ZErb 06/2019, Trans- und postmortale Vollmachten als Ins ... / 1. Grundbuchamt

Verfügt die gegenüber dem Grundbuchamt auftretende Person über eine Erblasservollmacht, dann muss die Erbfolge nicht nachgewiesen werden. Mit dem Erbfall, der für das Grundbuchamt durch die ihm vom Nachlassgericht übermittelte Sterbeanzeige nachgewiesen ist, erwirbt der Bevollmächtigte aufgrund der Ermächtigung des Erblassers transmortal die Befugnis, innerhalb der ihm eingeräumten Vertretungsmacht über das zum Nachlass gehörende Vermögen in Vertretung des oder der Erben zu verfügen.^[48] Zwar ist das Grundbuchamt dazu berechtigt, die ihm vorgelegte Vollmacht selbstständig zu überprüfen.^[49] Auch der Grundbuchrechtspfleger muss eine Vollmacht jedoch akzeptieren, wenn formelle Einwendungen nicht bestehen. Um Immobiliengeschäfte abwickeln zu können, muss die Vollmacht allerdings gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 GBO öffentlich beurkundet oder zumindest öffentlich beglaubigt sein.

Fraglich ist ob der bzw. die Erben nach § 39 GBO voreingetragen sein müssen, wenn zum Zweck der Veräußerung eines Grundstücks ein Finanzierungsgrundpfandrecht eingetragen werden soll und der Bewilligende aufgrund einer post- oder transmortalen Vollmacht handelt. Die jüngere Rechtsprechung geht in analoger Anwendung von § 40 Abs. 1 2. Alt GBO davon aus, dass es einer solchen Voreintragung nicht bedarf.^[50] Für diese Position spricht, dass ein durch post- oder transmortale Vollmacht Bevollmächtigter in systematischer Hinsicht einem Nachlasspfleger vergleichbar ist, der ebenfalls als Vertreter der Erben und nicht im eigenen Namen handelt. Wenn der Gesetzgeber für die Befreiung vom Voreintragungsgrundsatz die Bewilligung eines Nachlasspflegers nach § 40 Abs. 1, 2. Alt. GBO genügen lässt, kann für den Bevollmächtigten nichts anderes gelten.^[51]

Muss das Grundbuch gemäß der §§ 47 Abs. 2 S. 1, 82 S. 3 GBO nach dem Tod des Gesellschafter einer Grundstücksgesellschaft in der Form der GbR berichtigt werden, stellt sich die Frage, ob eine von dem Verstorbenen erteilte Vollmacht für die Abgabe der Berichtigungsbewilligung ausreicht,^[52] oder ob zunächst vor der Übertragung die materielle Gesellschaftsrechtslage unter Nachweis des Erbrechts gemäß § 35 GBO im Grundbuch eingetragen werden muss.^[53] Ein Nachweis der Erbfolge sollte zumindest dann nicht erforderlich sein, wenn die vom Erblasser bevollmächtigten Erben ihren GbR-Anteil übertragen und dementsprechend die Berichtigung der Eintragung zugunsten des Erwerbers bewilligen. Nach § 164 Abs. 1 S. 2 BGB ist es ausreichend, wenn sich aus den Umständen ergibt, für das Nachlasssondervermögen handeln zu wollen.^[54] Gleichermaßen muss die Erblasservollmacht ausreichen, um sowohl den Abschichtungsvertrag als auch die anschließende Berichtigungsbewilligung zu schließen bzw. abzugeben.^[55]

[48] Gockel in Riedel, Praxishandbuch Unternehmensnachfolge, 2. Aufl., 2018, § 16 Rn 50.

[49] Demharter, GBO, 31. Aufl., 2018, § 19 Rn 74.1.

[50] OLG Stuttgart v. 17.10.2018 – 8 W 311/18, ZEV 2019, 109; OLG Köln v. 16.3.2018 – 2 Wx 179/18, ZEV 2018, 418; OLG Frankfurt v. 27.6.2017 – 20 W 179/17, ZEV 2017, 719 (720 f); aA aus der Rechtsprechung lediglich KG v. 2.8.2011 – 1 W 243/11, FGPrax 2011, 270.

[51] Joachim/Lange, ZEV 2019, 62 (66); Milzer, DNotZ 2009, 325 (326 ff).

[52] OLG Dresden v. 12.4.2011 – 17 W 1272/10, 1273/10, ZEV 2012, 329.

[53] OLG Stuttgart v. 25.11.2011 – 8 W 427/11, RNotZ 2012, 128.

[54] V. Schwander, RNotZ 2019, 57 (72); Völzmann, RNotZ 2012, 380.

[55] OLG Zweibrücke n v. 25.11.2011 – 3 W 124/11, ZEV 2012, 264.