Fachbeiträge & Kommentare zu Bauträger

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Praxis-Beispiel Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller Werden Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger den Erwerbern übergeben, kommt grundsätzlich ein Kellertausch in Betracht. Der Verwalter kann in einem derartigen Fall einen Kellertausch auf freiwilliger Basis veranlassen. Er sollte zunächst über die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, d...mehr

Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerecht...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17:...mehr

Die Vereinbarung wird als schuldrechtlicher Kollektivvertrag bezeichnet, da sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartei fungieren. Ihr Inhalt wird durch die Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums verdinglicht. Der Grundbucheintragung bedarf es allerdings nicht zur Begründung der Vereinbarung, sondern zur Bindung der Sondernachfolger von Wohnungseigent...mehr

Als allseitiger Vertrag kann eine Vereinbarung zunächst nur mit Zustimmung sämtlicher Vertragspartner, also aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, abgeändert werden. Auch zur Änderung der Vereinbarung kann wiederum die Zustimmung Drittberechtigter dann erforderlich werden, wenn Sondernutzungsrechte Gegenstand der Änderungsvereinbarung sind oder aber eine anderw...mehr

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt[1], er widersprüchlich oder unbestimmt ist. Wichtig Bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern Die bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung oder deren vorsätzlicher unberechtigter Ausschluss aus einer Versammlung führt zur Nichtigkeit sämtlicher Versamm...mehr

Der sog. Änderungsvorbehalt enthält die Ermächtigung zu einer einseitigen Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung meist des teilenden Eigentümers bzw. Bauträgers auch noch nach Entstehen der Gemeinschaft. Insbesondere kann sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwer...mehr

In der Praxis leider immer wieder zu verzeichnen sind Bauträgerinsolvenzen mit der Folge, dass die Wohnungseigentumsanlage nicht fertig gestellt werden kann. In einem derartigen Fall besteht nach herrschender Meinung ein Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers, den Wiederaufbau als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung zu verlangen dann, wenn die Voraussetzungen des § 22 WEG ...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Der teilende Eigentümer kann Sondernutzungsrechte zugunsten einer zunächst in seinem Eigentum verbleibenden Sondereigentumseinheit begründen und diese dann im Rahmen des Abverkaufs der Wohnungen oder Teileigentumseinheiten auf die Erwerber übertragen. Praxis-Beispiel Der sondernutzungsberechtigte Stellplatz Der Bauträger und teilende Eigentümer errichtet ein Wohngebäude mit 20...mehr

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Anspruch auf Mängelbeseitigung Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrag...mehr

Der Eigentümer eines Grundstücks kann gem. § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, und zwar so, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist...mehr

Begriff Einen Neubau ohne "Baumangel" gibt es kaum. Auch bei Bauleistungen im Rahmen der Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, eines Gebäudes sind Baumängel keine Seltenheit. Ihre Beseitigung verursacht in der Regel erhebliche Kosten. Im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen Eigentümer ist das rechtzeitige Erkennen eines Baumangels und ...mehr

Begriff Wohnungseigentum kann auf 2 Arten begründet werden: entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung. Andere Formen der Begründung gibt es nicht. Grundsätzlich kann Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 4 WEG lediglich an einem Grundstück und nicht an mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken gebildet werden. Konsequenz: Soll sich das W...mehr

Von anfänglichen Baumängeln spricht man, wenn bereits im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen Baumängel entstehen. Bei der Veräußerung neu erstellter Eigentumswohnungen schließt in der Regel ein Bauträger mit jedem Erwerber einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit einen separaten Vertrag. Der Inhalt aller Verträge ist meistens gleich. Berechtigter aus den...mehr

Die Bauleistung ist frei von Sachmängeln, wenn sie gemäß § 633 Abs. 2 BGB die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist wie in aller Regel die Beschaffenheit nicht konkret vereinbart, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art ...mehr

Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.[1] Entsprechend...mehr

Bauleistungen erbringt der Bauträger, der Generalunternehmer oder auch der Handwerker für ein bestimmtes Werk regelmäßig auf der Basis eines Werkvertrags. Der Begriff des "Baumangels" ist deshalb aus den gesetzlichen Bestimmungen zum Werkvertrag gemäß §§ 633 ff. BGB abzuleiten. Haben die Parteien keine von den gesetzlichen Bestimmungen des Werkvertrags abweichende Vereinbarun...mehr

Die oben genannten Ansprüche bestehen unabhängig davon, ob der Auftragnehmer die Mängel verschuldet hat. Anderes gilt für Schadensersatzansprüche. Sie entstehen nur, wenn der Werkunternehmer den Mangel schuldhaft, das heißt vorsätzlich oder fahrlässig, herbeigeführt hat. Hinweis Kleiner Schadensersatzanspruch Der Auftragnehmer ist so zu stellen, als ob er ein mangelfreies Werk...mehr

Haben die Parteien keine konkreten Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Bauleistung getroffen, so liegt ein Baumangel in Form eines Sachmangels vor, wenn sich das Bauwerk bzw. das einzelne Gewerk nicht für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Praxis-Beispiel Brand- und Schallschutz für Mietwohnungen Der Bauträger verpflichtet sich zur Erstellung eines Mehrfamilien...mehr

Rz. 38 Nach § 20 S. 1 Nr. 1 UStG kann der Unternehmer sich die Besteuerung nach vereinnahmten Entgelten von seinem zuständigen FA gestatten lassen, wenn der Gesamtumsatz des vorangegangenen Kalenderjahrs eine bestimmte Höhe nicht überschritten hat. Der maßgebliche Gesamtumsatz i. H. v. derzeit 800.000 EUR (bzw. in der Zeit vor dem 1.1.2024 die jeweils geltenden Grenzen für d...mehr

Rz. 35 Nach dem Einzelbewertungsgrundsatz (§ 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB) sind "Schulden … zum Abschlussstichtag einzeln zu bewerten". Diese Anweisung gilt auch für Rückstellungen. Die Schätzung des notwendigen Erfüllungsbetrags ist an den individuellen Merkmalen der zu passivierenden Verpflichtung auszurichten. Eine verpflichtungskompensierende Berücksichtigung von Vorteilserwartu...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Wohnungseigentumsanlage, die es baulich noch nicht gibt. Auf dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück gibt es nur ein teilweise abgerissenes Gebäude ("Altgebäude"). Warum? Der Bauträger, der den Erwerbern Wohnungseigentum versprochen hat, ist bereits während der Abrissarbeiten insolvent geworden. Um eine Wohnungseigentumsanlage ...mehr

Rz. 247 Zum Begriff der Sachanlagen vgl. § 266 Rz 37. Unbebaute Grundstücke unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung. Um eine Überbewertung zu vermeiden, ist bei ihrer Bewertung der ggf. bestehenden Notwendigkeit von außerplanmäßigen Abschreibungen ein besonderes Augenmerk zu widmen. Der beizulegende Wert eines Grundstücks kann bspw. abgeleitet werden aus beobachteten Markt...mehr

Rz. 148 Nach § 13b Abs. 5 S. 2 UStG i. d. ab 1.10.2014 geltenden Fassung schuldet der Leistungsempfänger in den in § 13b Abs. 2 Nr. 4 S. 1 UStG genannten Fällen die Steuer, wenn er selbst ein Unternehmer ist, der Leistungen i. S. d. Abs. 2 Nr. 4 S. 1 nachhaltig erbringt. Der Leistungsempfänger wird also nur dann zum Steuerschuldner, wenn er ein Unternehmer ist und selbst Bau...mehr

Rz. 156 Im Fall der Organschaft richtet sich die Beurteilung, ob der Leistungsempfänger nachhaltig Bauleistungen i. S. v. § 13b Abs. 2 Nr. 4 S. 1 UStG erbringt, nach Auffassung der Verwaltung nach der Tätigkeit der einzelnen Organgesellschaft bzw. des Organträgers und nicht nach der Tätigkeit des Organkreises.[1] Erbringt z. B. nur eine Organgesellschaft einer Organschaft na...mehr

