Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen grundsätzlich nach seinen Vorstellungen verfahren. Grenzen setzt hier insbesondere die Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Bes...mehr

Begriff Maßnahmen der Notgeschäftsführung dienen der Abwehr eines unmittelbar drohenden oder der Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens. In akuten Gefahrensituationen sind also Wohnungseigentümer zu eigenständigem Handeln ermächtigt, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer oder Maßnahmen des Verwalters nicht abgewartet werden können. Selbstverständlich is...mehr

Im Fall des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Ersterwerber im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann als Wohnungseigentümer, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer haben, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihnen der Besitz a...mehr

Eine Wochenendhaussiedlung ist eine Wohnungseigentumsanlage (seit dem Jahr 2003, die Häuser sind aber überwiegend vorher gebaut worden). An jedem Ferienhaus besteht ein Sondernutzungsrecht. In der Gemeinschaftsordnung heißt es unter anderem wie folgt: "a) Jeder Hauseigentümer ist berechtigt, die seinem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude- und Grunds...mehr

Problemüberblick Im Fall haben die Wohnungseigentümer der Sache nach § 20 Abs. 1 WEG – also die Notwendigkeit, dass eine bauliche Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu gestatten ist – abbedungen. Fraglich ist, was in einem solchen Fall für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer baulichen Veränderung gilt. Nachteil, wenn § 20 Abs. 1 WEG abbedungen ist Ha...mehr

Grundsätzlich muss bei der Beurteilung einer Duldung des von Kindern ausgehenden Lärms berücksichtigt werden, dass den Kindern von Wohnungseigentümern bzw. Wohnungsmietern dieselben Rechte zustehen wie den Wohnungseigentümern bzw. den Wohnungsmietern selbst. Selbst wenn die Hausordnung alle Miteigentümer verpflichtet, die häusliche Ruhe einzuhalten, so kann hieraus nicht abg...mehr

Praxis-Beispiel Normschallmessungen Messungen des Schalldurchgangs durch Bauteile mit geeichten Sende- und Empfangsgeräten. Das Ergebnis wird üblicherweise in einer Gegenüberstellung zwischen den Messergebnissen und den Vorgaben aus Normen und Richtlinien dargestellt. Aus den Messkurven und Einzelwerten kann der Fachmann Hinweise auf mögliche Ursachen für zu starke Schallüber...mehr

Führt die Notgeschäftsführung zu Ausgaben des Wohnungseigentümers, kann er diese von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag[1] oder als ungerechtfertigte Bereicherung[2] ersetzt verlangen.[3] Dem die Geschäftsführung ausübenden Wohnungseigentümer steht nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei den Miteigentümern...mehr

Zu beachten ist, dass die Verjährung einer Leistungspflicht nicht gleichzeitig dazu führt, dass die für sie bestellten Grundpfandrechte ihre Sicherheit verlieren. Auch nach Verjährung des der Bestellung zugrunde liegenden Anspruchs kann der Gläubiger seine Befriedigung aus dem Grundpfandrecht betreiben. Grundsätzlich unterliegen sämtliche Ansprüche der Verjährung. Lediglich d...mehr

Zusammenfassung Firmenschilder dienen der Werbung oder als einfacher Hinweis auf eine gewerbliche oder freiberufliche Betätigung in einzelnen Sondereigentumseinheiten und werden in der Regel an der Fassade des Hauses angebracht. Die Außenfassade eines Gebäudes ist bereits kraft Gesetzes nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähig und somit stets notwendiger Bestandteil de...mehr

Begriff Die Verjährung bewirkt, dass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung schafft ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht. Zu beachten ist, dass der Eintritt der Verjährung nicht von Amts wegen, also vom Gericht geprüft wird. Der Schuldner muss sich vielmehr immer selbst darauf berufen. U. a. bei Gewährleistungsansprüchen aus einem Kauf-...mehr

Markisen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, wenn die Wohnanlage bereits bauträgerseits mit Markisen ausgestattet ist bzw. die Markisen im Rahmen der Herstellung des Gebäudes angebracht worden sind.[1] Vereinzelt wird auch danach differenziert, ob Balkone, Loggien oder Terrassen, an denen Markisen angebracht sind, im Sondereigentum stehen. Ist dies der Fall, sollen au...mehr

