Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Mit Blick auf die Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen gilt zunächst der Grundsatz, dass entsprechende Ansprüche von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Das Gemeinschaftseigentum steht zwar nicht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im Eigentum aller Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings folgt der ...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität. Der Begriff des "Telekommunikationsnetzes mit sehr hoher Kapazität" ist dabei an den gleichlautenden Begriff einer EU-Richtlinie vom 11.12.2018 angelehnt.[1]"Bauliche Veränderungen dienen dem Ans...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer widerrechtlich eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, hat zwar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung, allerdings kann er diesen nur dann selbst geltend machen, wenn er durch die bauliche Veränderung konkret in seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist. Ansonsten übt nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft d...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglic...mehr

Auf Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen dergestalt beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wurde.[1] Hinweis Begriffe Verfallsregelung Wesen einer Verfallsrege...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Namentlich von dieser Position umfasst ist insbesondere die Grundsteuer. Hier besteht indes keine Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch etwa Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Woh...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelmaßnahme, erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nun auch hier Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich, den...mehr

Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abwe...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Einwirkun...mehr

Eine Beeinträchtigung ist nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit der begehrten Baumaßnahme einverstanden sind. Maßstab für die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend ist, i...mehr

Hinsichtlich der Aufzugskosten besteht auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG nicht nur lediglich eine Beschlusskompetenz zur dauerhaften Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten (also insbesondere Betriebsstrom) sowie der Wartungskosten, sondern auch der Kosten seiner Erhaltung. D...mehr

Da auch die Kosten baulicher Maßnahmen gem. § 21 Abs. 2 und Abs. 3 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile oder nach einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wenn von dem g...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Befugnis zur außergerichtlichen und gerichtlich...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. "Gebrauchsentz...mehr

Von vornherein nichtig sind Beschlüsse, die entweder gesetzliche Bestimmungen oder aber innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Vereinbarungen dauerhaft abändern, obwohl keine gesetzliche Beschlusskompetenz hierzu besteht und auch etwa die Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung keine Öffnungsklausel zur mehrheitlichen Beschlussfassung enthält....mehr

Rz. 8 Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist (§ 181 Abs. 9 BewG). Sie muss von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennt und in sich abgeschlossenen sein sowie einen selbstständigen Zugang haben. Außerdem ist e...mehr

Alte Rechtslage Das WEG alter Fassung enthielt keine Regelungen zu Maßnahmen der Barrierefreiheit. Vielmehr waren die Interessen des behinderten Wohnungseigentümers gegenüber denjenigen der übrigen Wohnungseigentümer abzuwägen. Bei dieser Interessenabwägung war neben dem Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 GG, auf das sich sowohl der behinderte Wohnungseigentümer als a...mehr

Auch bei den Kosten der Gartenpflege kommt letztlich jeder Verteilungsschlüssel infrage, der nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls nicht zu einer willkürlichen Kostenbelastung bzw. -verteilung führt.[1] Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Gartenpflege) TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten der Gartenpflege Gemäß § ___ der Gemeinschaftso...mehr

Das ist nicht erforderlich. Derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums können ohne Weiteres als gestattet angesehen werden.mehr

Hinsichtlich des Verwalterhonorars, der Honorare bzw. Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat und ggf. auch dessen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie der sonstigen administrativen Kosten, wie insbesondere den Saalmieten für Eigentümerversammlungen und den Kosten des Geldverkehrs, dürfte es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, diese nach Objekten bzw. ...mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich der Streitwert nach dem Wertverlust des Sondereigentums aller Teil- und Wohnungseigentümer mit Ausnahme des beklagten Wohnungseigentümers.[1] Dieser Wert stellt auch die Rechtsmittelbeschwer dar, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstinstanzlich unterlegen ist. D...mehr

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG keine Modernisierungen mehr kennt, stellen auch derartige bauliche Veränderungen dar. Unterschieden werden die Vornahmemaßnahmen, also die baulichen Verä...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Mitteilung eines Eigentümerwechsels TOP Sonstiges: Mitteilung über Eigentümerwechsel Im Fall der Veräußerung eines Sondereigentums sollte der Veräußerer dem Verwalter unverzüglich nach Eintragung des Neueigentümers im Grundbuch das Datum der Grundbucheintragung sowie Name und Anschrift des Rechtsnachfolgers bekannt geben. Entsprechendes sol...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG verpflichtet den Drittnutzer insoweit unmittelbar und...mehr

In Betracht kommen zunächst nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen. Dies ist in erster Linie bei einer nicht nur unerheblichen nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage der Fall. Eine Beeinträchtigung ist auch dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine Nutzung ermöglicht, die der Zweckbestimmung des Sondereigentums widerspricht. Beeinträc...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist.[1] Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keinen der übrigen ...mehr

Nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können einem Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Auf eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer kommt es nicht an. Allerdings sind die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG zu beachten, wonach die bauliche Veränderung nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlag...mehr