Rz. 169 Bei den Feststellungen nach § 1 der VO zu § 180 Abs. 2 AO hat die Finanzverwaltung eine Vielzahl von Ermessensentscheidungen zu treffen: Es liegt im Ermessen, ob überhaupt eine gesonderte Feststellung durchgeführt werden soll. Es liegt im Ermessen der Verwaltung zu entscheiden, welche Besteuerungsgrundlagen für welche Steuerarten festgestellt werden. Es liegt im Ermesse...mehr

Rz. 128 Durch VO v. 22.10.1990[1] ist eine weitere Möglichkeit der gesonderten Feststellung für Zwecke der Förderung des selbstgenutzten Wohnungseigentums geschaffen worden. Durch G. v. 15.12.1995[2] ist die Vorschrift an die Umstellung der Eigenheimförderung vom Sonderausgabenabzug nach § 10e EStG auf eine eigenständige EigZul nach dem EigZulG angepasst worden. Die EigZul w...mehr

Es war einmal ein Bauunternehmer, vielleicht hieß er Murphy. Murphy erbringt Bauleistungen sowohl an andere Bauunternehmer als auch an sonstige Kunden. In diesem Fall ist sein Kunde ein Bauträger, der nicht selbst Bauleistungen erbringt,[1] so dass nicht die Umkehr der Steuerschuld zur Anwendung kommt.[2] Murphy hat im Mai 2020 eine Abschlagsrechnung erteilt, in der er zutref...mehr

Die Abschreibungen können erstmals im Jahr der Anschaffung und Fertigstellung eines Gebäudes bzw. nach Abschluss der entsprechenden Baumaßnahme in Anspruch genommen werden. Wirtschaftliches Eigentum genügt Bei Erwerb eines fertiggestellten Gebäudes ist steuerlich nicht der Zeitpunkt der Grundbucheintragung maßgebend, sondern der Übergang des sogenannten wirtschaftlichen Eigent...mehr

Das Auskunfts- und Einsichtsrecht der Gesellschafter erstreckt sich auf sämtliche Angelegenheiten der Gesellschaft. Dies betrifft sowohl abgeschlossene als auch in Verhandlung befindliche Vorhaben. Es umfasst z. B. den Einblick in sämtliche Verträge der Gesellschaft, in alle Schriften, Dateien und elektronische Aufzeichnungen, einschließlich der E-Mails der GmbH, in jegliche Pr...mehr

Abtretungsverbot als Lösung für die Praxis Wer mit einem Bauträger einen Vertrag schließt, unterliegt einem nicht unerheblichen Risiko. Dies gilt insbesondere in der aktuellen Situation steigender Baufinanzierungs- und Baukosten. Vor diesem Hintergrund ist die notarielle Verwahrung des Kaufpreises und dessen anteilige Auszahlung unter zu definierenden formellen Anforderungen ...mehr

Sachlicher Grund der Auszahlungsverweigerung ist von Amts wegen zu prüfen Der Notar hat sein Tätigwerden nicht ohne ausreichenden Grund verweigert. Die Verweigerung der Amtsausübung durch den Notar ist nur zulässig und damit pflichtgemäß, wenn sie auf einen ausreichenden Grund gestützt werden kann (vgl. § 15 Abs. 1 S. 1 BNotO). Das nach § 15 Abs. 2 BNotO für die Prüfung der V...mehr

Der Wohnungseigentümer unterliegt bei der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst einem Stimmverbot, weil er typischerweise von einem persönlichen Sonderinteresse geleitet wird. Es genügt hierbei – wie bei der Frage, ob von einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung etwa des Sondereigentums größere Beeinträchtigungen ausgehen – eine typisierende B...mehr

