§ 5 Steuerliche Grundlagen / d) Bewertung von Grundstücken in Sonderfällen

aa) Bewertung von Erbbaurechten nach dem Bewertungsgesetz

Rz. 276

Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks gesondert zu ermitteln (§ 192 BewG).^[407] Bei der Wertermittlung sind neben dem Bodenwert und dem Gebäudewert bei bebauten Grundstücken die Höhe des Erbbauzinses, die Restlaufzeit des Erbbaurechts und die Höhe der Gebäudeentschädigung angemessen zu berücksichtigen.

Rz. 277

Der Wert des Erbbaurechts ist vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen (§ 193 Abs. 1 BewG).^[408] Liegen solche nicht vor, ist der Wert des Erbbaurechts nach folgendem Schema zu ermitteln:^[409]

[407] R B 192.2 ErbStR 2019.

[408] R B 193 Abs. 1 ErbStR 2019.

[409] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 193 BewG Rn 4.

(1) Ermittlung des Bodenwertanteils

Rz. 278

Der Bodenwert ergibt sich hierbei aus dem Wert des unbebauten Grundstücks, d.h. aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert (§ 193 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 179 BewG). Zur Ermittlung des angemessenen Verzinsungsbetrags des Bodenwerts wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert (§ 193 Abs. 4 S. 1 BewG). Der Liegenschaftszinssatz soll regelmäßig von den Gutachterausschüssen ermittelt werden (§ 193 Abs. 4 S. 2 BewG). Liegen von diesen keine Zinssätze vor, sind die im Bewertungsgesetz vorgegebenen Liegenschaftszinssätze zu verwenden, die wie folgt lauten (§ 193 Abs. 4 S. 2 BewG):^[410]

	Liegenschaftszins in Prozent auf den Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks)
Ein- und Zweifamilienhäuser und ähnliche	3,0 v.H.
Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum	5,0 v.H.
Miet- und Geschäftsgrundstück mit gewerbl. Anteil bis 50 v.H. sowie sonstige bebaute Grundstücke	5,5 v.H.
Miet- und Geschäftsgrundstück mit gewerbl. Anteil über 50 v.H.	6,0 v.H.
Geschäftsgrundstücke und Teileigentum	6,5 v.H.

Rz. 279

Von dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts ist anschließend der vertraglich vereinbarte jährlich zu zahlende Erbbauzins abzuziehen (§ 193 Abs. 3 S. 1 BewG). Auf den gezahlten Erbbauzins kommt es nicht an.^[411] Mitunter sind Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart, dann ist die Summe der Barwerte für die jeweiligen Zahlungszeitpunkte/-räume zu bilden.^[412] Anpassungen des Erbbauzinssatzes an z.B. gestiegene Lebenshaltungskosten, die über Wertsicherungsklauseln vereinbart werden, sind nicht zu berücksichtigen.^[413] Der sich danach ergebende Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem Vervielfältiger nach Anlage 21 zum Bewertungsgesetz zu kapitalisieren.^[414]

[410] R B 193 Abs. 4 ErbStR 2019.

[411] R B 193 Abs. 5 S. 2 ErbStR 2019.

[412] R B 193 Abs. 5 S. 3 ErbStR 2019.

[413] R B 193 Abs. 5 S. 4 ErbStR 2019.

[414] R B 193 Abs. 6 ErbStR 2019.

(2) Ermittlung des Gebäudewertanteils

Rz. 280

Der für die Bewertung des Erbbaurechts erforderliche Gebäudewertanteil^[415] entspricht bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren dem Gebäudeertragswert (§ 185 BewG) oder bei der Bewertung im Sachwertverfahren (§ 190 BewG) dem Gebäudesachwert (§ 193 Abs. 5 S. 1 BewG). Ist der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist zudem der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks zu mindern (§ 193 Abs. 5 S. 2 BewG).^[416]

[415] R B 193 Abs. 7 ErbStR 2019.

[416] R B 193 Abs. 7 S. 3 ErbStR 2019.

bb) Bewertung von Erbbaugrundstücken nach dem Bewertungsgesetz

Rz. 281

Der Wert des Erbbaugrundstücks ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, sofern für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen (§ 194 Abs. 1 BewG).^[417]

Um von Vergleichspreisen ausgehen zu können, muss bei den Vergleichsgrundstücken die Grundstücksart hinsichtlich der Bebauung, der Erbbauzinssätze, der Bodenrichtwerte sowie der Restlaufzeit des Erbbaurechts übereinstimmen bzw. nicht erheblich abweichen.^[418] Ansonsten setzt sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil zusammen, der wie folgt zu ermitteln ist (§ 194 BewG):

[417] Vgl. R B 194 Abs. 1 ErbStR 2019.

[418] R B 194 Abs. 1 S. 2 ErbStR 2019.

(1) Ermittlung des Bodenwertanteils

Rz. 282

Hierbei setzt sich der Bodenwertanteil aus der Summe des in Abhängigkeit der Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Werts des unbebauten Grundstücks und dem in Abhängigkeit der Restlaufzeit kapitalisierten vereinbarten jährlichen Erbbauzins zusammen (§ 194 Abs. 3 S. 1 BewG).^[419] Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ermittelt; er ist Anlage 26 zum BewG zu entnehmen. Als Erbbauzinsen sind die am Bewertungsstichtag vereinbarten jährlichen Erbbauzinsen anzusetzen, die mit dem sich aus Anlage 21 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren sind (§ 194 Abs. 3 S. 3 BewG).

[419] R B 194 Abs. 3 ErbStR 2019.

(2) Ermittlung des Gebäudewertanteils

Rz. 283

Ein Gebäudewertanteil kommt hinzu, wenn dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks das Gebä...