ZAP 8/2018, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / II. Mietvertragsabschluss

1. Abgrenzung zu anderen Vertragstypen

Üblicherweise erfolgt die Gebrauchsüberlassung von Wohnräumen gegen Zahlung eines Entgelts. Dann handelt es sich um einen Mietvertrag. Für welche Zeitabschnitte die Zahlung jeweils zu erbringen ist und ob sich diese auf Betriebskosten oder die reine Grundmiete beziehen muss, ist dabei völlig egal. In der Praxis werden die ungewöhnlichsten Entgeltabreden vorgetragen, wenn eine Zwangsversteigerung des Grundstücks stattgefunden hat. Zweifel sind hier angebracht und werden vom BGH durchaus gefordert. Bei einer nahezu unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken ist die Unterscheidung zwischen einem Mietvertrag (§ 535 BGB), einem Leihvertrag (§ 598 BGB), einem schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) oder einem bloßen Gefälligkeitsverhältnis im Einzelfall schwierig. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten muss nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung differenziert werden. Dabei darf auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien berücksichtigt werden. Zwar kann dies den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, es hat aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens. Allein die Übernahme gelegentlicher Reparaturkosten spricht nicht für eine mietvertragliche Vereinbarung. Denn auch bei der Leihe hat der Entleiher gem. §§ 598, 601 Abs. 1 BGB regelmäßig die der Erhaltung der Sache dienenden Kosten, die den Gebrauch der Sache erst ermöglichen, zu tragen. Die Kosten sind nach dem Leitbild des Leihvertrags gerade von demjenigen zu tragen, dem der Gebrauch der Sache zusteht (BGH WuM 2017, 630 = NZM 2017, 729 = GE 2017, 1335 = NJW-RR 2017, 1479 = MDR 2018, 83 = ZMR 2018, 21 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 72 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 22/2017 Anm. 2; Mettler MietRB 2017, 346; Borzutzki-Pasing jurisPR-MietR 1/2018 Anm. 2; Drasdo NJW-Spezial 2018, 1).

2. Ermittlung des Mietgegenstands

Regelmäßig wird der Mietgegenstand im – schriftlichen – Mietvertrag bezeichnet. Jedoch geht der übereinstimmende ggf. vom Wortlaut abweichende Parteiwillen dem Wortlaut einer Individualvereinbarung bei der Auslegung vor (BGH NZM 2017, 812 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 13 m. Anm. Eisenschmid). Das kann z.B. bei der Frage, ob Inventarteile und/oder Zubehör mitvermietet wurden, bedeutsam sein.