Leitsatz (amtlich)
Stellt eine GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem von ihr angemieteten Grundstück ein und lässt sich ihr derzeitiger Geschäftssitz nicht ermitteln, kann allein hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigend zustande gekommenen Vereinbarung beendet worden ist oder die GmbH auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichtet hat. Dem Vermieter steht es in einem solchen Fall frei, eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 132 Abs. 2 BGB öffentlich zustellen zu lassen.
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 27.07.2009; Aktenzeichen 12 O 603/08) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 27.7.2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet.
Die Berufung ist unbegründet, soweit sich der Beklagte gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Grundstücksfläche, die nördlich und westlich an die Halle 10, B.D. (Flurstück ...), B., mit einer Breite von ca. 8 m angrenzt und eine Größe von ca. 350 qm aufweist.
Der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Klägers ist insoweit gem. § 546 Abs. 1 BGB begründet. Die mit Schreiben des Klägers vom 19.7.2007 erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis wirksam zum 30.9.2007 beendet. Gemäß § 2 Nr. 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 9.9.1997 konnte der Vertrag über die Grundstücksfläche mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende gekündigt werden. Dem Beklagten kann nicht gefolgt werden, soweit er meint, dem Kläger würde für die Zeitdauer des Bestandes des Untermietverhältnisses betr. die Halle ein ordentliches Kündigungsrecht hinsichtlich des Mietvertrages an der Grundstücksteilfläche nicht zustehen. Der Senat folgt insoweit den in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des LG in der angefochtenen Entscheidung.
Die Berufung des Beklagten ist auch begründet, soweit er sich gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen, in der Halle 10, B.D. (Flurstück ...), B., gelegenen Räumlichkeiten und Flächen von der südlichen Trennwand, die sich rechts neben dem zweiten Fenster rechtsseitig des ersten Hallentores von der nördlichen Gebäudebegrenzung befindet, bis zur nördlichen Begrenzung des Gebäudes mit einer Größe von ca. 370 qm wendet. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch ist insoweit gem. § 546 Abs. 2 BGB begründet.
Der Senat geht mit dem LG davon aus, dass dem Kläger gem. § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB im Mai 2007 ggü. der S. GmbH ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zugestanden hat. Das LG hat ebenfalls zutreffend ausgeführt, dass der Kläger nicht hinreichend schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigungserklärung vom 7.5.2007 der S. GmbH wirksam durch Boten zugestellt worden ist, (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Senat folgt den insoweit in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des LG in der angefochtenen Entscheidung.
Entgegen der Auffassung des LG kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der S/GmbH aufgrund einer stillschweigend zustande gekommenen Vereinbarung beendet ist oder die S. GmbH auf den Zugang der Kündigungserklärung verzichtet hat.
Wenn die S. GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem Grundstück eingestellt hat, kann allein aus diesem Verhalten nicht der Schluss gezogen werden, dass sie an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses mit dem Kläger kein Interesse mehr hat, zumal sie Teile der Halle untervermietet hat. Im Übrigen stellt bloßes Schweigen in der Regel keine Willenserklärung dar (Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl., vor § 116, Rz. 7.) Anhaltpunkte dafür, dass im vorliegenden Fall das Verhalten der S. GmbH gleichwohl einen objektiven Erklärungswert hat, sind nicht ersichtlich (Palandt, a.a.O., vor § 116, Rz. 7). Die Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 2005, 1715) zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein ggü. dem die Wohnung allein weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist, findet auf den vorliegenden Fall keine Anwendung. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hat der ausziehende Mitmieter ggü. dem Vermieter ausdrücklich erklärt, dass er ausgezogen sei. Für diesen Fall hat der BGH angenommen, dass es einer Erklärung des Vermieters ggü. dem Mitmieter gemäß § 151 BGB nicht bedürfe. Im vorliegenden Fall hat die S. GmbH ggü. dem Kläger gar keine Erklärung abgegeben.
Die Konstruktion der stillschweigenden Vertragsaufhebung bzw. des stillschweigenden Verzichts auf den Zugang der Kündigungserklärung ist auch nicht etwa deshalb erforderlich, um eine Rechtlosstellung des Klägers zu verhindern. Gemäß § 132 Abs. 2 BGB steht es ihm frei, die fristlose Kündigung des mit der S. GmbH geschlossenen Mietvertrages öffentlich zustellen zu lassen. Laut Handelsregister existiert d...