Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Keller- als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie "Hobbyraum" oder "Keller" im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge. Sofern Bestimmungen der Gemei...mehr

Leitsatz Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen. Normenkette WEG §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 2 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung einer durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG) entstandenen Wohnungseigentumsanlage hei...mehr

Leitsatz Sollen die Grenzen von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum geändert werden, indem die nach § 8 Abs. 1 WEG erklärte und gemäß §§ 8 Abs. 2, 3, 7 WEG vollzogene Aufteilung abgeändert wird, ist hierfür ab Entstehen der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG eine Vereinbarung in der Form der Auflassung nach §§ 873, 925 BGB unter Z...mehr

Leitsatz Der teilende Eigentümer kann die in der Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Wohnungseigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist. Normenkette WEG §§ 8, 10 Abs....mehr

Leitsatz Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen ehemaligen Wohnungseigentümer und einen von diesem beauftragten Handwerker auf Schadensersatz, kann das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, als zuständig bestimmt werden. Normenkette ZPO § 36 Abs. 1 Nr. 3; WEG § 43 Das Problem B2 erwirbt im Jahr 2010 ein Wohnungseigentum. Sein Sondereigentum bef...mehr

Leitsatz Werden Sondernutzungsrechte (Pkw-Stellflächen im Freien) wirksam einem Sondereigentum zugewiesen, besteht die Ausschlusswirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern fort, auch wenn bei einer Übertragung der Nutzungsrechte auf ein anderes Sondereigentum zwar eine Abschreibung beim einen, jedoch keine Zuordnung beim anderen vorgenommen wurde. Sollen bei einer Veräußerung...mehr

(...) Die erstinstanzliche Entscheidung ist aufzuheben und das Verfahren zur erneuten Sachbehandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen. Das Verfahren leidet an einem wesentlichen Mangel; es sind noch umfangreiche und aufwändige Ermittlungen erforderlich. Eine Entscheidung in der Sache durch den Senat erscheint daher nicht sachdienlich (§ 69 Abs. 1 S. 3 Fa...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach demjenigen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche zugewiesen wird, der diese Fläche käuflich erworben hat, stellt keine wirksame Zuweisung eines Sondernutzungsrechts dar. Normenkette WEG, §§ 8, 10 Abs. 2 Satz 2, 13 Abs. 2 Satz 1 Das Problem Bauträger X gibt eine Teilungserklärung (§...mehr

Leitsatz Schließt eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ist ...mehr

Leitsatz Der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, muss sich in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben. Normenkette WEG § 46 Abs. 1 Satz 2 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: „§ 4 Lasten und Kosten: 1. (…) Jeder Wohnungseigentümer trägt außerdem die Kosten der Instandhaltun...mehr

a) Rechte des Sondereigentümers Wie die in der Praxis häufigeren Fälle zu behandeln sind, in denen durch die Störung sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum betroffen sind, hat der BGH in den Entscheidungsgründen ausdrücklich offen gelassen. In der Pressemitteilung des BGH (Nr. 182/2014 v. 5.12.2014) war noch davon die Rede, dass der Wohnungseigentümer ei...mehr

(KG, Beschl. v. 8.11.2016 – 1 W 493/16) • Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Zu errichtende Balkonräume müssen nicht im Sondereigentum stehen. Gleiches gilt für die baulichen Bestandteile der Balkone, soweit sie nicht ohnehin gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Auch der Umstand, dass der Balkon nur durch ei...mehr

Wenn durch die Störung ausschließlich und allein das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird, fehlt es bereits an einem Gemeinschaftsbezug, so dass der Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG von vorneherein nicht eröffnet ist (Klein in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl. 2013, § 10 Rn. 275 und 255).mehr

(BGH, Beschl. v. 11.6.2015 – V ZB 34/13) • Die Klage eines Wohnungseigentümers auf Räumung und Herausgabe eines Kellerraums der betreffenden Wohnanlage, der ihm nach seiner Ansicht in der Teilungserklärung in diesem Umfang mit seinem Sondereigentum als Abstellraum zugewiesen ist, gehört nicht zu den Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 WEG, da über die sachenrechtlichen G...mehr

