Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Keller sind Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. Werden Kellerräume entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet, hat der entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche, die ihm zu Sondereigentum zugeordnet ist. Hinsichtlich der Zuordnung der...mehr

Begriff Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zug...mehr

Praxis-Beispiel Eigentümer verweigern Zustimmung Kann ein Kellertausch mangels Bereitschaft einzelner Wohnungseigentümer nicht erfolgen, besteht keine Beschlusskompetenz gerichtet auf einen Kellertausch. Den Wohnungseigentümern fehlt nämlich die Kompetenz, über eine Neuverteilung von Sondereigentum durch Beschluss zu entscheiden. Notfalls müssen die Wohnungseigentümer ihren Her...mehr

Praxis-Beispiel Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller Werden Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger den Erwerbern übergeben, kommt grundsätzlich ein Kellertausch in Betracht. Der Verwalter kann in einem derartigen Fall einen Kellertausch auf freiwilliger Basis veranlassen. Er sollte zunächst über die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, d...mehr

Begriff Das Treppenhaus zählt regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Treppen können unter Bestimmten Umständen Sondereigentum sein. Regelungen bzgl. des Treppenhauses unterliegen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ausdrückliche gesetzliche Regelungen zu Treppen und Treppenhäusern enthält das WEG nicht. Bezüglich der Eigentumsz...mehr

Das Treppenhaus nebst Zubehör wie Stufen und Geländer ist Gemeinschaftseigentum, sofern es mehr als einer Einheit dient. Dies gilt auch im Fall von Mehrhausanlagen.[1] Sondereigentum ist das Treppenhaus – insbesondere eine Treppe – zweifellos dann, wenn es sich in einer Einheit befindet.[2] Entsprechendes kann für eine Treppe dann gelten, wenn lediglich eine Sondereigentumsei...mehr

Praxis-Beispiel Abweichende Quadratmeterzahlen Vor Fertigstellung eines Gebäudes erwirbt der Erwerber ein Ladenlokal, das in der Teilungserklärung mit Nr. 2 gekennzeichnet ist und zu dem laut Teilungserklärung ein Kellerabteil mit gleicher Bezeichnung gehört. Ausweislich des Kaufvertrags soll dieser Kellerraum eine Größe von 28 qm haben. Abweichend von dieser Beschreibung wir...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 19 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Hierunter fällt nicht selten die Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, insbesondere das Abstellen von Kinderwagen, im Rahmen der Hausordnung. Die Problematik abgestellter Kinderwagen im Hausflur, insbesondere im Eingangsbereich ...mehr

Der Versicherungsschutz besteht aus einer Dreierkombination mit den Gefahren: Feuer, Leitungswasser (Rohrbruch, Frost) und Sturm/Hagel. In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, das Wohngebäude nur gegen einzelne Gefahren zu versichern. Dies kann der Fall sein, wenn z. B. die Gefahr Feuer bereits bei einem Versicherer gedeckt ist und nur noch Leitungswasser und Sturm abgesicher...mehr

Begriff Die heutige Gebäudeversicherung hat ihren Ursprung in der Feuerversicherung. Als im Mittelalter Brände Städte und Siedlungen verwüsteten und somit unzählige Menschen in Not und Elend stürzten, waren von diesen nur wenige in der Lage, ihr Wohneigentum in eigener Regie wieder aufzubauen. In den meisten Fällen fehlten die finanziellen Mittel. Hilfe konnte nur durch das ...mehr

Das LG München I (Urteil v. 1.3.2023, 1 S 7620/22 WEG) hat für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine maximale Anzahl von Grilltagen festgelegt. Hier stellten die Richter fest, dass Grillen zwar allgemein üblich sei, es aber dennoch Grenzen dafür gebe, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn hinnehmen müssen. Daher müsse ein Ausgleich zwischen dem Grillen und dem Bedü...mehr

