Den Parteien eines Geschäftsraummietvertrags steht es frei, einen Schlüssel für die Umlage der auf den Mieter abgewälzten Betriebskosten festzulegen. Dies kann auch konkludent erfolgen (OLG Celle, Beschl. v. 16.10.2006, – 4 U 157/06, MietRB 2007, 63), wenn der Mieter z.B. zusätzliche Betriebskostenpositionen über einen längeren Zeitraum begleicht. Da § 556a BGB nur für die Wohnraummiete maßgebend ist, kann der Vermieter von Geschäftsraum bei fehlender Vereinbarung eines Abrechnungsmaßstabs nach billigem Ermessen handeln und einen Abrechnungsmaßstab festlegen (§ 315, 316 BGB; OLG Hamm, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 27.9.1983 – 4 REMiet 14/82, NJW 1984, 984; Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 556a BGB, Rn 58).
Hinweis:
Es ist inzwischen einhellige Meinung, dass der Vermieter gemischt genutzter Objekte die Nebenkosten nach Nutzergruppen verteilen muss, also die auf gewerbliche Objekte oder fremd vermietete Garagen entfallenden Kosten vorweg abziehen und auf die Gewerberaummieter zu verteilen hat. Erst der Rest ist auf Wohnraummieter umzulegen (Langenberg/Zehelein, a.a.O., F Rn 157 ff, S. 269 f). Rechnet der Vermieter in gemischt genutzten Objekten ohne Vorwegabzug der Kosten für die Gewerbeflächen ab, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (BGH, Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211).
Die Aufteilung nach Nutzergruppen hat aber auch innerhalb unterschiedlich genutzter Gewerbeobjekte zu erfolgen. Dazu ist anerkannt, dass eine Vorabverteilung der Kosten auf unterschiedliche Nutzergruppen mit unterschiedlich hohem Kostenanfall zu erfolgen hat (KG Berlin, Urt. v. 12.4.2001 – 8 U 2143/99, GE 2001, 850). So kann man z.B. die Kosten eines Ladens mit hohem Müllaufkommen oder eines Saunabetriebs mit hohen Wasserkosten nicht einfach auf sämtliche Mieter des Hauses nach Quadratmeteranteilen aufteilen. Dies gilt auch für die Grundsteuer, die sich im Prinzip nach der Höhe der Mieteinnahmen errechnet, wobei nicht die tatsächlich gezahlten Mieten maßgeblich sind, sondern die im Vorermittlungsbogen zum Einheitswertbescheid je Etage oder Einheit aufgeführten Rohmieten. Deshalb können auf einen Laden wesentlich höhere Grundsteuern anfallen als auf ein Büro. Die Praxis zeigt, dass Steueranteile zuweilen im Verhältnis 1:10 zueinanderstehen können. Würde man hier – bei fehlerhaft abgefassten Mietverträgen, die eine Umlage der Nebenkosten nach Flächen vorsehen – alle Grundsteuerbescheide z.B. in einer Teileigentumsanlage einsammeln, um die Summe auf alle Mieter nach Flächen zu verteilen, käme man zu völlig falschen Ergebnissen (abzulehnen daher: BGH, Urt. v. 26.5.2004 – VIII ZR 169/03, NJW-RR 2004, 1237 zur Grundsteueraufteilung in Eigentumswohnungen). Der BGH hat den Grundsatz der Verteilung nach Nutzergruppen und des Vorwegabzugs von Kosten, die durch die Gewerberaumnutzung verursacht wird, in gemischten Objekten inzwischen eingeschränkt (BGH, Urt. v. 8. 3. 2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419). Ein Vorwegabzug sei nur noch notwendig, wenn dies vertraglich zwischen den Parteien vereinbart werde oder wenn eine erhebliche Mehrbelastung einer Nutzergruppe vorliege (ebenso: BGH, Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211). Dies aber ist so in der Praxis nicht handhabbar. Denn der Vermieter weiß bei unterbleibender Vorwegerfassung von Betriebskostenanteilen durch Gewerbenutzung nicht, welcher Kostenanteil größer ist und nach welcher Rechnung – Voraberfassung mit Umlage nur auf die Gewerbemieter oder insgesamte Erfassung und Umlage – eine Partei „erheblich mehr belastet” ist. Deshalb ist zu empfehlen, eine getrennte Erfassung nach Nutzergruppen von vornherein vertraglich vorzusehen und entsprechend zu verfahren.
Hinweise:
- Bei der Umlage ist auch zu beachten, dass der Vermieter das Leerstandsrisiko trägt. Deshalb ist er nicht berechtigt, aufgrund eines teilweisen Leerstands in seinem Mietobjekt den Abrechnungsschlüssel dahingehend zu ändern, dass verbrauchsabhängige Betriebskosten allein auf die vermieteten Einheiten umgelegt werden dürfen (BGH, Urt. v. 31.5.2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 = NZM 2006, 655; OLG Hamburg, Urt. v. 22.8.1990 – 4 U 51/89, WuM 2001, 343; KG, Urt. v. 6.6.2016 – 8 U 40/15, NZM 2017, 368 – unwirksame Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter durch eine Klausel, die Kosten im Verhältnis der angemieteten Fläche zur gesamten Fläche umlegt).
- Soweit Heizkosten zu verteilen sind, sind die Vorschriften der HeizkostenV zu berücksichtigen. Allerdings ist eine rein verbrauchsabhängige Umlage möglich (§ 10 HeizkostenV; BGH, Urt. v. 30.1.2019 – XII ZR 46/18, NZM 2019, 474 Rn 17) und ebenso der vertragliche Ausschluss einer Umlage nicht verbrauchsabhängiger Heizkosten (BGH, Urt. v. 30.1.2019 – XII ZR 46/18, NZM 2019, 474).
- Eine Veränderung des einmal festgelegten Umlageschlüssels ist nur im Wege der Vertragsänderung mögli...