1. Ausschließliche Beeinträchtigung des Sondereigentums Wenn durch die Störung ausschließlich und allein das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird, fehlt es bereits an einem Gemeinschaftsbezug, so dass der Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG von vorneherein nicht eröffnet ist (Klein in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl. 2013, § 10 Rn. 2...mehr

(BGH, Urt. v. 20.11.2015 – V ZR 284/14) • Grundsätzlich kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Unerheblich ist hierfür, dass die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht, da der Aufteilungsplan maßgeblich für die Grenzen des Sondereigentums ...mehr

Wie die in der Praxis häufigeren Fälle zu behandeln sind, in denen durch die Störung sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum betroffen sind, hat der BGH in den Entscheidungsgründen ausdrücklich offen gelassen. In der Pressemitteilung des BGH (Nr. 182/2014 v. 5.12.2014) war noch davon die Rede, dass der Wohnungseigentümer eine eigene Klage erheben kann, w...mehr

Hieraus ist wohl abzuleiten, dass die Störung des Sondereigentums über die bloßen Folgen der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen muss. Das Sondereigentum darf nicht nur deshalb (mittelbar) beeinträchtigt sein, weil das Gemeinschaftseigentum (unmittelbar) beeinträchtigt ist. Ein Nebeneinander von Prozessen der Wohnungseigentümergemeinschaft und des Sonderei...mehr

(OLG München, Beschl. v. 22.12.2016 – 34 Wx 306/16) • Ist ein Sondereigentum im Bestandsverzeichnis des angelegten (Teileigentums-)Grundbuchs als "gewerblich genutzte Räume" bezeichnet, ergibt sich aber aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, dass es sich bei dem Sondereigentum um eine "Wohnung" handelt, ist die Eintragung als inhaltlich unzulässig zu löschen. Ei...mehr

Die auf Unterlassung klagende Wohnungseigentümergemeinschaft (Gemeinschaft) lehnt den Antrag der beklagten Heilpraktikerin auf Nutzung ihrer Ende 2012 erworbenen 2,5 Zimmer-Eigentumswohnung im zweiten OG als Heilpraktikerpraxis per Mehrheitsbeschluss ab. Die Gemeinschaft besteht aus zwei getrennten Gebäuden. Das Grundbuch und die Teilungserklärung (TE) legen ein reines Wohng...mehr

Gegenstand eines Verfahrens nach § 43 Nr. 1 WEG sind lediglich Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, die sich aus der Gemeinschaft oder der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben. Damit scheiden etwa Streitigkeiten über Begründung, Übertragung, Aufhebung und Belastung des Eigentums (BGHZ 62, 388) einschließlich solcher über die Umwandlung vo...mehr

(BGH, Urt. v. 16.9.2016 – V ZR 29/16) • Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Versicherungsnehmer ist der rechtsfähige Verband, während Versicherte die einzelnen Wohnungseigentümer sind, und zwar sowohl für ihren...mehr

(BGH, Urt. v. 21.10.2016 – V ZR 78/16) • Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist. D...mehr

Die Wohnungseigentümer haben jedoch einen Anspruch gegen die Beklagte auf Unterlassung der konkreten Nutzung als Heilpraktiker- bzw. Naturheilpraxis der Wohneinheit ohne Einwilligung des Verwalters bzw. Genehmigung der Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG i.V.m. der GO. a) Nach der GO bedarf es hier für die gewerbliche oder sonstige berufliche...mehr

Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk "das" Grundstück liegt, § 43 WEG . Natürlich muss es sich um ein Grundstück handeln, auf dem durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung Wohnungseigentum begründet worden ist.mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt unter § 14 Nr. 1 WEG grundsätzlich, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise zu gebrauchen, dass "dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst". Oft wird diese oder ...mehr

