Verfahrensgang
LG München I (Beschluss vom 28.01.1999; Aktenzeichen 13 T 10870/98) |
Tenor
I. Die weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 28. Januar 1999 wird zurückgewiesen.
II. Dem Notar werden die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten des Beteiligten auferlegt.
III. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 20 900,88 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
1. Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.3.1998 verkaufte die Landeshauptstadt München an den Beteiligten ein Grundstück, auf dem eine Geschoßfläche von rd. 14657 m² verwirklicht werden kann, zur Errichtung von ca. 170 Mietwohnungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau, wozu sich der Käufer in § 11 des Kaufvertrags auch verpflichtete. Als Kaufpreis hatte der Beteiligte 6 595 650 DM (450 DM/m² Geschoßfläche) zu erbringen. Weiterhin übernahm der Käufer eine Unterhaltsverpflichtung bezüglich der zu errichtenden Stellplätze (§ 14 des Vertrages), Verpflichtungen zur Bestellung von Dienstbarkeiten (§§ 23 und 33 des Vertrages) sowie zur Kaufpreisnachbesserung unter bestimmten Umständen (§§ 10, 28 des Vertrages). In § 29 des Vertrages bewilligte und beantragte der Käufer die Eintragung einer Höchstbetragssicherungshypothek zugunsten der Stadt in Höhe von 85 Mio.DM.
Der nach allgemeinen Grundsätzen zu ermittelnde Verkehrswert des Grundstücks wäre unstreitig 24 916 900 DM (1 700 DM/m² Geschoßfläche).
2. Für die Beurkundung des Kaufvertrags stellte der Notar dem Beteiligten mit Kostenberechnung vom 4.5.1998 Gebühren und Auslagen sowie Umsatzsteuer in Höhe von insgesamt 86 308,29 DM in Rechnung, wobei er hinsichtlich der Vertragsgebühr dem Bewertungsvorschlag der Notarkasse entsprechend von einem Geschäftswert von 24 916 900 DM „allgemeiner” Verkehrswert des Grundstücks), hinsichtlich der Höchstbetrags hypothek von einem Wert von 85 Mio.DM ausging.
Gegen die Kostenberechnung des Notars legte der Beteiligte Beschwerde ein. Da sich die von der Landeshauptstadt gemachte Auflage, das Kaufgrundstück nur zum Zweck des sozialen Wohnungsbaus zu nutzen, kostenrechtlich auf den Wert des Grundstücks auswirke, sei der Kaufpreis von 450 DM/m² Geschoßfläche zuzüglich der vom Käufer übernommenen Leistungen keinesfalls niedriger als der Wert des Grundstücks; er sei somit gemäß § 20 Abs.1 KostO für den Geschäftswert maßgebend.
Der Notar hält demgegenüber im Hinblick auf den Bewertungsvorschlag der Notarkasse an seiner Kostenberechnung fest. Die Notarkasse sieht in der vertraglich vereinbarten Bindung des Vertragsobjekts nur „persönliche Verhältnisse”, die bei der Bewertung gemäß § 19 Abs.1 Satz 2 Halbsatz 2 KostO außer Betracht blieben, so daß der Kaufpreis eindeutig niedriger sei als der Wert des Grundstücks (§ 20 Abs.1 Satz 2 KostO).
3. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 28.1.1999 die Kostenberechnung des Notars vom 4.5.1998 dahin abgeändert, daß Gebühren und Auslagen in Höhe von insgesamt 65 407,41 DM angefallen sind; die weitere Beschwerde hat es, beschränkt auf den Geschäftswert für die Vertragsgebühr, zugelassen. Hinsichtlich der Vertragsgebühr nach § 36 Abs.2 KostO sei der Geschäftswert lediglich mit 11 278 785 DM anzunehmen. Dieser Betrag setze sich aus dem Grundstückskaufpreis von 6 595 650 DM und dem Wert der vom Käufer weiter erbrachten Leistungen zusammen (§ 20 Abs.1 Satz 1 KostO). Die Einschränkung, daß das Kaufgrundstück nach den sich aus der Begründung des Bebauungsplans (§ 9 Abs.8 BauGB) und der Vertragsgestaltung ergebenden Bindungen ausschließlich für den sozialen Wohnungsbau genutzt werden dürfe, führe dazu, daß nur ein Bruchteil des nach allgemeinen Grundsätzen zu ermittelnden Werts (von ca. 24,9 Mio.DM) für die Wertermittlung maßgebend sei. Der Verkehrswert i.S. des § 19 Abs.1 KostO entspreche deshalb dem tatsächlich erzielten Kaufpreis zuzüglich der weiteren Käuferleistungen. Insgesamt seien folgende Gebühren angefallen:
20/10-Gebühr aus 11 278 785 DM = 31 936 DM,
5/10-Gebühr aus 85 Mio.DM (für die Höchstbetragssicherungshypothek) = 24 255 DM,
Auslagen in Höhe von 194,70 DM,
16 % USt = 9 021,71 DM,
insgesamt also 65 407,41 DM.
4. Gegen die Entscheidung des Landgerichts vom 28.1.1999 hat der Notar „gemäß Weisung der Notarkasse” weitere Beschwerde eingelegt.
Entscheidungsgründe
II.
1. Die zulässige weitere Beschwerde des Notars (§ 156 Abs.2 Satz 1 und 2, Abs.4 Satz 1 KostO) ist sachlich nicht begründet. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung (§ 156 Abs.2 Satz 4 KostO, § 550 ZPO) stand.
Der beteiligte Notar hat seiner Kostenberechnung hinsichtlich der Vertragsgebühr nach § 36 Abs.2 KostO einen unzutreffenden Geschäftswert zugrunde gelegt.
a) Nach der über § 141 KostO auch bei der Notarkostenberechnung anzuwendenden Bewertungsvorschrift des § 20 Abs.1 Satz 1 KostO ist bei dem Kauf von Sachen – hier eines Grundstücks – der Kaufpreis maßgebend; der Wert der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der Kauf...