Entscheidungsstichwort (Thema)
Wertersatz wegen investiver Veräußerung: Verkehrswertermittlung bei einem bebauten Grundstück im Innenstadtbereich
Normenkette
InVorG § 16 Abs. 1 S. 3; WertV § 7 Abs. 2
Verfahrensgang
Tenor
Auf die Berufungen der Beklagten und der Streithelfer zu 1-3 wird das Urteil der 12. Zivilkammer des LG Potsdam vom 21.12.2010 teilweise abgeändert und neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Erbengemeinschaft nach Frau M. L., bestehend aus dem Kläger und Frau L. B., geb. L., 71.580,86 EUR nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 16.10.2004 und aus weiteren 7.669,38 EUR für den Zeitraum vom 16.10.2004 bis zum 23.3.2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weiter gehenden Berufungen werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz einschließlich des selbständigen Beweisverfahrens haben der Kläger 44 % und die Beklagte 56 % zu tragen, die durch die Streithilfen verursachten Kosten tragen der Kläger zu 44 % und im Übrigen die Streithelfer selbst.
Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen zu 25 % dem Kläger und zu 75 % der Beklagten zu Last. Die durch die Streithilfen verursachten Kosten haben zu 25 % der Kläger, im Übrigen die Streithelfer selbst zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger, die Beklagte sowie die Streithelfer zu 1-3 können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils gegnerische Partei vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe
I. Der Kläger und Frau L. B. sind Erben bzw. Erbeserben der früheren Eigentümerin eines rund 338 qm großen Grundstücks in der ... straße 39/N. straße 79 in B., das 1983 in Volkseigentum überführt wurde. Das Grundstück lag im Sanierungsgebiet der Stadt B. und ist mit einem im Jahre 1790 errichteten, denkmalgeschützten zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus und einem Ende des 19. Jahrhunderts erbauten Nebengebäude bebaut. Am 14.7.1995 erging ein Investitionsvorrangbescheid, der die seinerzeit verfügungsberechtigte Beklagte zur Veräußerung des Grundstücks an die Streithelferin zu 1 und - gemäß Änderungsbescheid vom 14.11.1996 - auch die Streithelfer zu 2 und 3 berechtigte; der am 21.7.1995 zugestellte Investitionsvorrangbescheid ist bestandskräftig. Die Beklagte verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 25.11.1996 das Grundstück an die Streithelfer zu 1-3 zu einem dem von dem Streithelfer zu 4 zum 19.6.1996 ermittelten Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis von 60.000 DM und der Verpflichtung zur Nachzahlung bei nachträglicher Feststellung eines höheren Kaufpreises. Mit bestandskräftigem Bescheid vom 22.4.1997 lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen eine Rückübertragung des Grundstücks im Hinblick auf den investiven Verkauf ab und stellte fest, dass der Kläger und Frau L. B. ohne die Veräußerung rückübertragungsberechtigt wären. Daraufhin zahlte die Beklagte den bezifferten Kaufpreis unter Abzug des festgesetzten Ablösebetrages für im Grundbuch eingetragene Alt-Belastungen i.H.v. 7.142,12 DM an die Erben aus.
Der Kläger macht aus - wie er behauptet - abgetretenem Recht die Differenz zwischen dem ausgekehrten Erlös und dem Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Bestandskraft des Investitionsvorrangbescheides geltend, die er unter Berücksichtigung einer zwischenzeitlich auf Grundlage des im selbständigen Beweisverfahren des LG Potsdam 12 OH 15/01 von dem Sachverständigen Sl. auf 74.000 DM ermittelten Verkehrswertes erfolgten Zahlung von weiteren 7.669,38 EUR - insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt - auf zuletzt 120.000 EUR bezifferte. Hilfsweise begehrte er Zahlung an ihn und Frau L. B. als Gesamtgläubiger.
Der Kläger hat erstinstanzlich vorgetragen, der Verkehrswert des Grundstücks habe mindestens 160.000 EUR betragen. Die Gutachten des Sachverständigen Sl. und das des Streithelfers zu 4 seien fehlerhaft. Es seien der Ausbau des Dachgeschosses und öffentliche Zuschüsse aus dem Städtebauförderungsprogramm und nach dem Denkmalschutzgesetz, mit denen der Investor seinerzeit habe rechnen können, nicht berücksichtigt worden. Ferner sei der Umfang der zu erneuernden Bausubstanz zu hoch angesetzt.
Demgegenüber haben die Beklagte und die Streithelfer zu 1-3 den Standpunkt vertreten, dass sich der Verkehrswert des Grundstücks auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Sl. auf 75.000 DM bemesse. Das von dem gerichtlichen Sachverständigen O. angewendete Vergleichswertverfahren sei mangels vergleichbarer Verkaufsfälle ungeeignet, die Ertragswertberechnung fehlerhaft, denn eine vollständige Vermietung sei erst im Jahre 2000 möglich gewesen. Die zugrunde gelegte Wohn- und Nutzfläche sei zu hoch angesetzt, denn wegen des Denkmalschutzes sei eine wirtschaftliche Verwertung des Dachgeschosses nicht sicher gewesen.
Der Streithelfer zu 4 hat an der v...