ZAP 8/2022, Die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummiet ... / II. Die wirksame Vereinbarung über Betriebskosten bei der Wohnraummiete

Die unmittelbar nur im Wohnraummietrecht geltende Vorschrift des § 556 BGB (BGH, Urt. v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 21) ist Ausgangspunkt zahlreicher Streitigkeiten zwischen den Mietparteien im Zusammenhang mit dem Problemkreis „Betriebskostenabrechnungen”. Von besonderem Interesse ist dabei insb. die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geregelte Abrechnungsfrist für den Vermieter, die „dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen” ist. In der Praxis wird regelmäßig das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum festgelegt, sodass für die Fristwahrung am 31.12. der rechtzeitige Zugang der Abrechnung beim Mieter analog § 130 Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblich ist (BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08, NZM 2009, 274; Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 108; analog deshalb, weil es sich bei der Nebenkostenabrechnung um eine Rechenschaftslegung und damit um keine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, diese aber jedenfalls als geschäftsähnliche Handlung einzuordnen ist, auf welche § 130 BGB analog anzuwenden ist, vgl. Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 108). Daran anknüpfend bestimmt § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, dass nach Ablauf dieser Frist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen ist, sofern er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Kann der Vermieter keinen solchen entlastenden Umstand nachweisen, ist eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung gegen den Mieter ausgeschlossen. Es liegt in der Natur der Sache, dass sich viele Vermieter, welche die Abrechnungsfrist – aus welchen Gründen auch immer – nicht einhalten konnten, auf unterschiedlichste Entschuldigungsgründe stützen, um sich einen Nachforderungsanspruch gegen den Mieter zu erhalten.

Daneben wird vor Gericht häufig über die konkrete rechtliche Einordnung der Übertragung von Betriebskosten auf den Mieter gestritten, insb. ob es sich dabei um Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnungsfrist durch den Vermieter oder eine Betriebskostenpauschale handelt. Nicht selten handelt es sich dabei um Konstellationen von jahrzehntealten Mietverträgen, die infolge von Veräußerung zu einer Veränderung der Vermieterstellung geführt haben, § 566 BGB. Der neue Vermieter ist dann regelmäßig aus rein wirtschaftlichen Gründen stark daran interessiert, dass eben keine Betriebskostenpauschale, sondern eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart wird.