherungshypothek zuständig wäre.^[44] Als örtlich zuständiges Gericht kommt entweder der allgemeine Gerichtsstand des Bestellers gem. § 12 ZPO in Betracht, der bei VOB/B-Verträgen über § 18 Abs. 1 VOB/B regelmäßig vereinbart ist, oder aber der dingliche Gerichtsstand (§ 26 ZPO) oder der Gerichtsstand des Erfüllungsortes (der Ort des Bauvorhabens nach § 29 ZPO), wenn nichts anderes wirksam vereinbart ist (§ 38 ZPO).

Rz. 42

Die sachliche Zuständigkeit richtet sich grundsätzlich nach dem Streitwert, der vornehmlich vom Wert der zu sichernden Forderung (bei einer Vormerkung in der Regel ⅓ der Bauforderung^[45]) abhängt. Unabhängig vom Streitwert kann der Unternehmer die einstweilige Verfügung aber auch gem. § 942 Abs. 2 ZPO vor dem Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk das zu belastende Grundstück liegt. Zwar wird danach zusätzlich das Merkmal der Dringlichkeit der Anordnung verlangt, jedoch keine Darlegung der Gefährdung des zu sichernden Anspruchs (§ 885 Abs. 1 S. 2 BGB).^[46]

[44] Grüneberg/Retzlaff, § 650e Rn 7.

[45] Werner/Pastor, Der Bauprozess, Rn 272 m.w.N.

[46] Zöller/Vollkommer, § 942 Rn 1.

b) Verfügungsanspruch

Rz. 43

Ein Verfügungsanspruch besteht, wenn die Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, die für die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek erforderlich sind (Anspruchsteller als Unternehmer eines Bauwerks, Eigentümerstellung des Bestellers, werkvertragliche Beziehungen zum Besteller, bereits erbrachte Leistungen oder Teilleistungen etc.).

Rz. 44

Der Unternehmer hat den Verfügungsanspruch gem. §§ 936, 920 ZPO glaubhaft zu machen.

Rz. 45

Die Glaubhaftmachung der Anspruchsvoraussetzungen erfolgt gem. § 294 Abs. 1 ZPO mit den üblichen Beweismitteln (Urkunde und eidesstattliche Versicherungen) und sollte so schlüssig und überzeugend wie möglich gestaltet werden, um eine Anhörung des Antragsgegners (§ 937 Abs. 2 ZPO) oder die Durchführung einer mündlichen Verhandlung zu verhindern. Denn der Antragsgegner sollte möglichst nichts über die Anstrengung des einstweiligen Rechtsschutzes durch den Antragsteller erfahren, um zwischenzeitliche Verfügungen über das Baugrundstück und den zu sichernden Rang zu vermeiden.

Rz. 46

Glaubhaftmachung:

▪	Anspruchsberechtigung des Unternehmers: durch Vorlage des Bau- bzw. Werk-/Architektenvertrages nebst den bauvertraglichen Unterlagen (Angebot etc.) und Korrespondenz
▪	Eigentümerstellung des Bestellers: durch Vorlage eines aktuellen und beglaubigten Grundbuchauszugs
▪	Antragsteller als Unternehmer des Bauwerks: durch Vorlage des Handelsregisterauszuges, eidesstattliche Versicherung durch Dritte (z.B. Architekt, Bauleiter) oder den Antragsteller selbst
▪	Beginn der Leistung und deren tatsächliche Ausführung bzw. bei Teilleistungen das Erreichen des entsprechenden Baufortschritts:[47] durch eidesstattliche Versicherung, Vorlage einer vom Besteller geprüften Rechnung oder...