Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Geschäftswert bei notarieller Beurkundung von Erbauseinandersetzung und Teilungserklärung
Normenkette
KostO § 18
Tenor
I. Die weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 11. März 1991 wird zurückgewiesen.
II. Dem beteiligten Notar werden die durch das Rechtsmittel veranlaßten Kosten der übrigen Beteiligten auferlegt.
III. Der Geschäftswert des Verfahrens über die weitere Beschwerde wird auf 2.428,20 DM festgesetzt.
Gründe
I.
1. Der beteiligte Notar beurkundete am 29.5.1987 unter URNr. 01508/1987 eine Teilerbauseinandersetzung zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 betreffend ein Wohnhausgrundstück … in München sowie eine Teilungserklärung.
Seine Tätigkeit stellte er zunächst am 16.6.1987, ausgehend von einem Geschäftswert von 1.562.500,– DM, mit insgesamt 6.145,97 DM in Rechnung, wovon der Beteiligte zu 1 mit der Hälfte belastet wurde. Mit Kostenberechnung vom 13.11.1989 nahm der Notar eine Kostenberichtigung vor, weil versehentlich nur die Teilungserklärung bewertet worden sei. Tatsächlich betreffe aber die mitbeurkundete Auseinandersetzung das ganze Anwesen, für das ein Wert von 3.125.000,– DM anzusetzen sei, für die Teilungserklärung hingegen der hälftige Wert, zusammen somit 4.687.500,– DM. Zur Klarstellung erstellte der Notar insoweit unter dem 22.12.1989 eine erneute Kostenberechnung in Höhe einer auf den Beteiligten zu 1 entfallenden Restschuld von 5.335,20 DM.
2. Mit seiner Beschwerde gegen die Kostenrechnungen vom 13.11. und 22.12.1989 rügte der Beteiligte zu 1 eine überhöhte Bewertung des Anwesens, das im Jahr 1955/1956 erbaut worden und reparatur- und sanierungsbedürftig sei. Im Beurkundungstermin sei man bezüglich des gesamten Anwesens von einem Verkehrswert von 1.562.500,– DM ausgegangen.
Der Notar wies darauf hin, daß er seine Bewertung auf der Grundlage der vom Gutachterausschuß bei der Landeshauptstadt München für die Ermittlung von Grundstückswerten veröffentlichten Jahresberichte über den Grundstücksverkehr und die Grundstückspreisentwicklung im Stadtgebiet vorgenommen habe. Danach seien für Wohnungen in Anwesen mit Baujahr nach 1950 nach Umwandlung in Wohnungseigentum in den Jahren 1984 bis 1986 Quadratmeterdurchschnittskaufpreise zwischen 3.313,– und 3.033,– DM erzielt worden. Im Hinblick auf die notwendigen Renovierungen habe er 2.500,– DM/m² angesetzt. Danach betrage der Verkaufswert bei einer Wohn-Nutzfläche von 1.250 m² 3.125.000,– DM. Auf der Grundlage des Brandversicherungswerts und der in der Landeshauptstadt München ermittelten Bodenrichtwerte wäre der Geschäftswert mit 2.562.000,– DM festzusetzen gewesen. Maßgebend sei jedoch letztlich der Wert, der sich durch die Aufteilung in Wohnungseigentum für den Verkauf dieser Wohnungen anschließend ergebe. Die Sachlage sei vergleichbar derjenigen bei Aufteilung unbebauter Grundstücke, deren Bebauung erst danach vorgesehen sei. In diesen Fällen gehe die Rechtsprechung von dem Wert in bebautem Zustand aus.
Der Beteiligte zu 1 hält dem entgegen, daß die Möglichkeit des Verkaufs der Eigentumswohnungen erst aufgrund der Erstellung der notariellen Urkunde eröffnet worden sei und bei der Beurkundung weder die Absicht noch der Zeitpunkt eines etwaigen Verkaufs erklärt worden seien. Der Verkehrswert könne im Hinblick auf die Notwendigkeit von Renovierungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen von 427.000,– DM nur 2.108.322,44 DM betragen.
Das Landgericht änderte mit Beschluß vom 11.3.1991 die Kostenberechnungen des Notars auf den Betrag von 2.907,– DM (Anteil des Beschwerdeführers an der Restschuld) ab und wies die Beschwerde im übrigen zurück; die weitere Beschwerde ließ es zu. Zur Begründung wird ausgeführt, daß die vom Notar herangezogenen Quadratmeterdurchschnittskaufpreise für Eigentumswohnungen Werte darstellten, die erst nach Begründung von Wohnungseigentum bei dem dann vorgenommenen Verkauf der einzelnen Wohnungen erzielt worden seien. Die vorliegenden Notargebühren seien jedoch gemäß § 18 Abs. 1 KostO nach dem Wert zu berechnen, den der Gegenstand des Geschäfts zur Zeit der Fälligkeit, also im Zeitpunkt der Beurkundung (§ 7 KostO), besitze. Der mit Hilfe der in der Landeshauptstadt München ermittelten Bodenrichtwerte errechnete Grundstückswert betrage somit unter Berücksichtigung der erforderlichen Sicherheitsabschläge 1.082.491,83,– DM, der aus dem Brandversicherungswert errechnete Gebäudewert 1.092.000,– DM. Der Gesamtwert für die Beurkundung der Auseinandersetzung und der Teilungserklärung, der sich aus der Addition des Grundstückswerts (für die Auseinandersetzung) und des halben Grundstückswerts (für die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum) zusammensetze (§ 44 Abs. 2 Buchst. a KostO), betrage somit 3.261.737,74 DM. Hieraus errechne sich eine Restgebührenschuld von insgesamt 5.814,– DM, deren Hälfte von 2.907,– DM auf den Beschwerdeführer entfalle.
3. Gegen die dem Notar formlos mitgeteilte Entscheidung des Landgerichts richtet sich dessen weitere Beschwerde, die am 2.5....