Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 10.09.2015; Aktenzeichen 12 O 104/15) |
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Berlin vom 10.9.2015 - 12 O 104/15 - durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Gründe
I. Das LG hat den Beklagten mit Urteil vom 10.9.2015 verurteilt, von ihm innegehaltene Gewerberäume zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des Urteils des LG wird Bezug genommen.
Der Beklagte trägt zur Begründung seiner hiergegen gerichteten Berufung vor:
Die fristlose Kündigung vom 22.10.2014 sei unwirksam gewesen, da die Zahlungsrückstände vor Zugang der Kündigung ausgeglichen worden seien. Das Kündigungsschreiben vom 22.10.2014 sei erst an dem darauf folgenden Wochenende in dem Postbriefkasten des Beklagten aufgefunden worden.
Auch die ordentliche Kündigung vom 22.10.2014 sei unwirksam gewesen, da das Mietverhältnis durch Ausübung der Option durch den Beklagten vor Ablauf des 31.12.2018 nicht ordentlich kündbar sei. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB sei entgegen der Ansicht des LG gewahrt.
Der Beklagte habe auch, anders als das LG, eine konkludente Fortführung bzw. Neubegründung des alten Mietverhältnisses nach der Kündigung vom 22.10.2014 angenommen.
Auch die fristlose Kündigung vom 12.1.2015 sei unwirksam gewesen, da sie erst nach dem Geldeingang zugegangen sei.
Das LG habe auch die Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast verkannt, wobei bei fristlosen Kündigungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht die Angabe des rückständigen Saldos ausreiche, sondern der kündigungsbegründende Rückstand im Einzelnen aufgeschlüsselt werden müsse.
Der Beklagte beantragt, das Urteil des LG Berlin vom 10.9.2015 - 12 O 104/15 - abzuändern und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil und trägt vor:
Das Mietverhältnis sei ordentlich kündbar gewesen, da die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt sei.
Das Mietverhältnis sei auch jedenfalls durch die fristlose Kündigung vom 17.10.2013 wirksam beendet worden, so dass es auf die späteren Kündigungen nicht mehr ankäme.
Die Zahlung vom 21.10.2014, die ohne nähere Tilgungsbestimmung am selben Tag bei dem Kläger eingegangen sei, stünde der Wirksamkeit der am 22.10.2014 um 13:20 Uhr per Boten zugestellten fristlosen Kündigung vom 22.10.2014 nicht entgegen, da zuvor ein kündigungsrelevanter Rückstand bestanden habe und dieser durch die Zahlung nicht vollständig ausgeglichen worden sei.
Die beiden am 15.1.2015 eingegangenen Zahlungen stünden der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 12.1.2015 nicht entgegen, da das Kündigungsschreiben durch die Mitarbeiterin der Hausverwaltung am 13.1.2015 um 13:20 Uhr an eine Mitarbeiterin des Beklagten in den streitgegenständlichen Gewerberäumen übergeben worden sei.
Vorsorglich hat der Kläger mit der Berufungserwiderung vom 23.12.2015 erneut die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, da der Beklagte die Nutzungsentschädigung für Dezember 2015 nicht gezahlt habe.
II. Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist hier nicht der Fall.
Das LG hat den Beklagten zu Recht aus § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäume verurteilt, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 22.10.2014 wirksam beendet ist.
Der Beklagte befand sich am 7.10.2014 unstreitig unter anderem mit der Zahlung der gesamten Mieten für die Monate August und Oktober 2014 in Höhe von jeweils 1.217,32 EUR in Verzug. Daher lag zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) BGB vor.
Unerheblich ist, wie die nach der Berufungserwiderung unstreitig am selben Tag eingegangene Zahlung des Beklagten vom 21.10.2014 in Höhe von 1.300,00 EUR zu verrechnen war. Denn selbst wenn diese Zahlung vollständig auf die Rückstände aus August und Oktober 2014 zu verrechnen gewesen wären, wäre die fristlose Kündigung des Klägers vom 22.10.2014 wirksam. Denn der einmal gegebene Kündigungsgrund entfällt nach dem Gesetzeswortlaut (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird; es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfanges gegeben sind (vgl. Junker in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, D. Miete, Rn. 77). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch offene Rückstand nicht nur einen Bagatellbetrag darste...