Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 1 WEG – ... / II. Bedeutung.

1. Schuldrechtliche Vereinbarung.

Rn 2

Nach ganz hM ist die Bestimmung zusammenhängender Räume zur ›Wohnung‹ (vgl §§ 3 I, 8 I) oder zu ›Nicht-Wohnzwecken‹ eine schuldrechtliche Vereinbarung iSv §§ 10 I 2 zum Inhalt des SonderE (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 19; ZMR 18, 238 Rz 6). In Bezug auf diese Vereinbarung gelten § 10 Rn 3 ff (s.a. Rn 6). Diese Vereinbarung ist zu treffen. Zwar soll es nach einigen Stimmen möglich sein, nicht zu bestimmen, ob das SonderE, das zu einem Miteigentumsanteil gehört, Wohn- oder Nichtwohnzwecken dient (KG WuM 08, 165 [KG Berlin 03.12.2007 - 24 U 71/07]; LG Berlin ZWE 19, 39). Ferner soll es möglich sein, für dieselben Räume als Gebrauch ›Wohn-‹ und zugleich ›Nichtwohnzwecke‹ zu bestimmen. Dem ist wegen des zwingenden Inhaltes der §§ 3 I, 8 I, die eine entspr tw Widmung nicht vorsehen, aber grds nicht zu folgen. Eine solche Teilung ist nur für (fiktive, § 3 I 2) Räume außerhalb des Abschlusses der Wohnung oder der zusammenhängenden Räume vorstellbar.

2. Änderungen.

a) Überblick.

Rn 3

Die Änderung einer Vereinbarung iSv Rn 2 bedarf materiell-rechtlich gem § 5 IV 1, II grds wieder einer Vereinbarung (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 22). Wird die Änderung aufgrund einer allgemeinen Öffnungsklausel beschlossen, muss ein von einer Änderung negativ betroffener WEigtümer nach hM der Änderung zustimmen (BGH ZMR 19, 619 Rz 15).

b) Verdinglichung.

Rn 3a

Soll die Vereinbarung nach § 5 IV 1 zum Inhalt des SonderE gemacht werden, ist gem §§ 19, 29 GBO eine Bewilligung der WEigtümer erforderlich (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 22; ZMR 12, 793 Rz 9). Die Berechtigten einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld sowie einer Reallast müssen der Änderung nach § 5 IV 2 nicht zustimmen. Für andere dinglich Berechtigte gilt dies nach hM aber nicht. Bei ihnen ist also zu prüfen, ob eine Änderung ihr Recht entspr §§ 876, 877 BGB beeinträchtigt. Eines neuen Aufteilungsplans (§ 7 Rn 14) bedarf es nur bei Veränderung der räumlichen Grenzen (München ZWE 10, 421). Dem Grundbuchamt ist bei einer ›Umwidmung‹ von Teil- in Wohnungseigentum (nicht umgekehrt) nach bislang hM hingegen eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen (KG RNotZ 13, 428), zu der die Eintragungsbewilligung (§ 7 Rn 10) in einem erkennbaren Zusammenhang stehen muss (KG RNotZ 15, 504). Denn die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Ausstattung eines Teileigentums müssen nicht den öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Ausstattung eines Wohnungseigentums genügen. Die AVA v 6.7.21 (BAnz AT 12.7.21 B2) hat daran nichts geändert.

c) Änderungsvorbehalt.

Rn 3b

Ein WEigtümer kann zu einer Umwidmung ermächtigt werden – Änderungsvorbehalt (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 23; München ZMR 17, 820). Dieser muss ›bestimmt‹ sein (München NZM 14, 397). In diesem Falle müssen Dritte nach hM nicht zustimmen (KG ZWE 11, 84; BayObLGZ 89, 28, 34). Der Änderungsvorbehalt kann nicht das Verhältnis vom SonderE und gemE betreffen (§ 10 Rn 3).