Rechtskräftig seit 07.01.2004
Tenor
Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.04.2004 zu TOP 8 nichtig ist.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswelt wird auf EUR 500,00 festgesetzt
Tatbestand
I.
Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der oben bezeichneten Liegenschaft Sie streiten über die Wirksamkeit eines Beschlusses, in dem der im Gemeinschaftseigentum stehende Garten in zwei getrennte „Pflegebereiche” aufgeteilt worden ist. Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander sind unter anderem in der Gemeinschaftsordnung geregelt Wegen des Inhalts der Gemeinschaftsordnung wird auf Blatt 67–74 der beigezogenen Grundakte Bezug genommen.
Mit der am 30.04.2004 bei Gericht eingegangenen Antragsschrift hat der Antragsteller den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.04.2004 zu TOP 8 angefochten; mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 15.07.2004 hat der Antragsteller diesen Antrag nur noch hilfsweise gestellt und im Hauptantrag die Feststellung der Nichtigkeit begehrt. Der Beschlussinhalt ergibt sich aus der Niederschrift über die Versammlung vom 07.04.2004 (Bl. 3–6 d.A.), auf die Bezug genommen wird.
Der Antragsteller hat diesen Beschluss angefochten, weil er in der Einladung vom 05.03.2004 nicht hinreichend bezeichnet gewesen sei. Er behauptet, ein Beschlussergebnis sei vom Versammlungsleiter nicht festgestellt worden und stützt seinen Vortrag auf den Umstand, dass im Protokoll ein Abstimmungsergebnis nicht festgehalten worden ist. Er ist zudem der Ansicht, der Beschlussinhalt sei praktisch nicht durchführbar und zu unbestimmt, da es nicht möglich sei, konkret zu bestimmen, wo die Trennlinie im Garten zwischen den zwei Pflegebereichen der Eigentümer verlaufe. Im übrigen verstoße er im Hinblick auf die Ersetzungspflicht von Pflanzen durch den jeweiligen „Pflegberechtigten” gegen die Regelung des § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. Wegen der einzelnen Argumente des Antragstellers wird Bezug genommen auf den Schriftsatz vom 06.08.2004 (Blatt 40–43 der Akte).
Der Antragsteller beantragt,
- festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.04.2004 zu TOP 8 nichtig ist,
- hilfsweise den vorgenannten Beschluss für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegner beantragen,
den Antrag zurückzuweisen.
Sie verteidigen den Beschluss und sind der Ansicht, dieser sei in der Einladung hinreichend bezeichnet gewesen, weil er dort unter dem Thema „Gartenpflege (Vor- und Rückgartenanlage), Pflege und Nutzung” angekündigt worden und nur hierüber dann auch tatsächlich ein Beschluss gefasst worden sei. Hiermit habe der Antragsteller rechnen müssen. Die Erwähnung des Wortes „Beschluss” im Einladungsschreiben sei nicht erforderlich gewesen.
Ergänzend wird Bezug genommen auf die Schriftsätze nebst Anlagen und auf die Sitzungsniederschrift vom 23.08.2004 (Blatt 49 der Akte).
Entscheidungsgründe
II.
Der gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zulässige Antrag ist begründet.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.04.2004, wonach der im Gemeinschaftseigentum stehende Garten der Liegenschaft in zwei „Pflegebereiche” unterteilt wird ist nichtig. Unabhängig davon, ob das Beschlussthema im Einladungsschreiben hinreichend bezeichnet, das Beschlussergebnis in der Eigentümerversammlung festgestellt worden und der Beschlussinhalt hinreichend bestimmt ist, liegt ein Verstoß gegen § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 6 der Teilungserklärung vor, wonach die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere die Bewirtschaftungskosten, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. Im verfahrensgegenständlichen Beschluss werden aber dem einzelnen Eigentümer nicht nur bestimmte Pflegeverpflichtungen auferlegt, sondern auch die Kosten hinsichtlich der in seinem „Pflegebereich” zu ersetzenden Pflanzen. Dies kann dazu führen, dass der jeweilige Eigentümer die Kosten für den Ersatz einer in seinem „Pflegebereich” – aber im Gemeinschaftseigentum stehenden – Pflanze vollständig zu fragen hat, obwohl nach der Teilungserklärung und dem Gesetzeswortlaut nur der seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Betrag auf ihn entfiele. Eine solche Regelung bedarf grundsätzlich einer Vereinbarung durch die Wohnungseigentümer. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung über die Abänderung des Regelungsgehalts des § 16 Abs. 2 WEG eröffnet (vgl. BGHZ 145, 158, 167). Dies ist hier nicht der Fall. Zwar heißt es in § 6 der Teilungserklärung weiter „… Diese Regelung gilt, soweit nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft einen anderen Umlageschlüssel festsetzt…”. Bei der im verfahrensgegenständlichen Beschluss getroffenen Regelung handelt es sich aber nicht um die Änderung des Umlageschlüssels (beispielsw...