Die Begünstigungsvorschriften erstrecken sich im Einzelnen auf folgende Vorgänge: Übergang eines Grundstücks von mehreren Miteigentümern[2] oder von einem Alleineigentümer[3] auf eine Gesamthand.[4] Achtung Übertragung von Gesellschaftsanteilen[5] Die Anwendung von § 5 GrEStG ist nicht auf die Übertragung von Grundstücken von einem Gesamthänder auf die Gesamthandsgemeinschaft b...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG n. F. muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG., etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen der gemeinschaftlichen Bankkonten und des t...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Begriff Die Heizung hat als Einrichtung der Wärme- und Warmwasserversorgung überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zentrale Probleme sind hier die Eigentumszuordnung der Heizung und ihrer einzelnen Bestandteile, die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft, Nutzungsregelungen zu treffen, sowie insbesondere die Heizkostenabrechnung. Gesetze, Vorschriften u...mehr

Die Heizungsanlage einschließlich Brenner und Öltank(s) kann sowohl im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers als auch – wie in der Regel – im Gemeinschaftseigentum stehen. Ist jedenfalls die Heizungsanlage in einem gemeinschaftlichen Raum innerhalb der Wohnanlage installiert und dient sie der Versorgung der zur Gemeinschaft gehörenden Raumeinheiten sowie sonstigen Bereich...mehr

Widersetzt sich eine Person, der gegenüber ein Hausverbot ausgesprochen wurde, dem Verbot des Betretens der Wohnanlage oder des entsprechenden Sondereigentums, so kann gegen diese sowohl zivilrechtlich als auch strafrechtlich vorgegangen werden. Hinweis Rechtsweg Zivilrechtlich steht dem oder den Verletzten ein Abwehranspruch nach § 1004 BGB zu. Dieser ist im ordentlichen Rech...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Das Hausrecht des Wohnungseigentümers ergibt sich direkt aus § 13 Abs. 1 WEG, wonach der Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere andere von Einwirkungen ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Als Gesetz kommt insoweit in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz selbst in Betracht. Gemäß § 1...mehr

Heizkörper in gemeinschaftlichen Räumen stehen im Gemeinschaftseigentum. Heizkörper im Bereich des Sondereigentums werden nach zwar umstrittener, aber herrschender Meinung dem Sondereigentum des jeweiligen Sondereigentümers zugeordnet, wenn sie letztlich der Versorgung nur der betreffenden Sondereigentumseinheiten dienen.[1] Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschlus...mehr

Begriff Das Hausverbot ist das vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochene Verbot, eine Wohnung, Geschäftsräume oder das sogenannte befriedete Besitztum zu betreten. Verlässt eine mit Hausverbot belegte Person trotz Aufforderung das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers oder aber die Wohnungseigentumsanlage nicht, so begeht sie Hausfriedensbruch nach § 123 Strafgesetzbuch u...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Der Heizungsraum selbst sowie die Zugänge und Zugangsflächen zu dem Heizungsraum sind Gemeinschaftseigentum. [1] Dient die Heizungsanlage nicht nur der Versorgung der Wohnungseigentumsanlage selbst, sondern auch noch weiteren Gebäuden, und steht diese etwa deshalb im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, so kann auch der Heizraum selbst, in dem die Anlage installiert ist,...mehr

Soweit der Heizkörper im Sondereigentum steht, dann stehen auch die Thermostatventile im Sondereigentum.[1]mehr

Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt neben der Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gemeinschaftsverhältnis bei Meinungsverschiedenheiten das Prinzip der Zumutbarkeit. Soweit es den Wohnungseigentümern also zumutbar ist, haben sie die Anwesenheit einer gemeinschaftsfremden Person zu dulden, der ein anderer Wohnungseigentümer dies gestatte...mehr

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden. Praxis-Beispiel Fenstererhaltung Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungsei...mehr

