ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / cc) Verschulden

Die nicht unerhebliche Pflichtverletzung muss schuldhaft erfolgt sein. Gemäß § 276 BGB genügt dabei jede Art von Fahrlässigkeit. Erforderlich ist dabei vor allem Schuldfähigkeit auf Seiten des Mieters bzw. desjenigen, der die Pflichtverletzung begangen hat. Der Mieter kann sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen (BGH WuM 2016, 682). Gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB ist es dabei aber Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass die finanzielle Notlage aufgrund einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage eingetreten ist (BGH NZM 2013, 20 = NJW 2013, 159; WuM 2016, 682). Eine lückenlose Darstellung der Umstände, dass jede noch so entfernt liegende Möglichkeit eines Verschuldens ausgeschlossen erscheint, ist zwar nicht erforderlich. Jedoch muss der Mieter regelmäßig seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse offenlegen und zu allen Umständen Stellung nehmen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können.

Vorsatz entfällt, wenn sich der Mieter in einem Rechts- oder Tatsachenirrtum befunden hat. Ein derartiger Irrtum ist anzunehmen, wenn der Mieter aufgrund unzutreffender Tatsachen oder einer fehlerhaften Bewertung der Rechtslage irrig davon ausgeht, dass er zu einem bestimmten Verhalten berechtigt sei. War der Irrtum vermeidbar, so ist Fahrlässigkeit gegeben. Bei einem unvermeidbaren Irrtum entfällt jedes Verschulden. Die Anforderungen sind sehr streng. Ein Verschulden des Mieters kann zu verneinen sein, wenn er in entschuldbarer Weise von der Berechtigung zur Mietminderung ausgegangen ist (LG Berlin GE 1994, 1381; AG Rheinberg WuM 1992, 435; AG Münster WuM 1980, 162), er ernsthafte Zweifel an der Berechtigung der Mietforderung, insbesondere bei einer Mieterhöhung, haben durfte oder sonst bei schwieriger Rechtslage. Nach Ansicht des BGH (NJW 2012, 2882 = NZM 2012, 637) besteht auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen, z.B. Ursache der Schimmelpilzbildung, angesiedelten Irrtums kein Grund, mildere Sorgfaltspflichten des Mieters anzunehmen. Grundsätzlich ist es das Risiko des Mieters, wenn er zu wenig zahlt. Ggf. muss er erst einmal unter Vorbehalt zahlen und seinen Anspruch, z.B. auf Belegübersendung oder Mangelbeseitigung, gesondert geltend machen (BGH NJW 2007, 428).

Das Verschulden von Erfüllungsgehilfen wird gem. § 278 BGB zugerechnet (BGH NJW 2007, 428). Berater handeln bereits dann fahrlässig, wenn sie bei mehreren vertretbaren Rechtsauffassungen sich der für den Mandanten günstigsten anschließen. Sie müssen den für den Mandanten sichersten Weg beschreiten. Das Job-Center ist aber nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter (BGH NJW 2009, 3781 = NZM 2010, 37).