Im Rahmen von § 43 Nr. 3 WEG kommt es nicht darauf an, ob der Verwalter wirksam bestellt ist. Eine (einvernehmliche) faktische Verwaltung genügt. Dann aber ist es auch folgerichtig, die Feststellung, dass und wie der Antragsgegner – noch – als Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, dem Wohnungseigentumsgericht zu überlassen (BGH NJW 1980, 2466). Gegenstand des Verfahrens ...mehr

(OLG München, Beschl. v. 11.11.2016 – 34 Wx 264/16) • Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des ...mehr

Die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ist ferner gem. § 43 Nr. 5 WEG gegeben, wenn ein unter § 43 Nr. 1 WEG fallender Anspruch von einem Dritten geltend gemacht wird, auf den dieser übergegangen ist (KG Berlin WuM 1984, 308) oder wenn ein Anspruch von einem Wohnungseigentümer gegen einen ehemaligen Wohnungseigentümer als solchen erhoben wird (BGH, Beschl. v. 26.9.2...mehr

(OLG Hamm, Beschl. v. 17.6.2015 – 15 W 210/14) • Nach der GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt; es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, welche die Verfolgung unberechtigter Zweck...mehr

Leitsatz Wird ein Beschluss über die Genehmigung einer Abrechnung angefochten, so richtet sich der Streitwert danach, ob die Klage inhaltlich den Beschluss in seiner Gesamtheit angreift oder lediglich in Teilaspekten. Soweit hiernach etwa allein die ordnungsmäßige Verteilung der Kosten im Streit steht, ist das nach § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG maßgebliche Interesse der Parteien a...mehr

Leitsatz Für das Teileigentum an einem Mehrfachparker, das im hälftigen Eigentum von 2 Miteigentümern steht, kann ein Grundbuchblatt angelegt werden. Möglich ist aber auch, das hälftige Miteigentum jeweils auf den Grundbuchblättern des Wohnungseigentums einzutragen, dem das hälftige Miteigentum als unselbstständiges Teileigentum zugeordnet ist. Normenkette § 3 Abs. 2 Satz 2 W...mehr

Leitsatz Ist die "negative Komponente" eines Sondernutzungsrechts (hier: an einem Pkw-Stellplatz) schon in der Gemeinschaftsordnung begründet worden, so betrifft die spätere Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einem bestimmten Wohnungseigentumsrecht nur dieses und nicht auch die übrigen Wohnungseigentumsrechte. Die Festgebühr nach Nr. 14160 Abs. 5 KV-GNotKG fällt deshalb n...mehr

Leitsatz Bedarf die Übertragung eines Dauernutzungsrechts der Zustimmung eines Dritten, so ist auch die Bestellung eines Nießbrauchs an ihm regelmäßig nur mit Zustimmung dieses Dritten möglich. Normenkette §§ 12, 31, 35 WEG Das Problem Die Erbbauberechtigte E räumt H an einem baulich getrennten, noch zu errichtenden Parkhausteil das Recht zur alleinigen Dauernutzung als Stellp...mehr

Leitsatz Dem Grundbuchvollzug des notariellen Kaufvertrags über ein Wohnungseigentum (hier: Eintragung des bestellten Grundpfandrechts nebst Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, Vollzug bestimmter Löschungen in Abt. III und sodann Eintragung der Vormerkung) steht nicht entgegen, dass die tatsächliche Bauausführung des errichteten Gebäudes von der nach dem Au...mehr

Leitsatz Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass der Sondereigentümer "Gebäudeteile", die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten instand setzen muss, ist die Abdichtung des Daches davon nicht umfasst. Normenkette WEG §§ 14, 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Das Problem Die Wohnungseigentümer streiten um das Verständnis einer Umlagevereinbarung aus dem Jahr 1973...mehr

Leitsatz Übertragen miteinander verheiratete Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist. Normenkette § 1...mehr