Abberufung des Verwalters Ist der Verwalter nicht gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, kann er als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftreten und dabei deren Stimmrecht auch über seine eigene Abberufung wahrnehmen.[1] Abstimmungsergebnis Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlu...mehr

Üblicherweise wird die Grünanlage eines Grundstücks vom Bauträger errichtet. Fehlt ausnahmsweise eine solche Erstbepflanzung, so sind die Eigentümer berechtigt, die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums mehrheitlich zu beschließen.mehr

Rz. 75 Bauträger führen an ihre Kunden typischerweise nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfreie Grundstückslieferungen aus, indem sie schlüsselfertige Gebäude nebst dem dazugehörigen Grund und Boden liefern. Die Verwaltung hatte klargestellt, dass die Lieferung einer sog. Auf-Dach-Fotovoltaikanlage durch einen Bauträger unter den weiteren Voraussetzungen des § 12 Abs. ...mehr

Rz. 10d Nach § 138 Abs. 1 und 1b AO sind Betreiber von Fotovoltaikanlagen (natürliche und juristische Personen sowie Personenvereinigungen) grundsätzlich zur Anzeige der Eröffnung eines gewerblichen Betriebs oder einer Betriebsstätte und zur Übermittlung eines ausgefüllten Fragebogens zur steuerlichen Erfassung verpflichtet. Aus Gründen des Bürokratieabbaus und der Verwaltun...mehr

Leitsatz 1. Im Rahmen der dem leistenden Unternehmer gemäß § 27 Abs. 19 Satz 4 Nr. 4 des Umsatzsteuergesetzes obliegenden Mitwirkungspflichten hat dieser alles ihm Zumutbare zu tun, um dem Finanzamt die Realisation des abzutretenden Anspruchs gegen den Leistungsempfänger auf Zahlung der gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuer zu ermöglichen. 2. Eine Verletzung dieser Mitwirkungs...mehr

Rz. 19 Fehlt es an einer vollständigen Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs, so führt dies dazu, dass die Anwendung des § 16 Abs. 1 GrEStG zu versagen ist. Solche i. S. v. § 16 Abs. 1 GrEStG missglückten Vertragsgestaltungen sind nicht selten in Fällen anzutreffen, in denen die Beteiligten nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags eine grunderwerbsteuerlich – oder auch auf...mehr

1 Leitsatz Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Der Käufer/Erwerber übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer/Veräußerer mit dem Verrechnungstag alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Dies betrifft … auch die für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründeten Vertragsverhältnisse, insbesondere zur Ver...mehr

Problemüberblick Im Fall fragt sich, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag übernommen hat, den zunächst der Bauträger geschlossen hatte. Altrecht Im Altrecht konnte der Bauträger vor Entstehung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verträge nur im eigenen Namen schließen und dann später darauf hoffen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Ver...mehr

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In Bauträgerverträgen aus dem Jahr 2015 heißt es: "Der Käufer/Erwerber übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer/Veräußerer mit dem Verrechnungstag alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Dies betrifft … auch die für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründeten Vertragsverhältnisse, insbesondere zur V...mehr

Das OLG meint, K und B verbinde kein Vertrag! Nach den Bauträgerverträgen seien allenfalls die (späteren) Wohnungseigentümer in den Vertrag mit B eingetreten, nicht aber K: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. K und die Wohnungserwerber (= späteren Wohnungseigentümer) seien nicht gleichzusetzen. Es handele sich um unterschiedliche Rechtspersönlichkeiten. Die Erwerbsvertr...mehr

Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Der Käufer/Erwerber übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer/Veräußerer mit dem Verrechnungstag alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Dies betrifft … auch die für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründeten Vertragsverhältnisse, insbesondere zur Ver- und Ents...mehr

Problemüberblick Im Fall fragt sich, wie es sich auf die Rechte eines Wohnungseigentümers auswirkt, wenn die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verfolgung der Mängelrechte zugewiesen haben. Fertigstellungsrate Der Bauträger darf die Fertigstellungsrate erst verlangen, wenn das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum im Wesentlichen mangelfr...mehr