Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 559 BGB ... / 1. Mieterhöhung für aufgewendete Kosten.

a) Allgemeines.

Rn 8

Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a III 1 – BGH NJW 11, 1499 [BGH 30.03.2011 - VIII ZR 173/10] Rz 15). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können nicht angesetzt werden (BGH NJW 09, 839 [BGH 17.12.2008 - VIII ZR 41/08; VIII ZR 84/08] Rz 19). Sind keine wohnungsbezogenen Kosten angefallen, hat der Vermieter die Kosten auf die Wohnungen entsprechend § 315 I aufzuteilen (s Rn 10). Es bietet sich va eine Verteilung entsprechend der Wohn-/Nutzfläche an. Der Vermieter kann aber auch zB auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung (KG ZMR 06, 612, 614) oder die Lage einer Wohnung abstellen. Miteigentumsanteile (§ 16 I 2 WEG) bieten sich idR nur an, wenn sie der Wohn-/Nutzfläche entsprechen. Der gewählte Verteilerschlüssel ist zu erläutern. Auf die Höhe der Ausgangsmiete kommt es für die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung nicht an. Kosten entstehen mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten (BGH NZM 12, 832 Rz 2). Der Erhöhungsbetrag ist kein Sockelbetrag. Durch die idR steigende ortübliche Vergleichsmiete reduziert sich aus wirtschaftlicher Sicht sukzessive der Erhöhungsbetrag. Finanzierungskosten dürfen nicht umgelegt werden (Hambg NJW 81, 2820). Entsprechendes gilt nach § 559 II für Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme (Rn 11) oder für einen Mietausfall.

b) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Rn 9

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§§ 556 II 1 Hs 1, 560 V, § 24 II 1 II. BV, § 20 I 2 NMV 1970) ist nach bisheriger Rspr iÜ grds unbeachtlich (BGH NJW 04, 1738, 1739 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 149/03]; aA LG Berlin MDR 19, 1375) und spielt nur für die Frage einer Härte iSv § 559 IV eine Rolle (Rn 23). Dies ist zu überdenken, da den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht trifft, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Miete haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (BGH NJW 10, 3647 [BGH 13.10.2010 - XII ZR 129/09] Rz 16; 08, 440 Rz 14). Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (BGH NJW 08, 440 Rz 14). Eine Kappungsgrenze folgt jedenfalls aus § 559 IIIa (Rn 15).