Leitsatz Der Beschluss, eine Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufzubürden, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Normenkette WEG §§ 8, 21 Das Problem Wohnungseigentümer W1 unterteilt sein Wohnungseigentum mit der ursprünglichen Bezeichnung S9 unter Anlegung von Grun...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann als (Mit-)Eigentümerin von Grundbesitz in das Grundbuch eingetragen werden. Normenkette § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG Das Problem In einem Teileigentumsgrundbuch ist ein 4/1000stel Miteigentumsanteil an einem Grundstück gebucht, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Mehrfachparker (hier: Vierfachparker). Als Miteigentümer zu ½...mehr

Leitsatz Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Normenkette § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 5, 6 BGB Das Problem K ist seit Juli 2011 Mieter einer Wohnung von Woh...mehr

Leitsatz Ein Raum, in dem eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Anlage (hier: Heizungsanlage) untergebracht ist, kann im Sondereigentum stehen. Normenkette §§ 5 Abs. 2, 8 Abs. 1 WEG Das Problem Alleineigentümer B will sein Grundstück nach § 8 Abs. 1 WEG in Wohnungseigentum aufteilen. Das Grundbuchamt sieht sich am Vollzug dieser Erklärung gehindert. Der Heizungsraum sol...mehr

Leitsatz Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch eine dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Der Mieter als neuer Wohnungseigentümer kann sich nicht auf fortbestehende Gebrauchsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Gemein...mehr

Leitsatz Ein Gebäude im Sinne des WEG kann auch eine Anlage aus "schwimmenden Häusern" sein, wenn diese Anlage nach Maßgabe der §§ 93, 94 BGB fest mit dem Grund und Boden des Eigentümers verbunden ist. Normenkette § 8 WEG Das Problem B ist Eigentümerin eines Grundstücks, das sich am Ufer eines Flusses befindet. Auf dem Grundstück soll eine Ferienwohnanlage mit 60 Wohnungseigen...mehr

Leitsatz Für die Eintragung der Aufhebung des Sondereigentums an einem Kellerraum ist die Gebühr nach GNotKG KV Nr. 14160 Nr. 5 nur einmal zu erheben. Normenkette § 4 WEG; KV Nr. 14 160 Nr. 5 GNotKG Das Problem Nach Anlage der Grundbuchblätter für eine Wohnungseigentumsanlage mit 20 Wohnungseigentumsrechten ändert Bauträger B durch eine Ergänzungserklärung, teilweise in Vollma...mehr

Leitsatz Allstimmige Beschlüsse, die auf Dauer für die Instandsetzung und Instandhaltung einen vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung (im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung) abweichenden Umlageschlüssel in Bezug auf genehmigte bauliche Veränderungen festlegen und nicht nur punktuell im Einzelfall einen fortbestehenden Schlüssel durchbrechen, sind keine Vereinbar...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß §§ 437 Nr. 1, 439 BGB "an sich ziehen" und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum und damit auf das gleiche Ziel ge...mehr

Leitsatz Zur Bezeichnung einer bestimmten zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche kann auf einen Lageplan Bezug genommen werden, der nicht der Aufteilungsplan ist. Wenn der Lageplan für die zugewiesene Fläche vom Aufteilungsplan abweicht, bedingt dies im Bereich gemeinschaftlichen Eigentums nicht die Unzulässigkeit der Vereinbarung (hier: im gemeinschaftlichen Eigentum stehend...mehr

Leitsatz An einem nicht überdachten Innenhof, der von Räumen umschlossen ist, kann Sondereigentum begründet werden. Normenkette § 5 WEG Das Problem Nach der Teilungserklärung soll ein Raum des Sondereigentums des Wohnungs- und Teileigentums Nr. 1 ein nach oben offener Innenhof sein. Das Grundbuchamt meint, der Innenhof sei nicht "abgeschlossen". Ferner meint es, bei dem Innenh...mehr

Leitsatz Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz am erworbenen Wohnungseigentumsrecht durch Übergabe erlangt. Normenkette § 10 WEG Das Problem B ist Eigentümer eines mit einem Altbau bebauten Grundstücks. Er teilt es in 5 Wohnungseigentumsrechte auf. Die Wohnungseigentumsrechte Nr. 1...mehr

Leitsatz Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die 2 Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbart...mehr