Maklerprovision - Wegfall des wirtschaftlichen Zwecks und Erwerb in der Zwangsversteigerung

Leitsatz

Für den Provisionsanspruch des Maklers genügt grundsätzlich der Abschluss des schuldrechtlichen Hauptvertrags. Anderes gilt, wenn der Maklervertrag einer Auslegung dahin zugänglich ist, dass der Provisionsanspruch entfällt, wenn der wirtschaftliche Zweck des Hauptvertrags wegfällt. Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung begründet keine Provisionspflicht für das vom Makler benannte Grundstück, es sei denn, der Erwerb in der Zwangsversteigerung wird durch Individualvereinbarung dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags gleichgestellt.

Fakten:

Mit Exposé bot der Makler einem Kaufinteressenten provisionspflichtig ein aus insgesamt elf Wohnungen bestehendes Wohn- und Geschäftshaus aus der Insolvenzmasse des Bauträgers an. Mit entsprechendem Schreiben erklärte sich der Interessent gegenüber dem Makler für den Fall des Kaufvertragsabschlusses mit der Zahlung der Courtage bereit. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt schloss der Interessent einen notariellen Kaufvertrag über die Immobilie. Der Vertrag konnte jedoch nicht umgesetzt werden, da die Nachranggläubiger nicht bereit waren, Löschungsbewilligungen zu erteilen. Der Interessent ersteigerte deshalb die Wohnungen in dem zwischenzeitlich eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren. Die Provisionsrechnung des Maklers ließ der neue Eigentümer unbeachtet, weshalb der Makler nunmehr die Courtage gerichtlich geltend machte. Mithin jedoch ohne Erfolg. Nach § 652 BGB hängt der Provisionsanspruch des Maklers vom Zustandekommen des Hauptvertrags ab. Es genügt dabei grundsätzlich der Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrags, ohne dass das dingliche Erfüllungsgeschäft zustande gekommen sein muss. Der Vertrag muss allerdings gültig zustande kommen und darf nicht nachträglich wegen einer im Vertragsschluss selbst liegenden Unvollkommenheit wieder beseitigt worden sein. Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt weiter, wenn der Maklervertrag einer Auslegung dahin zugänglich ist, dass eben der Provisionsanspruch entfällt, wenn der wirtschaftliche Zweck des Hauptvertrags wegfällt. Dies war vorliegend der Fall, da der Maklervertrag ausschließlich eine Provisionspflicht für einen rechtsgeschäftlichen Erwerb vorsah.

Der Makler konnte weiter nicht mit Erfolg geltend machen, ein Provisionsanspruch ergebe sich mit Blick auf den Erwerb der Wohnungen im Wege der Zwangsversteigerung aus der Gleichwertigkeit dieses Erwerbs mit dem beabsichtigten Geschäftsabschluss. Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung begründet keine Provisionspflicht. Im Zwangsversteigerungsverfahren vollzieht sich der Eigentumserwerb nicht aufgrund eines Kaufvertrags, sondern aufgrund eines staatlichen Hoheitsakts. Dem Makler steht kein Provisionsanspruch zu, wenn sein Kunde das vom Makler benannte Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt. Der Provisionsanspruch scheitert schon daran, dass es an einer wesentlichen Voraussetzung des § 652 BGB, nämlich am Zustandekommen des Hauptvertrags, fehlt. Die Aufgabe des Maklers besteht nämlich darin, durch eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit auf einen freiwilligen Vertragsschluss, also auf eine echte und nicht nur fingierte Willenseinigung der beteiligten Interessenten hinzuwirken.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 20.08.2008, 19 U 34/08

Fazit:

Will sich der Makler einen Provisionsanspruch auch für den Fall des Erwerbs einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung sichern, muss er mit seinem Auftraggeber eine entsprechende Individualvereinbarung treffen. Für das Vorliegen einer derartigen Individualvereinbarung ist der Makler im Übrigen beweispflichtig.