Da ein Hausverbot stets nur vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochen werden kann, ist weiter zu klären, welche Personen denn im Bereich des Sondereigentums außer dem Wohnungseigentümer selbst als Inhaber des Hausrechts in Betracht kommen. Hinweis Inhaber des Hausrechts Grundsätzlich ist nämlich zu beachten, dass der Inhaber des Hausrechts nicht notwendig der Eigentümer sein mu...mehr

Wird das Hausverbot von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber einer gemeinschaftsfremden Person ausgesprochen, so umfasst dieses Hausverbot die Räume seines Sonder- oder Teileigentums. Strafbaren Hausfriedensbruch begeht die mit einem Hausverbot belegte Person bereits dann, wenn sie nur ihren Fuß in die Wohnungseingangstür stellt. Wird das Hausverbot von der Wohnungsei...mehr

Begriff Die Prozessführungsbefugnis – auch als Klagebefugnis bezeichnet – ist das Recht einer Partei, im eigenen Namen ein Verfahren einzuleiten bzw. zu führen. Die Prozessführungsbefugnis ist unabdingbare Prozessvoraussetzung. Sie steht mit Ausnahme der Verfahrensstandschaft demjenigen zu, der Inhaber des Anspruchs ist. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Prozessfüh...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Heizkörperventile stehen im Gemeinschaftseigentum, da sie zur ordnungsmäßigen Funktion der Gesamtanlage erforderlich sind bzw. diese beeinflussen (BayObLG, Beschluss v. 11.8.1987, BReg 2 Z 32/87; OLG Hamburg, Beschluss v. 22.4.1999, 2 Wx 39/99).[1] Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Heizkörper in der Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung dem Sondereigen...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel führt kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbei. In den häufigsten Fällen zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Soweit Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum etwa ein Nutze...mehr

Dient die (Gas-)Etagenheizung nur der Versorgung einer Sondereigentumseinheit, so ist sie dem Sondereigentum des betreffenden Sondereigentümers zuzuordnen.mehr

Die Klagebefugnis bzw. Prozessführungsbefugnis ist Zulässigkeitsvoraussetzung insbesondere auch von wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren. Klagebefugt ist der Kläger dann, wenn er geltend macht, in eigenen subjektiven Rechten verletzt zu sein. Insoweit ist der einzelne Wohnungseigentümer stets klagebefugt im Rahmen der Anfechtung von Beschlüssen oder zur Geltendmachung von ...mehr

Die Fußbodenheizung ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen. Dies gilt sowohl für den Heizkessel, die Tankanlage, die Hauptleitungen sowie die im Estrich verlegten Heizschlangen.[1] Bei Letztgenannten gilt dies jedenfalls dann, wenn die gesamte Heizungsanlage nicht mehr störungsfrei funktionieren würde, wenn einzelne Heizschlangen beseitigt würden. Allerdings wurde au...mehr

Der Einbau neuer Messgeräte kann durch Beschluss geregelt werden. Ob dies auch für die Überprüfung, Neueinstellung und Verplombung auch im Sondereigentum befindlicher Heizkörper gilt, ist zwar zweifelhaft, wurde aber bejaht.[1] Achtung Betreten der Heizräume Durch Beschluss kann der Zutritt zu den Heizräumen beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, sofern nicht entgegensteh...mehr

Um dem Dritten gegenüber Wirkung zu entfalten, muss das Hausverbot diesem gegenüber ausgesprochen werden. In der Praxis geschieht dies auch üblicherweise mündlich, da erfahrungsgemäß die Situationen, die zum Ausspruch eines Hausverbots führen, eine spontane Reaktion des Verletzten provozieren. Praxis-Beispiel Ausspruch des Hausverbots Ein wirksames Hausverbot kann durchaus mit...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Praxis-Beispiel Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufg...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßsta...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Klagebefugt ist in erster Linie der sogenannte "Volleigentümer" – also der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Im Fall des Ersterwerbs sind klagebefugt aber auch die sogenannten "werdenden" Eigentümer. Voraussetzung ist, dass der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist....mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigen...mehr

Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht schon keine Beschlusskompetenz, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden. Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer jedenfalls regeln, dass Gegenstände des Gemeinschaftseigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigent...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hat der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus diese...mehr