Um das Schutzziel sicherzustellen, fordert die Musterbauordnung beispielhaft: "Jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen muss in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein." Hinweis Zweiter Rettungsweg Ein zweiter Rettungsweg ist nicht erforderlich, wenn die Rettung über "einen Treppenraum möglich ist, in den Feuer und Rauch nicht...mehr

Begriff Fluchtwege und Rettungswege sind bauliche Einrichtungen und Anlagen, die Flucht und Rettung von Menschen in Brand- und Katastrophenfällen sichern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16: Es gehört zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfül...mehr

Außer dem Nießbrauch ist im Bereich der Dienstbarkeiten zwischen der Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB und der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB zu unterscheiden. Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet. Dieser Grundstückseigentümer darf also das dienende Grundstück in einer...mehr

Hinweis Kein Anfechtungsrecht des Nießbrauchers Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, anstelle des Eigentümers Beschlüsse anzufechten. Dies ergibt sich bereits direkt aus dem Gesetz. Nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG können ausschließlich Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage erheben.[1] Wichtig Selbstständiges Beweisverfahren Als nach § 1041 BGB "zur Erhaltung der Sache" Verpfli...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Begriff Bei dem sogenannten Nießbrauch handelt es sich um eine Dienstbarkeit beispielsweise an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung. Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung steht jedoch nicht dem Nießbraucher zu, sondern verbleibt beim nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer. Der Nießbraucher ist auch nicht zur Erhebung einer Anfechtungsklage gemäß § 44 ...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Von Bedeutung sind Abweichungen, die die Abgrenzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums betreffen. Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan der Gestalt ab, dass die zeichnerische Darstellung in der Örtlichkeit nicht mehr mit der nötigen Sicherheit festzustellen ist, so entsteht insoweit kein Sondereigentum, falls die Abweichung wesentlich ist. Hier f...mehr

Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerecht...mehr

Unerheblich sind alle Abweichungen innerhalb des Sondereigentumsbereichs, die lediglich die innere Gestaltung dieses Bereichs betreffen. Sind z. B. Räume innerhalb des Sondereigentums anders aufgeteilt oder nicht abgeschlossen, so entsteht Sondereigentum nach Maßgabe des Plans.[1] Dies gilt auch für unerhebliche Änderungen, z. B. Einbau eines im Plan nicht vorgesehenen Kelle...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17:...mehr

Werden Räumlichkeiten errichtet, die im Aufteilungsplan nicht vorgesehen waren, entsteht Gemeinschaftseigentum.[1] Wird das ganze Gebäude abweichend vom Aufteilungsplan an anderer Stelle auf dem Grundstück, im Übrigen aber gemäß Plan errichtet, dann steht dies der Entstehung von Wohnungseigentum nicht entgegen, wenn Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zweifelsfrei gegen...mehr

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG ist dem Wohnungseigentümer nicht mehr jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet. Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr § 904 BGB, sondern der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Nach wie vor ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings mus...mehr

§ 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinaus gehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG...mehr

Gemäß § 10 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Der Wohnungse...mehr

Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend § 31 BGB. Ob infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer weiterhin gegen diesen einen unmittelbaren Schadensersatzanspruch aus dem Verwaltervertrag als einem solchen mit Schutzwirkung für Dritte haben, wird überwiegend verneint.[1] Praxisrelevante...mehr

Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen: So können gemäß § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden.[1] Nach § 6 WEG kann es kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil geben.[2] Die Wohnungseigentümer könn...mehr

Teilender Eigentümer Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Das Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" existiert nicht mehr. Personen, die einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer auf Übertragung von Sondereigentum ha...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie demnach auch zur Organisation der Bes...mehr

Durch Vereinbarung kann nicht in die unentziehbaren und unverzichtbaren Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend fes...mehr

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist eine Beschlussfassung auch ohne Versammlung dann möglich, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Stets zu beachten ist, dass ein Umlaufbeschluss lediglich mit Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer zustande kommt. Ersterwerb vom teilenden Eigentümer Im Fall des Ersterw...mehr

