Leitsatz (amtlich)
1) Im Fall der Ausübung eines Vorkaufsrechts wird der Erstkäufer von einer eigenen vertraglichen Provisionspflicht gegenüber dem Makler frei. Eine eigene Provisionspflicht des Verkäufers bleibt unberührt.
2) Eine von dem Urkundsnotar standardmäßig ohne besondere Belehrung in den Grundstückskaufvertrag aufgenommene Vereinbarung, durch die sich beide Vertragsparteien jeweils gesondert zur Zahlung einer Provision an den Makler verpflichten, kann nicht durch das Interesse der Vertragsparteien gerechtfertigt werden, im Fall der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht auf den Maklerkosten sitzen zu bleiben.
Normenkette
KostO § 16; BGB § 464 Abs. 2
Verfahrensgang
LG Essen (Beschluss vom 23.05.2011; Aktenzeichen 7 T 544/10) |
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert wird auf 71 EUR festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Durch den vom zu 2) beteiligten Notar unter der UR-Nr. 225/2010 beurkundeten Vertrag vom 22.9.2010 veräußerten die Eheleute F und F1 dem Beteiligte zu 1) und dessen Ehefrau den Grundbesitz B-Weg 44 in F2 zu einem Kaufpreis von 239.000,- EUR. Dieses Verkaufsobjekt unterliegt dem gesetzlichen Vorkaufsrecht der §§ 24, 255 BauGB. Nr. 14 des Kaufvertrages lautet:
Maklerprovision
Die Vertragsbeteiligten sind sich darüber einig, dass dieser Vertrag durch den Nachweis bzw. die Vermittlung der Firma J Immobilien - Gesellschaft mbH, P-Straße 5, F2, zustande gekommen ist.
Verkäufer und Käufer vereinbaren im Wege eines echten Vertrages zugunsten Dritter i.S.d. §§ 328 ff. BGB, dass Verkäufer als Nachweis - bzw. Vermittlungsprovision 3,57 % vom Kaufpreis einschließlich 19 % MwSt., also EUR 8.389,50 und ebenfalls Käufer 3,57 % vom Kaufpreis einschließlich 19 % MwSt., also EUR 8.389,50 an J Immobilien - Gesellschaft mbH zahlt.
Die Vermittlungsprovision ist mit Beurkundung des Vertrages fällig.
Der Notar soll dem Makler sofort eine Fotokopie und auf Verlangen eine Ausfertigung dieser Urkunde erteilen.
Im Wege des echten Vertrages zugunsten Dritter entlassen die Vertragsbeteiligten den Makler aus seiner Prospekt-Haftung.
Mit der angegriffenen Kostenrechnung vom 24.9.2010 über 1195,36 EUR berechnete der Notar die ihm zustehende Gebühr nach § 36 Abs. 2 KostO für die Beurkundung des Kaufvertrages nach einem Geschäftswert von 251.779 EUR, der sich aus dem Kaufpreis und der Maklerprovision zusammenrechnet. Der Beteiligte zu 1) beanstandete mit dem am 11.10.2010 bei dem LG eingegangenen Antrag, dass neben dem Kaufpreis die Maklerprovision als Grundlage für den Wert der Kostenrechnung genommen wurde. Der Notar rechtfertigte die Erhöhung der Wertfestsetzung damit, durch die getroffene Vereinbarung über die Maklerprovision habe das Risiko verhindert werden sollen, dass die Vertragsbeteiligten bei Ausübung des Vorkaufsrechtes nach den §§ 24, 25 BauGB durch die Gemeinde weiterhin diese Kosten zu tragen hätten.
Mit Beschluss vom 23.5.2011 änderte das LG die Kostenberechnung des Beteiligten zu 2) vom 24.9.2010 dahin ab, dass es die Kosten nach einem Geschäftswert von 235.000 EUR (§ 20 Abs. 1 KostO) auf insgesamt 1.123,96 EUR festsetzte.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des Notars. Er meint, die unter Nr. 14. der Urkunde aufgenommene Maklerklausel sei nicht nur zulässig, sondern erforderlich - und zwar im Wege eines echten Vertrages zugunsten Dritter -, weil nur dann bei Ausübung eines Vorkaufsrechts auch der Vorkaufsberechtigte zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet werde (BGH DNotZ 1982, 629). Auch wenn die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach den §§ 24, 25 BauGB unwahrscheinlich sei, könne das Risiko, dass im Falle der Ausübung die Vertragsbeteiligten die Maklerprovision zu tragen hätten, durch Beurkundung der Klausel verhindert werden. Durch die Einberechnung der Maklerprovision in den Geschäftswert ergebe sich eine Mehrbelastung von gerade 60 EUR; die Kosten der Stadt für die Erteilung des Negativattestes beliefen sich auf EUR 56,00. Überdies treffe den Notar grundsätzlich keine Belehrungspflicht über die mit dem Rechtsgeschäft verbundenen Kosten. Lediglich entsprechende Fragen hierzu habe er selbstverständlich zu beantworten.
Der Senat hat auf Bedenken hingewiesen, der vom LG herangezogenen Entscheidung des OLG Oldenburg zu folgen, weil diese nur schwer in Einklang zu bringen sei mit der Rechtsprechung des BGH zu Maklerklauseln in notariellen Grundstückskaufverträgen, die diese als Bestandteil der kaufvertraglichen Vereinbarung verstehe (vgl. u.a. BGHZ 131, 318 = NJW 1996, 654). Aus dem beurkundeten Vertrag ergebe sich, dass beide Vertragsparteien dem Makler vertraglich verbunden gewesen seien und sich deshalb jeweils zur Zahlung der vollen Provision an den Makler verpflichtet hätten. In diesem Zusammenhang dränge sich ein sachliches Bedürfnis der Vertragsparteien, eine zusätzliche vertragliche Vereinbarung über die interne Verteilung der Maklerkosten zu treffen (vgl. die genannte Entscheidung des BGH), nicht gerade auf. Der Senat hat daher folgen...