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein...mehr

Das Erfordernis der Zustimmung Drittberechtigter besteht nur dann, wenn diese von der entsprechenden Regelung rechtlich und nicht nur wirtschaftlich beeinträchtigt sind. Drittberechtigte sind die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger. Drittberechtigte sind daneben auch die in Abteilung II eingetragenen Inhaber u. a. von Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvorme...mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W...mehr

Von maßgeblicher Bedeutung ist, dass auch Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung der Wohnungseigentümer bei Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) für Teile des Gemeinschaftseigentums gefasst werden können, die sich im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit befinden. Derartige Beschlüsse können auch mit Dauerwirkung gefasst werden. So ist ...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der GdWE verpflichtet, u. a. das Betreten ihres Sondereigentums zu gestatten, wenn ihnen hierdurch kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Diese Pflicht besteht auch hinsichtlich einer etwa erforderlichen Prüfung der energetischen Gebä...mehr

Der einzelne Wohnungseigentümer kann etwa im Fall des gestatteten Dachgeschossausbaus als Bauherr fungieren. Werden im Übrigen bestimmte Anforderungen an das Sondereigentum gestellt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet.[1]mehr

Für den Bereich des Wohnungseigentums regelt § 71n GEG ein Pflichtenprogramm zur Vorbereitung der Entscheidung über das weitere Schicksal der Beheizung innerhalb der Wohnanlage. Diese Pflichten bestehen unabhängig davon, ob eine Etagenheizung ausgetauscht wird oder nicht, und waren teilweise bereits bis 31.12.2024 zu erfüllen. Wurden die entsprechenden Pflichten noch nicht e...mehr

Bei heizungstechnischen Anlagen sind nach § 71 Abs. 1 GEG bislang ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Maßgabe der Anlage 8 GEG zu dämmen. Die Verpflichtung besteht nur bezüglich zugänglicher Leitungen, sodass Unterputz-Leitungen von vornherein vom Anwendungsbereich ausgeschlossen sind.[1] Im Übr...mehr

Rz. 67 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ...mehr

Rz. 70 Unter Rechtsmängel fallen nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache, wie fehlende Nutzungsgenehmigungen, Zweckentfremdungsgenehmigungen, Sperrung der Wohnung wegen Baufälligkeit und dgl. Diese Beschränkungen sind Sachmängel i. S. d. § 536 Abs. 1, da sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen und nicht auf die ...mehr

Rz. 324 Der BFH[1] hat inzwischen auch zur Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand für ein in Teileigentumsanteile aufgeteiltes Gebäude die folgenden Leitsätze gebildet: Ob Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen für ein Gebäude, das in Teileigentumsanteile nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist, sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausga...mehr

Rz. 325 Der BFH[1] hat in den letzten Jahren mehrmals zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen, insbesondere bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden, Entscheidungen getroffen und hierbei die zu beachtenden Grundsätze herausgestellt. Rz. 326 Der BFH hatte zunächst mit Schreiben v. 16.12.1996[2] zur Anwendung der neuen ...mehr

Rz. 284 Ein zinslos gestundeter Kaufpreis ist nicht mit dem Nennwert, sondern mit dem abgezinsten Barwert anzusetzen. Dabei kann von der Regelung des § 12 Abs. 3 BewG ausgegangen werden, d. h. Zugrundelegung eines Zinssatzes von 5,5 % unter Berücksichtigung von Zinseszinsen und Zwischenzinsen. Der Barwert der Kaufpreisverpflichtung stellt gleichzeitig den Ausgangspunkt für d...mehr

Probleme können sich dann ergeben, wenn die Videoüberwachung von einem einzelnen Wohnungseigentümer installiert wird, um den Eingangsbereich zu seiner Wohnung oder den Außenbereich seines Sondereigentums zu überwachen, und er die Überwachung selbst steuert. Die Verwaltung und/oder die übrigen Wohnungseigentümer haben in diesen Fällen keine Kontrollmöglichkeiten. Solche Konfl...mehr

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Der Verwalter ist jedoch über die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Befugnis hinaus nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, die Maßnahmen zu ergreifen,...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

Die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden kann nur in Anspruch genommen werden, wenn durch eine nach amtlichem Muster[1] erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens (Muster I) nachgewiesen wird, dass die Voraussetzungen des § 35c Abs. 1 Sätze 1 bis 3 EStG sowie die Anforderungen nach der Verordnung zur Bestimm...mehr

Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung nach § 35c EStG setzt kein Alleineigentum des Steuerpflichtigen voraus. Steht das Eigentum am begünstigten Objekt mehreren Personen zu, kann die Förderung energetischer Einzelmaßnahmen i. H. v. 40.000 EUR für das begünstigte Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden.[1] Berücksichtigungsfähig sind Aufwendungen, die das S...mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.[1] Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahme...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der GdWE hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hau...mehr

Die Steuerermäßigung können ausschließlich natürliche Personen auf Antrag hin in Anspruch nehmen, wenn sie ein in ihrem Eigentum stehendes und in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen Gebäude (begünstigtes Objekt) im jeweiligen Jahr der Förderung zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Der persönliche Anwendungsbereich erfasst unbeschränkt Steuerpflic...mehr