Zunächst einmal stellt sich die Problematik der Zustimmung Drittberechtigter nur dann, wenn sie von der entsprechenden Regelung rechtlich und nicht nur wirtschaftlich beeinträchtigt sind. Drittberechtigte sind die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger. Drittberechtigte sind daneben auch die in Abteilung II eingetragenen Inhaber u. a. von Grunddienstbarkeit...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in Ergänzung oder Abweichung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ihr Verhältnis untereinander regeln und diese Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums machen. In all den Bereichen, in denen den Wohnungseigentümern mangels gesetzlicher oder vereinb...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Die Vereinbarung wird als schuldrechtlicher Kollektivvertrag bezeichnet, da sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartei fungieren. Ihr Inhalt wird durch die Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums verdinglicht. Der Grundbucheintragung bedarf es allerdings nicht zur Begründung der Vereinbarung, sondern zur Bindung der Sondernachfolger von Wohnungseigent...mehr

Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a. Gebrauchsregelungen nach §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG, Zweckbestimmungen des Sondereigentums, Veräußerungsbeschränk...mehr

Haben Wohnungseigentümer eigenmächtig Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, steht ihnen kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.[1] Für den Gegenanspr...mehr

Gesetzliche Öffnungsklauseln § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG Zitat (4) 1Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Zitat (2) 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. § 19 Abs. 1 Zitat...mehr

Begriff Kamine dienen im Allgemeinen dem Abzug von Rauchgasen und der Be- und Entlüftung des Gebäudes und sind deshalb als Anlagen des gemeinschaftlichen Gebrauchs Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann jedoch ein offener Kamin in der Wohnung sein. Baut ein Wohnungseigentümer ohne Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer einen Kamin ein, dessen Rohr durch die Dachhaut...mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss...mehr

Wie sich die Praxis der Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer nach Inkrafttreten des WEMoG entwickeln wird, bleibt abzuwarten. Da an Stellplätzen Sondereigentum begründet werden kann, dürften Sondernutzungsrechte in diesem Bereich nur noch eine untergeordnete Bedeutung haben. Entsprechendes gilt für Außenflächen wie Terrassen und Gartenbereiche....mehr

Begriff Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums a...mehr

Andere Grundsätze gelten dann, wenn bereits die Öffnungsklausel selbst die Möglichkeit einer nachträglichen Verpflichtung von Sondernutzungsberechtigten ermöglicht. Musterklausel: Öffnungsklausel zur beschlussweisen Begründung von Erhaltungspflichten eines Sondernutzungsberechtigten "Sollten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung oder in dieser Gemein...mehr

Sondernutzungsrechte werden in aller Regel einer Sondereigentumseinheit zugewiesen. Praxis-Beispiel Wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, auf einer Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, einen Holzschuppen aufzubauen, liegt bereits darin ein Sondernutzungsrecht.[1] Sind Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch ...mehr

Insbesondere hinsichtlich eines im Sondereigentum auftretenden Feuchtigkeitsschadens im Bereich des Gemeinschaftseigentums sollte der Verwalter zügig und flexibel in der Lage sein, für die Klärung der Schadensursache einen Sonderfachmann beauftragen zu können, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Freilich wäre der Verwalter mit Blick auf das Außenverhä...mehr

Sachenrechtliche Auseinandersetzungen wie etwa Zuordnung, Übertragung oder Abgrenzung (z. B. von Gemeinschafts- und Sondereigentum) sind seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wohnungseigentumsrechtliche Angelegenheiten. Der ordentliche Rechtsweg ist also nicht einzuschlagen, es handelt sich um Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Für Streitigkeiten betreffend Sonde...mehr

Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein.[1] Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustimmung stets als Pauschale vereinbart wer...mehr

Der das Sachenrecht prägende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass die von dem Sondernutzungsrecht umfasste Fläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bestimmt oder zumindest unproblematisch bestimmbar ist.[1] Denn Sondernutzungsrechte bestimmen den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondere...mehr