Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Mitbenutzung von Sondereigentum durch andere Eigentümer
Verfahrensgang
LG Koblenz (Entscheidung vom 02.02.1989; Aktenzeichen 4 T 66/89) |
Tenor
1. Der Beschluß der 4. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 2. Februar 1989, die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des Amtsgerichts – Grundbuchamt – vom 17. Januar 1989 sowie die Nichtabhilfeentscheidung des Grundbuchrichters des Amtsgerichts Neuwied vom 24. Januar 1989 werden aufgehoben.
2. Das Verfahren wird zur erneuten Sachbehandlung und Entscheidung an das Amtsgericht – Grundbuchamt – Neuwied zurückverwiesen.
Gründe
I.
Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Beschlußeingang näher bezeichneten Grundbesitzes. Das Grundstück ist mit einem Vorderhaus und einem nur durch das Vorderhaus erreichbaren Hinterhaus bebaut. Mit notarieller Teilungserklärung vom 25. August 1988 (UR-Nr. des Notars … …) hat die Beteiligte das Grundstück in drei Miteigentumsanteile aufgeteilt, von denen der eine mit dem Sondereigentum am Vorderhaus und die beiden anderen mit dem Sondereigentum an je einer Wohnung des Hinterhauses verbunden sind. Weiter enthält die Teilungserklärung u. a. folgende Bestimmung:
„Es wird folgendes Sondernutzungsrecht vereinbart:
Der jeweilige Eigentümer der Wohnungseigentumsrechte Nrn. 2 und 3 des Aufteilungsplans – Hinterhaus F-Str – hat das Recht, durch den Hausflur im Erdgeschoß des Wohnungseigentums Nr. 1 des Aufteilungsplans – Haus … – zu gehen, um in sein Wohnungseigentum zu gelangen, bzw. von dort auf die Straße zu gelangen. Das gleiche Recht steht auch den Besuchern und Lieferanten der Eigentümer Nrn. 2 und 3 zu.
Diese Regelung ist als Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander als Inhalt des Sondereigentums einzutragen.”
Mit der angefochtenen Zwischenverfügung hat der Rechtspfleger des Amtsgerichts – Grundbuchamt – der Beteiligten aufgegeben, das Mitbenutzungsrecht am Hausflur des Vorderhauses anderweit, nämlich durch Bestellung einer Dienstbarkeit zu regeln, weil ein Sondernutzungsrecht nur an gemeinschaftlichem Eigentum und nur als verdrängendes Benutzungsrecht eingeräumt werden könne.
Die hiergegen gerichtete Erinnerung/Beschwerde hat die 4. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz mit dem angefochtenen Beschluß zurückgewiesen und sich zur Begründung dieser Entscheidung die Auffassung des Grundbuchamtes zu eigen gemacht. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde, mit der die Beteiligte ihr Eintragungsbegehren weiterverfolgt.
II.
Die weitere Beschwerde begegnet in verfahrensrechtlicher Hinsicht keinen Bedenken (§§ 78, 80 Abs. 1 Satz 1 und 3 GBO). Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg, denn die Entscheidungen der Vorinstanzen beruhen auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 78 Satz 1 GBO). Das von ihnen angenommene Eintragungshindernis besteht nach Auffassung des Senats nicht.
Zwar trifft es zu, daß unter einem Sondernutzungsrecht im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne das Recht eines oder mehrerer Wohnungseigentümer verstanden wird, einen Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluß des Mitbenutzungsrechts der übrigen Miteigentümer zu benutzen. Um ein solches Recht geht es indes hier ersichtlich nicht, denn den Wohnungseigentümern des Hinterhauses soll nur ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt werden, und dies an einem Gebäudeteil, der im Sondereigentum des Vorderhauseigentümers steht.
Handelt es sich mithin bei der hier in Rede stehenden Benutzungsberechtigung nicht um ein Sondernutzungsrecht im herkömmlichen Sinne, so steht damit freilich noch nicht fest, daß eine solche Benutzungsregelung nicht getroffen werden könnte. Nach § 15 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer auch den Gebrauch des Sondereigentums durch Vereinbarung regeln. Einer solchen Vereinbarung der Wohnungseigentümer steht eine einseitige Gebrauchsregelung des teilenden Eigentümers (§ 8 WEG) gleich (vgl. statt aller Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 15 Rdnr. 7; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 15 Rdnr. 15 m. w. Nw.). Dabei ist seit je her anerkannt, daß durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder durch eine Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung der Gebrauch des Sondereigentums eingeschränkt werden kann. Zwar geht es hier meist um die Frage, für welche Zwecke ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nutzen darf (vgl. hierzu Weitnauer, aaO, § 15 Rdnrn. 13 ff), während die Nutzung des Sondereigentums im vorliegenden Falle dahin eingeschränkt werden soll, daß der Eigentümer des Vorderhauses einen bestimmten Teil seines Sondereigentums – den Hausflur im Erdgeschoß – nicht allein benutzen darf, sondern dessen Mitbenutzung durch die Wohnungseigentümer des Hinterhauses sowie deren Besucher und Lieferanten zu dulden hat. Der Senat vermag allerdings nicht zu erkennen, was einer solchen Nutzungsbeschränkung entgegenstehen könnte. Mit dem Wortlaut des § 15 Abs. 1 WEG ist sie ohne weiteres vereinbar. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift, die dem in Wohnungseigentumsanlagen „stark intensivierten Nachbarschaftsver...