ZAP 18/2024, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / V. Mieterhöhung

1. Staffelmiete nach Preisbindungsende

Die Vereinbarung einer Staffelmiete i.S.v. § 557a BGB ist grds. auch für Zeiträume zulässig, die innerhalb der Dauer einer wegen öffentlicher Förderung bestehenden Preisbindung liegen (BGH, Beschl. v. 16.1.2024 – VIII ZR 12/23, NZM 2024, 407 = GE 2024, 393 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 557a BGB Nr. 19). Das gilt zumindest für solche Staffelmietvereinbarungen, bei denen die höchste der – innerhalb des Zeitraums der Preisbindung liegenden – Staffeln die zum Zeitpunkt der Abrede maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigt. Ebenfalls zulässig ist es mit Blick auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit, dass die Parteien eines Mietvertrags über eine – zum Zeitpunkt der Abrede – preisgebundene Wohnung eine Staffelmiete für die Zeit nach Beendigung der Preisbindung vereinbaren (so schon BGH, Urt. v. 3.12.2003 – VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28 = NJW 2004, 511 = GE 2004, 175 = NZM 2004, 135 = MDR 2004, 268 = ZMR 2004, 175 = DWW 2004, 55; jetzt bestätigt durch BGH, Beschl. v. 16.1.2024 – VIII ZR 12/23, NZM 2024, 407 = GE 2024, 393 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 557a BGB Nr. 19).

2. Besichtigungsrecht des Vermieters zur Vorbereitung einer Mieterhöhung

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, seine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Ein Weg ist die Vorlage eines vorprozessualen Sachverständigengutachtens. Dazu ist üblicherweise eine Wohnungsbesichtigung erforderlich. Den Mieter trifft nach Ansicht des BGH eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, Beschl. v. 28.11.2023 – VIII ZR 77/23, GE 2024, 188 = NZM 2024, 235 = WuM 2024, 149 = NJW-RR 2024, 357 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 558a BGB Nr. 48; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR, 5/2024 Anm. 3; Beyer, jurisPR-MietR, 6/2024 Anm. 1; Siegmund, MietRB 2024, 94). Das Interesse des Vermieters, die Mietsache zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung durch einen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu besichtigen, stellt einen sachlichen Grund dar. Demgegenüber treten die mit dieser Besichtigung einhergehenden lediglich geringfügigen Beeinträchtigungen der Interessen des Mieters zurück. Es geht bei der Besichtigung vor allem um die Feststellung der Beschaffenheit der Wohnung. Hierzu zählt auch deren Erhaltungszustand. Die Feststellung des Erhaltungszustands durch den Sachverständigen stellt einen sachlichen Grund für den erstrebten Zutritt zur Wohnung dar.

Hinweis:

Der Mieter kann gegenüber diesem Anspruch auch nicht erfolgreich einwenden, dass die Besichtigung des Mietobjekts nicht erforderlich sei, um ein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam erklären zu können. Zwar hat der Senat schon einmal entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb formell unwirksam ist, weil sich der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stützt, welcher die Wohnräume nicht besichtigt hat (BGH, Urt. v. 11.7.2018 – VIII ZR 190/17, WuM 2018, 509 = ZMR 2019, 109), jedoch folgt hieraus nicht, dass den schutzwürdigen Belangen des Mieters, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen” zu werden, der Vorrang vor denjenigen des Vermieters an einer Besichtigung des Mietobjekts einzuräumen wäre und es in Fällen dieser Art (stets) am Vorliegen eines sachlichen Grunds für einen Zutritt zur Wohnung fehlen würde. Dass u.U. ein solches Gutachten auch reichen würde, bedeutet nicht, dass der Vermieter nicht ein alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigendes Gutachten erstellen kann.