Verfahrensgang
LG Hamburg (Urteil vom 11.01.1989; Aktenzeichen 79 O 296/88) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 29, vom 11. Januar 1989 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer der Klägerin beträgt DM 6.053,40.
Gründe
Zur Begründung seiner Entscheidung nimmt der Senat gemäß § 543 Abs. 1 ZPO auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug.
Die Berufung der Klägerin ist zwar statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt; sie ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt.
Dem Landgericht ist zu folgen, wenn es ausführt, die Klägerin sei nur berechtigt von den jeweiligen Mietern den auf deren jeweilige Fläche entfallenden Anteil an den Nebenkosten nach dem Verhältnis der Flächen zu verlangen, so wie sich dies aus jedem der Mietverträge ergebe. Nachdem nur noch Mietverträge für zwei Mieteinheiten mit untereinander gleichen Flächen bestünden, stehe der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten in Höhe von jeweils 1/3 gegen jeden der Beklagten zu, 1/3 habe die Klägerin als Inhaberin der freigewordenen Fläche zu tragen.
Aus der Bestimmung in § 3 Satz 2 der Anlage zum Mietvertrag, die lautet: „Die Kostenverteilung erfolgt im Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander”, ergibt sich nach Auffassung des Senats nichts Gegenteiliges. Insbesondere kann dieser Regelung nicht entnommen werden, daß in dem Fall, in dem lediglich noch zwei Flächen von den ursprünglich drei Flächen vermietet sind, die Betriebskosten nunmehr im Verhältnis der „noch” vermieteten Flächen zueinander in der Weise zu verteilen sind, daß jeder der verbleibenden Mieter die Hälfte der insgesamt anfallenden Nebenkosten zu tragen hat.
Die Bestimmung des § 3 ist vor dem Regelungshintergrund zu sehen, daß insgesamt drei gleich große Flächen in dem Haus der Klägerin an drei verschiedene Mietparteien vermietet worden sind, und zwar die Flächen im Hochparterre, im Obergeschoß und im Souterrain. Im Hinblick darauf sollte die Verteilung der Nebenkosten im Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander erfolgen. Mehr als diese Verteilung der Kosten bei Vermietung der drei Flächen enthält die Regelung des § 3 nicht, insbesondere enthält sie keine – Regelung für den Fall, daß einer der Mieter ausscheidet, ohne einen Nachmieter zu stellen, und die frei werdende Fläche an den Eigentümer bzw. Vermieter zurückfällt und nicht wieder vermietet wird. Der Regelung des § 3 kann daher auch nicht entnommen werden, daß in diesem Fall die Nebenkosten unter den verbleibenden Mietern aufgeteilt werden, mit z. B. der Konsequenz, daß bei nur einem verbleibenden Mieter, dieser die auf das gesamte Objekt entfallenden Nebenkosten zu tragen hätte.
Mangels anderer Anhaltspunkte ist vielmehr davon auszugehen, daß die Parteien bei Abschluß des Mietvertrages den Fall des Ausscheidens eines Mieters und die Rückwirkungen dieser Konstellation auf die Verteilung der Nebenkosten nicht gesehen haben, bzw. nicht einvernehmlich geregelt haben.
Im übrigen würde eine Nebenkostentragungspflicht der Mieter auch hinsichtlich nicht vermieteter Flächen eine Ausnahme von der üblichen Lastenverteilung zwischen Mieter und Vermieter darstellen, so daß hinsichtlich einer vertraglichen Vereinbarung insoweit besondere, Eindeutigkeit i. S. von Klarheit zu fordern wäre.
Die Vermietbarkeit von Mieträumen bzw. das Zustandekommen von Mietverhältnissen ist ein Risiko, das typischerweise der Vermieter zu tragen hat. Da die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Müllabfuhrgebühren, Grundsteuer, Feuer- und Haftpflichtversicherungsprämien, Schornsteinfegergebühren und Wartung des Fahrstuhls unabhängig davon entstehen, ob das Objekt vermietet ist oder nicht, treffen diese Kosten notwendigerweise den das Vermietungsrisiko tragenden Vermieter.
Wenn die Klägerin beabsichtigt haben sollte, daß bei Beendigung eines der drei Mietverhältnisse und einer Nichtweitervermietung die verbleibenden Mieter die Mietnebenkosten der gesamten vermietbaren Fläche zu tragen haben, so hätte sie im Hinblick auf den Ausnahmecharakter der angestrebten Regelung für eine eindeutige Vereinbarung sorgen müssen, in der ausdrücklich die Kostentragungspflicht der verbleibenden Mieter zum Ausdruck kommt.
Nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten (Seite 9 der Berufungsbegründung) hat die Klägerin die Vertragsbedingungen der Mietverträge selbst ausgearbeitet und den Beklagten zur Unterschrift vorgelegt. Dies gilt insbesondere auch für die Formulierung des § 3 der Anlage zu den Mietverträgen. Den Beklagten ist darin zuzustimmen, daß sich die Klägerin jetzt an dem fixierten Vertragsinhalt und den verwendeten Formulierungen festhalten lassen muß.
Soweit die Klägerin meint, aus § 7 der Anlage zum Mietvertrag ergebe sich, daß die Mieter weitgehend die Kostenverteilung selbst geregelt hätten, ist festzustellen, daß § 7 nur eine Ergänzung der Regelung in § 3 der Anlage zum Mietvertrag darstellt. In § 3 wird festgehalten, daß die K...