Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten EUR 71,73 nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten hierauf seit dem 22.10.2004 zu zahlen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert wird auf EUR 350,– (Klage: EUR 278,27; Widerklage: EUR 71,73) festgesetzt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Die zulässige Widerklage ist begründet.
1. Die zulässige Klage ist unbegründet.
a) Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gemäß § 812 BGB i.V.m. dem Mietvertrag in Höhe von EUR 278,27 zu. Sie hat zwar zu Beginn des Mietvertrages (01.09.2002) einen Betrag in Höhe von 800,– EUR als Mietsicherheit an die Beklagten geleistet. Mit der Rückgabe der Mietsache entstand der Rückzahlungsanspruch der Klägerin zuzüglich Zinsen in Höhe von EUR 11,29, insgesamt EUR 811,29, welcher jedenfalls auch fällig ist.
Mit diesem Kautionsrückzahlungsanspruch haben die Beklagten jedoch unstreitig in Höhe von insgesamt in Höhe von EUR 533,02 wegen diverser Schadensersatzansprüche und Nachzahlungen aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen aufgerechnet, so dass in dieser Höhe der Anspruch gemäß § 389 BGB erloschen ist.
Auch der restliche Kautionsrückzahlungsanspruch in geltend gemachter Höhe ist durch die Aufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB erloschen. Denn die Beklagten können auch mit der Miete für den Monat Januar 2004 in Höhe von EUR 350,– als Gegenforderung mit dem restlichen Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.
Die Klägerin war trotz Auszug aus der Wohnung und Wohnungsübergabe am 16.12.2003 zur Zahlung des Mietzinses für den Monat Januar 2004 verpflichtet. Denn das Mietverhältnis wurde durch Kündigung der Klägerin vom 30.10.2003 erst zum 31.01.2004 wirksam beendet Der Auszug aus der Wohnung und die Rückgabe der Schlüssel an den Hausmeister führten nicht zu einer Entlastung der Klägerin aus dem Mietvertrag zum 31.12.2003. Zwar ist anerkannt, dass mit der vorzeitigen Kündigung und dem Auszug des Mieters ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages abgegeben wird, der durch den Vermieter auch konkludent angenommen werden kann. Eine solche konkludente Annahme liegt aber nicht allein in der Entgegennahme der Schlüssel für die Wohnung. Eine solche ist auch nicht dadurch erfolgt, dass der Hausmeister in das Wohnungsübergabeprotokoll als „Ende der Mietzeit” den „16.12.2003” einträgt und dieses unterschreibt. Zum einen scheiterte eine solche Annahmeerklärung durch den Hausmeister an der mangelnden Vollmacht zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Eine Vollmacht des Hausmeisters zu diesem Abschluss hat die Klägerin trotz Hinweis des Gerichts nicht unter Beweis gestellt. Die Vermieter haften auch nicht wegen einer Anscheins- bzw. Duldungsvollmacht. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass der Hausmeister in der Vergangenheit für die Beklagten als Vertreter aufgetreten ist und Mietaufhebungsverträge geschlossen hat und davon die Beklagten wussten und dies geduldet haben. Erst dann sind die Voraussetzungen der Duldungsvollmacht erfüllt. Auch, wurde die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag etwa eine Stunde nach der Rückgabe der Wohnung angerufen und ihr mitgeteilt, dass die Frau Starcke nicht gekommen sei und die Wohnung daher nicht weiter vermietet werden konnte. Die Klägerin konnte daher gerade nicht davon ausgehen, dass die Beklagten eine Entlastung der Klägerin aus dem Mietvertrag dulden. Auch die Benutzung des Formulars führt zu keinem anderen Ergebnis. Durch dieses soll nur die Übergabe und das Feststellen von eventuellen Mängeln dokumentiert werden. Auch die Voraussetzungen der Anscheinsvollmacht hegen nicht vor. Diese sind gegeben, wenn der Vertretene das Handeln des Scheinvertreters nicht kennt, er es aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können und der andere Teil annehmen durfte, der Vertretene dulde und billige das Handeln des Vertreters. Dabei muss das Verhalten, dass den Rechtsschein einer Bevollmächtigung erzeugt von einer gewissen Dauer oder Häufigkeit sein. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass der Hausmeister in der Vergangenheit gehäuft als Abschlussvertreter für die Beklagten aufgetreten ist.
Die Klägerin hat auch keinen auf Befreiung von der Mietzinsschuld für den Monat Januar 2004 gerichteten Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung der Ersatzmietervereinbarung bzw. Schlechterfüllung. Denn die Nichterfüllung der Nachmietervereinbarung erfolgte nicht unberechtigt. Dabei ist Eingangs festzustellen, dass zwischen den Parteien eine Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mißverhältnisses getroffen wurde, die der Klägerin für den Fall der Nachmieterstellung das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis zum 31.12.2003 ermöglichen sollte (sog. unechte Ersatzmietervereinbarung).
Die Beklagten haben die ihnen aus der Verei...