Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / B. Wohnungs- und Teileigentum

I. Grundlagen zu Wohnungs- und Teileigentum

1. Gesetzliche Grundlagen

Rz. 14

Materiell-rechtliche Grundlage von Wohnungs- und Teileigentum (WE oder TE) ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) v. 15.3.1951 (BGBl I 1951, 175), das grundlegend durch die WEG-Reform v. 26.3.2007 (BGBl I 2007, 370) sowie durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) v. 16.10.2020 (BGB I 2020, 2187) geändert und modernisiert wurde.^[32] Die Änderungen des WEMoG sind am 1.12.2020 in Kraft getreten. Sie enthalten neben grundlegenden Änderungen zum Gemeinschaftsrecht auch Änderungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen oder Grundstücksflächen, was auch Bedeutung für die Begründung von Sondernutzungsrechten hat (siehe Rdn 110 ff.). Sachenrechtliche Änderungen des WEMoG betreffen WE und TE, das nach dem 1.12.2020 begründet worden ist. Für das bestehende WE oder TE bleiben die bis dato getroffenen Regelungen zum Sondereigentum, zu Sondernutzungsrechten sowie zur Gemeinschaftsordnung bestehen.

Die GBO findet als Verfahrensgesetz für Wohnungs- und Teileigentum unmittelbar schon deshalb Anwendung, weil es sich hierbei um echtes Grundstücks(mit-)eigentum i.S.d. §§ 741 ff., 1008 ff. und § 873 ff. BGB handelt (siehe Rdn 2, 4). Für die Gestaltung und Führung der Grundbücher ist die Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) zu beachten.

Streitigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft werden verfahrensrechtlich nach §§ 43 ff. WEG, in Anwendung der ZPO und ergänzend des FamFG geregelt.^[33]

An einer ehemaligen Reichsheimstätte konnte WE begründet werden. Die Reichsheimstätte ist durch Gesetz v. 1.10.1993 (BGBl I 1993, 912) aufgehoben worden.^[34] WE kann auch an Grundstücken begründet werden, für welche die HöfeO gilt. Nach Bildung von WE am Hofstellengrundstück führt die Veräußerung einer Einheit zum Wegfall der Höfeeigenschaft.^[35]

WE kann an einem Erbbaurecht bestellt werden, es liegt dann sog. Wohnungserbbaurecht nach § 30 WEG vor (dazu Rdn 214 ff.).

[32] BT-Drucks 19/18791, S. 25 ff.; Hinz, ZMR 2020, 264; Müller, ZWE 2020, 445; Wilsch, FGPrax 2020, 1; Wobst, MittBayNot 2021, 1; Wobst, ZWE 2021, 17; Suilmann, ZWE 2021, 246; Elzer, MDR 2021, 334; zur Rechtsgeschichte allgemein Staudinger/Rapp, BGB, Einl. WEG Rn 58 ff.; MüKo-BGB/Krafka, Einl. WEG Rn 6 ff.

[33] Umfassend Elzer/Fritsch/Meier/Agatsy, Wohnungseigentumsrecht, § 3 Rn 5 ff.

[34] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3904; Ehrenforth, NJW 1993, 2082; Hornung, Rpfleger 1994, 277.

[35] OLG Oldenburg Rpfleger 1939, 149 m. Anm. Hornung.

2. Grundstrukturen des Wohnungseigentums

Rz. 15

Das WEG fügt sich seiner Struktur nach folgenden Überlegungen in das Sachen-, Schuld- und Grundbuchrecht ein:^[36]

▪	Sachenrechtlich: WE ist echtes Eigentum bürgerlichen Rechts in Form einer rechtlichen Verbindung von Miteigentum am Grundstück und Gebäude (§ 1008 BGB) mit Sondereigentum an bestimmten Räumen (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Es ist damit echtes Grundstückseigentum und nicht lediglich grundstücksgleiches Recht.[37]
▪	Schuldrechtlich: Das Rechtsverhältnis der WEer untereinander ist auf der Grundlage der §§ 9a ff. WEG durch eine wie ein Statut verbindliche Gemeinschaftsordnung geregelt, die neben gesetzlichen (§§ 10 ff. WEG) auch vertragliche, beschlussmäßige und richterliche Regelungen enthalten kann (dazu siehe Rdn 96 ff.).
▪	Mitgliedschaftsrechtlich: Zur Vereinfachung der Verwaltungsorganisation und Haftungsbegrenzung der WEer bestimmt § 9a WEG in Fortführung der Rechtsprechung des BGH[38] die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bis hin zur Grundbuchfähigkeit (siehe § 4 Einl. Rdn 57).[39]
▪	Grundbuchverfahrensechtlich: Für jedes WE oder TE wird wegen seiner rechtlichen Selbstständigkeit ein besonderes Grundbuchblatt als "Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch" geführt (siehe dazu Rdn 119 ff.).

[36] Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 3 ff.; MüKo-BGB/Krafka, Einl. WEG Rn 27 ff.; Weitnauer, DNotZ Sonderheft 1977, 34 ff.

[37] BGHZ 49, 250 = NJW 1968, 499; BGHZ 108, 156 = NJW 1989, 2534; BGHZ 116, 392 = NJW 1992, 978; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, § 1 Rn 21; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 6; zu früher vertretenen Theorien Staudinger/Rapp, BGB, Einl WEG Rn 2 ff., 23 ff.; Bärmann, NJW 1989, 1057; F. Schmidt, NotBZ 2005, 309.

[38] BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2063.

[39] OLG Celle DNotZ 2008, 616 = Rpfleger 2008, 296; OLG Hamm DNotZ 2010, 130 = Rpfleger 2010, 132; OLG Hamm Rpfleger 2010, 583; Bärmann/Suilmann, WEG, § 9a Rn 4 ff.; MüKo-BGB/Krafka, Einl. WEG Rn 55 ff.; MüKo-BGB/Burgmair, § 9a WEG Rn 3 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2838c m.w.N.

II. Sachenrechtliche Grundlagen des Wohnungseigentums

1. Wohnungs- und Teileigentum

Rz. 16

Zwischen Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 Abs. 2, §§ 3, 6 WEG) besteht in der sachenrechtlichen Behandlung kein Unterschied. Ob Räume als WE oder als TE zu nutzen sind, hängt technisch von der baulichen Ausgestaltung ab, rechtlich ist die Zuordnung bei Begründung nach § 3 oder § 8 WEG maßgebend.^[40] Die Bezeichnung im Aufteilungsplan gibt in der Regel vor, ob WE oder TE vorliegt; sie ist für das Grundbuchamt bei der Eintragung aber nicht verbindlich, es hat selbstständig festzustellen, ob WE oder TE vorliegt.^[41] Da das Grundbuchamt aber keine Amtsermittlung vornimmt...