I. Einleitung
In den Berichtszeitraum fiel das Inkrafttreten der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes zum 1.1.2024 (GEG, umgangssprachlich „Heizungsgesetz”; Gebäudeenergiegesetz v. 8.8.2020, BGBl. I, S. 1728, zuletzt durch Art. 1 des Gesetzes v. 16.10.2023, BGBl 2023 I, Nr. 280 geändert). Zumindest in der Literatur wurden die ersten Streitfragen und Widersprüchlichkeiten erörtert (Hinz ZMR 2024, 625; Lee NZM 2023, 780). Das Gleiche gilt für das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG, Gesetz v. 10.8.2021 – BGBl I, S. 3436) und dessen Auswirkungen auf das Mietrecht (Schäfer, NJW 2024, 1297). Bemerkenswert ist darüber hinaus, dass das BMJ bisher zur Umsetzung der im Koalitionsvertrag vereinbarten Änderungen des Mietrechts, zumindest nach außen hin, nichts vorgelegt hat. Hinzuweisen ist auf den neuen § 130e ZPO, der eine Formfiktion enthält. Ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung (z.B. Kündigung), die der schriftlichen oder elektronischen Form bedarf, klar erkennbar in einem vorbereitenden Schriftsatz enthalten, der als elektronisches Dokument nach § 130a bei Gericht eingereicht und dem Empfänger zugestellt oder mitgeteilt wurde, so gilt die Willenserklärung als in schriftlicher oder elektronischer Form zugegangen. Bedeutsam für das Mietrecht ist das Erfordernis der „klaren Erkennbarkeit”. Das Ministerium hat dies einer älteren LAG-Entscheidung entnommen. Dort ergibt das Sinn, weil das Kündigungsschutzgesetz eine kurze Klagefrist vorsieht. So etwas gibt es im Mietrecht nicht. Konkludente Kündigungen sind damit ausgeschlossen. Ebenfalls neu eingeführt werden soll durch das Bürokratieabbaugesetz die Textform für langfristige Gewerberaummietverträge. Dadurch sollen die Streitfragen über die Einhaltung der Schriftform vermieden werden.
Auch die beiden Mietesenate des BGH waren erstaunlich zurückhaltend. Das gilt insb. für den XII. Senat.
II. Mietpreisbremse
1. Wirksamkeit der Berliner-Verordnung
Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten bekanntlich nicht bundesweit, sondern müssen von den Bundesländern umgesetzt werden. Dies ist einigen Bundesländern bekanntlich erst im zweiten oder sogar dritten Versuch wirksam gelungen. Ausnahmsweise gehörte Berlin aber nicht dazu. Erwartungsgemäß mochte man sich in Berlin mit einem solchen friedlichen Ergebnis nicht abfinden, sodass es immer wieder einzelne Stimmen gibt, die behaupten, dass die erste Mietpreisbegrenzungsverordnung wegen Veröffentlichungsmängeln unwirksam gewesen sei. Obwohl das BVerfG (Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) und der BGH in mehreren ausführlich begründeten Entscheidungen (Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 30.3.2022 – VIII ZR 279/21, NZM 2022, 706; BGH, Beschl. v. 27.5.2020 – VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488) alle Argumente der Kritiker widerlegt haben, verstummten diese nicht, weshalb der VIII. Senat jetzt noch einmal darauf hingewiesen hat, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung v. 28.4.2025 wirksam gewesen ist (BGH, Beschl. v. 19.3.2024 – VIII ZR 96/23, GE 2024, 547 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 556d BGB Nr. 5). Die Revision wurde daraufhin zurückgenommen.
Hinweis:
Die angegriffene Verordnung ist bereits zum 31.5.2020 ausgelaufen. Sie hat aber für Mietvertragsabschlüsse zwischen dem 1.6.2015 und 31.5.2020 weiterhin Bedeutung, da es auf Mietpreiswidrigkeit zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ankommt. Seit 1.6.2020 bis 31.5.2025 gilt die zweite Verordnung, deren Wirksamkeit bisher wohl nicht bestritten wurde.
Ausblick:
Die Mietpreisbremse läuft nach augenblicklichem Rechtsstand Ende Mai 2025 aus. Bereits im Koalitionsvertrag war ihre Verlängerung vereinbart. Nun gab es im Rahmen der ersten Beratungen über das sog. Haushaltsloch Anfang Juli ein erneutes Lippenbekenntnis der Koalition in einer Pressekonferenz. Danach sollen die Mietpreisbremse und der Schutz von Mietern bei Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verlängert werden. Auch hier wird der Teufel im Detail stecken. Das BMJ ist der Auffassung, dass wegen der Vorgaben des BVerfG in seiner Entscheidung zur Wirksamkeit der Mietpreisbremse, die erneute Verlängerung von weiteren Voraussetzungen abhängig gemacht werden muss. Hierzu soll eine weitere Begründungspflicht für die Verordnung gehören, aus der sich die bisherigen Bemühungen zur Schaffung neuen Wohnraums ergeben soll. In Stadtstaaten soll der angespannte Wohnungsmarkt kleinteiliger ausgewiesen werden und nicht mehr pauschal für das gesamte Stadtgebiet gelten.
2. Ausnahmetatbestand der Vormiete
Es gibt von der Generalklausel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die maximale Wiedervermietungsmiete nicht mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, insgesamt vier Ausnahmen. So darf aus Bestandschutzgründen die bisherige Vormiete weiter vereinbart werden. Die Vormiete selbst darf aber nicht mietpreiswidrig sein. Für die Überprüfung der Mietpreiswidrigkeit gelten die gleichen Regeln, wie für die Überprüfung der aktuellen Vertragsmiete. Dabei sind wiederum alle vier Ausnahmevorschriften zu...