ZAP 6/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VII. Gewährleistungsrechte

1. Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts

Ist die Mietsache mangelhaft, stehen dem Mieter Erfüllungsansprüche auf Mangelbeseitigung gem. § 535 Abs. 1 BGB zu. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen. Ein solches Zurückbehaltungsrecht muss grds. geltend gemacht werden und ist nicht von amtswegen zu berücksichtigen. Für die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts kann es aber genügen, dass der Beklagte unter Hinweis auf die von ihm gegenüber dem Anspruch erklärte Aufrechnung die Abweisung der Klage beantragt hat (BGH GE 2022, 408 = DWW 2022, 134 = MDR 2022, 587 = NZM 2022, 466 = NJW-RR 2022, 802 = MietPrax-AK § 273 BGB Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus; Münch, MietRB 2022, 165; Thode, jurisPR-BGHZivilR 16/2022 Anm. 1; Schwenker, jurisPR-PrivBauR 6/2022 Anm. 3). Hat der Mieter den Mangel bereits selbst beseitigt, steht ihm kein Mangelbeseitigungsanspruch mehr zu (BGH NZM 2023, 30 = ZMR 2023, 27 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 16 m. Anm. Eisenschmid; Streyl, NZM 2023, 17).

2. Anforderungen an den Sachvortrag bei Mängeln

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten, die den Zeitpunkt und den Vorgang bestimmter Ereignisse betreffen, ist nicht erforderlich, soweit diese Einzelheiten für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (BGH WuM 2022, 363 = GE 2022, 734 = NZM 2022, 563 = ZMR 2022, 870 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 14 m. Anm. Eisenschmid).

3. Schadensersatz bei Einmann-GmbH

Für den auf einen Mietmangel gestützten Schadensersatzanspruch des Mieters, der Alleingesellschafter einer GmbH ist, kommt es auch dann nur auf seine Vermögenslage – und nicht auf die „seiner” GmbH – an, wenn der Schaden aus einem Auftragsverhältnis resultiert, bei dem die GmbH Auftraggeberin und der Alleingesellschafter Auftragnehmer ist (BGH GE 2022, 901 = NZM 2022, 713 = NJW-RR 2022, 1236 = WuM 2022, 672 = ZMR 2022, 868 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 15 m. Anm. Eisenschmid; Schneehain, MietRB 2022, 259).

4. Aufwendungsersatzanspruch für Gasetagenheizung

Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, ist der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand i.S.d. § 535 Abs. 1 BGB nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in – ggf. ergänzender – Auslegung abzuleitenden Standards, insb. nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben zu bestimmen. Wurde die Wohnung mit einer Gasetagenheizung vermietet, ist das regelmäßig die geschuldete Beschaffenheit (BGH NZM 2023, 30 = ZMR 2023, 27 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 16 m. Anm. Eisenschmid; Streyl, NZM 2023, 17). Der Mieter hat selbst dann einen Anspruch auf Wiederinbetriebnahme einer Gasetagenheizung, wenn der Vermieter die übrigen Wohnungen inzwischen an eine Zentralheizung angeschlossen hat. Sein eventueller Anspruch auf Modernisierungsduldung gem. § 555d BGB setzt zur Fälligkeit eine formwirksame Modernisierungsankündigung voraus (BGH NZM 2023, 30 = ZMR 2023, 27 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 17 m. Anm. Eisenschmid). Befindet sich der Vermieter zum Zeitpunkt der Mangelbeseitigung durch den Mieter in Verzug, so schuldet er gem. § 536a Abs. 2 BGB die Mangelbeseitigungskosten als Aufwendungsersatz.

5. Beweisaufnahme über Schadenshöhe

Von einer erneuten mündlichen Anhörung des Sachverständigen kann nicht abgesehen werden, wenn das Berufungsgericht dessen Ausführungen abweichend von der Vorinstanz würdigen will. Das gilt grds. auch bei vom Tatrichter in Anspruch genommener eigener Sachkunde (BGH, Urt. v. 19.10.2022 – XII ZR 97/21, ZAP EN-Nr. 2/2023 [Ls.] = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 18 m. Anm. Eisenschmid; Nasall, jurisPR-BGHZivilR 1/2023 Anm. 4).