Erstberatungsbrief: Option zur Umsatzsteuer bei Immobilien / Anschreiben

Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,

wenn man von der Option zur Umsatzsteuer spricht, dann bedeutet dies nichts anderes, als dass man freiwillig auf die Steuerbefreiung von der Umsatzsteuer verzichten möchte. Freiwillig auf eine Steuerbefreiung zu verzichten mag sich dabei widersinnig anhören und weckt bei den meisten sicherlich sofort ein ablehnendes Gefühl.

Dennoch bin ich/sind wir sicher, Sie im Weiteren davon überzeugen zu können, dass auf diese Art und Weise gerade bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien auch ein handfester wirtschaftlicher Vorteil herausspringen kann.

Berührungspunkte zur Umsatzsteuer

Zunächst aber kurz zu einer kleinen Standortbestimmung, denn regelmäßig kommt der Einwand, was man denn als Vermieter überhaupt mit der Umsatzsteuer zu tun hat. Tatsächlich sind alle Vermieter auch Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn. Ertragssteuerlich und umsatzsteuerlich fallen die Unternehmerdefinitionen leider auseinander, weshalb auch jemand, der bei der Einkommensteuer ausschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, umsatzsteuerlich Unternehmer ist. Vermietungseinkünfte sind im Weiteren auch umsatzsteuerbar.

In einer Vielzahl der Fälle rücken jedoch die Berührungspunkte eines Vermieters zur Umsatzsteuer in weite Ferne, da insoweit auf eine Steuerbefreiung zurückgegriffen wird. Mieteinnahmen sind nämlich grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit.

Warum auf die Steuerbefreiung verzichten?

Einhergehend mit der Umsatzsteuerbefreiung greift dann jedoch auch das Verbot des Vorsteuerabzugs. Als Vorsteuer bezeichnet man dabei die Umsatzsteuer in den eigenen Eingangsrechnungen und als Vorsteuerabzug deren Erstattung durch das Finanzamt.

Ihr Vorteil bei Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Vermietungseinkünfte liegt dann darin, dass Ihnen, soweit auf die Steuerbefreiung verzichtet wurde, das Finanzamt die Vorsteuer aus Ihren Eingangsrechnungen zurückzahlt. So werden z. B. Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten, die dem umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teil zuzuordnen sind, mal eben um die darin enthaltene Umsatzsteuer von 19 % günstiger.

Die Umsatzbesteuerung ist für Sie als Vermieter nicht wirtschaftlich belastend, weil sie nur ein durchlaufender Posten ist. Auf der einen Seite haben Sie von Ihrem Vermieter die Umsatzsteuer zuzüglich zur Miete tatsächlich erhalten, auf der anderen Seite führen Sie diese Mehreinnahmen auch wieder an das Finanzamt ab. Im Ergebnis also ein Nullsummenspiel, welches Ihnen aber das Recht auf den Vorsteuerabzug einbringt.

Für den Mieter ist die zusätzlich zur Miete zu zahlende Umsatzsteuer in der Regel auch kein Problem, da diesbezüglich schon aufgrund der Voraussetzungen für eine Option geregelt ist, dass der Mieter diese als Vorsteuer absetzen kann. Ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei einer üblichen Wohnungsvermietung ist daher (leider) nicht möglich.

Voraussetzungen der Option

Damit Sie über die Option zur Umsatzsteuer in den Genuss des Vorsteuerabzugs kommen können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Zunächst einmal müssen Sie das Vermietungsobjekt an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen vermieten.
2. Weiterhin muss der unternehmerische Mieter das Vermietungsobjekt ausschließlich für Umsätze verwenden oder zu verwenden beabsichtigen, die seinen Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Insbesondere durch die zweite Voraussetzung ist daher sichergestellt, dass auch beim Mieter durch den Verzicht auf die Steuerbefreiung keine wirtschaftliche Belastung auftritt. Er muss zwar die Umsatzsteuer zusätzlich zur Miete an Sie zahlen, jedoch wird ihm diese auch wieder seitens des Finanzamts erstattet. Auch für den Mieter ist die zusätzliche Umsatzsteuer ein durchlaufender Posten bzw. ein Nullsummenspiel.

Beispiel der finanziellen Auswirkungen

Sofern Sie innerhalb eines Objekts an mehrere Parteien vermieten und die Option nicht bei allen Parteien aufgrund der vorgenannten Voraussetzungen möglich ist, können Sie auch nur für einzelne Immobilienteile auf die Steuerbefreiung verzichten. Der Wirtschaftlichkeit einer Option muss dies keinen Abbruch tun, wie das folgende Beispiel zeigt:

In einem Vermietungsobjekt mit 3 gleichgroßen Parteien wird das Erdgeschoss an ein Einzelhandelsgeschäft vermietet. Das Obergeschoss ist an einen Hausarzt vermietet, der darin seine Praxisräume betreibt. Im Dachgeschoss hat der Einzelhändler des Erdgeschosses seine Privatwohnung.

• Dachgeschoss: Eine Option ist nicht möglich, da das Dachgeschoss nicht für das Unternehmen des Einzelhändlers vermietet wurde. Mieter ist eine Privatperson.
• Obergeschoss: Zwar wird hier an einen Unternehmer (Hausarzt) für sein Unternehmen vermietet, allerdings scheitert die Option, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Die zweite Voraussetzung ist daher nicht einschlägig.
• Erdgeschoss: Die Voraussetzungen sind gegeben, insbesondere weil d...