Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556 BGB ... / X. Voraufteilungen.

1. Abzug nicht umlegbarer Kosten.

Rn 69

Erbringt der Vermieter für umlegbare und nicht umlegbare Kosten ggü einem Dritten eine einheitliche Zahlung, muss vor der Kostenumlegung der Aufwand für die nicht umlegbaren Leistungen herausgerechnet werden.

2. Voraufteilung auf Umlegungsbezugspunkte.

Rn 70

Entstehen Kosten für mehrere Umlegungsbezugspunkte (Rn 46 ff) einheitlich, müssen sie vor der Verteilung auf die Umlegungsbezugspunkte aufgeteilt werden (LG Köln WuM 01, 496 [LG Köln 09.01.2001 - 12 S 217/00]). Nach welchen Kriterien dies zu erfolgen hat, richtet sich nach der Art und Weise des einheitlichen Anfalls und den jeweiligen tatsächlichen Gegebenheiten.

3. Aufteilung auf verschiedene Kostenpositionen.

Rn 71

Fallen einheitlich Kosten an, die mehrere Kostenpositionen betreffen, ist eine Voraufteilung aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit erforderlich. Eine Voraufteilung ist insb dann notwendig, wenn unterschiedliche Umlageschlüssel bestehen oder eine Kostenposition nicht auf alle Mieter umlegbar ist. Die Aufteilung hat in der Weise zu erfolgen, dass die Gesamtkosten nach dem Verhältnis des Aufwandes der jeweiligen Kostenposition zugeordnet werden.

4. Gemischt genutzte Gebäude oder Wirtschafts- bzw Abrechnungseinheiten (›Vorwegabzug‹).

a) Grundsatz: kein ›Vorwegabzug‹.

Rn 72

Gibt es in einem Gebäude oder in einer Wirtschafts- bzw Abrechnungseinheit (§ 556 Rn 48) Räume und/oder Flächen, die sowohl der preisfreien Wohnraummiete unterliegen (anders: § 20 II 2 NMV 1970) als auch der Gewerberaummiete, müssen alle oder einzelne Betriebskosten für die jeweiligen Mietverträge nicht getrennt abgerechnet werden (BGH NZM 17, 520 [BGH 10.05.2017 - VIII ZR 79/16] Rz 18; NJW 07, 211 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 251/05] Rz 16; grundlegend 06, 1419 Rz 30).

b) Ausnahme.

Rn 73

Etwas anderes gilt nach hM gem §§ 315, 316, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH WuM 17, 399 Rz 20; NJW 07, 211 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 251/05] Rz 16) – durch die gewerbliche Nutzung ›erhebliche‹ Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (BGH WuM 17, 399 [BGH 10.05.2017 - VIII ZR 79/16] Rz 20; NZM 11, 118 [BGH 13.10.2010 - VIII ZR 46/10] Rz 21; NJW 10, 3363 [BGH 11.08.2010 - VIII ZR 45/10] Rz 22). Dies überzeugt nicht: der einfach handhabbare Flächenmaßstab wird konterkariert, wenn geprüft werden müsste, ob einzelne Betriebskosten durch das Vorhandensein von Gewerberaummiete erheblich erhöht werden.

Rn 74

›Erhebliche‹ Mehrkosten sollen sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerberaummieter oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen lassen, sondern nur anhand der konkreten Gegebenheiten einerseits und der Art der gewerblichen Nutzung andererseits beurteilt werden können (BGH NJW 10, 3363 Rz 23). Dabei sei hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren (BGH NJW 10, 3363 [BGH 11.08.2010 - VIII ZR 45/10] Rz 23). Bei der Grundsteuer soll es grds keine ›Mehrkosten‹ geben (BGH WuM 17, 399 [BGH 10.05.2017 - VIII ZR 79/16] Rz 19).

Rn 75

Hinsichtlich der erforderlichen Informationen kann der Mieter Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen (Rn 152 ff); soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug maßgebenden Tatsachen vorzutragen, kommt zu seinen Gunsten eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Darlegungslast (hier: des Vermieters) in Betracht (BGH NJW 07, 211 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 251/05] Rz 16).