Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Rz. 554 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger gem. § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, dem Erwerber das Grundstück zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen. Der Bauträger hat dem Erwerber das Grundstück außerdem frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Ein Wohnungs- oder Teileigentum ist in Bezug auf das Grundstück gem. § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB fre...mehr

Rz. 400 Ist ein Wohnungs- oder Teileigentum nicht "gebraucht", sondern handelt es sich im Rechtssinne um ein neu errichtetes Gebäude oder jedenfalls um einen grundlegend sanierten Altbau, erfolgt der Erwerb in der Regel aufgrund eines Vertrags mit einem Bauträger, dem Bauträgervertrag (daneben gibt es Bauträgerverträge für Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser; die zum Woh...mehr

Zusammenfassung Der Beitrag stellt einführend dar, was für ein Vertrag dem Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums zugrunde liegt ("Bauträgervertrag"). Es werden dazu vor allem die typischen Vertragsinhalte, die Pflichten der Vertragsparteien sowie die Haftung des Bauträgers näher beleuchtet. Abgerundet wird die Einführung mit einer kurzen Darstellung zur Krise des Ba...mehr

Rz. 560 Der Bauträger haftet dem Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums auch dafür, dass vertraglich zugesicherte Eigenschaften i. S. v. §§ 442 Abs. 1 Satz 2 Variante 2, 444 Variante 2 BGB bestehen. Zusicherungsfähige Eigenschaften sind z. B.: der Mietertrag; die Wohnungsgröße (ein Mangel, der unter §§ 633 ff. BGB fällt); eine öffentlich-rechtliche Bau- oder Nutzungsgenehm...mehr

Rz. 409 Mit dem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Verschaffung eines Wohnungs- und/oder Teileigentums sowie zur Übertragung des Eigentums am Gemeinschaftseigentum. Insoweit handelt es sich jeweils um einen Rechtskauf i. S. d. § 453 BGB, auf den die Vorschriften der §§ 433 ff. BGB über den Sachkauf entsprechende Anwendung finden.mehr

Der Beitrag stellt einführend dar, was für ein Vertrag dem Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums zugrunde liegt ("Bauträgervertrag"). Es werden dazu vor allem die typischen Vertragsinhalte, die Pflichten der Vertragsparteien sowie die Haftung des Bauträgers näher beleuchtet. Abgerundet wird die Einführung mit einer kurzen Darstellung zur Krise des Bauträgers, Vertr...mehr

Rz. 402 Von einem Bauträgervertrag ist vor allem dann zu sprechen, wenn Gegenstand des Vertrags die Neuerrichtung eines Wohnungs- und/oder Teileigentums ist. Weiter gehören hierher Verträge, bei denen der Vertragspartner mit dem Bau bereits begonnen hat, die wesentlichen Leistungsphasen aber noch nicht begonnen haben.mehr

Rz. 553 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger verpflichtet, dem Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums sowohl das Grundstück als auch das geschuldete gemeinschaftliche und Sondereigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Überblickmehr

Rz. 429 Im Bauträgervertrag kann das konkrete Wohnungs- oder Teileigentum durch Bezugnahme auf die Grundbuchstelle und die sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan ergebende Nummer bestimmt werden.[1] Ist das Wohnungseigentum durch Angabe des richtigen Blatts des Wohnungsgrundbuchs bezeichnet, so ergibt sich aus dessen Bestandsverzeichnis, welcher Miteigentumsa...mehr

Rz. 559 Ist ein Wohnungs- oder Teileigentum in Bezug auf das Grundstück wegen eines Sach- oder Rechtsmangels mangelhaft, kann der Erwerber, wenn die jeweiligen Voraussetzungen der Bestimmungen vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, folgende Rechte geltend machen:mehr

Rz. 536 In der Praxis besteht aus Sicht von Bauträgern, manchmal aber auch aus Sicht der Wohnungseigentümer (str.) ein Bedürfnis danach, später vom Bauträger Erwerbende ("Nachzügler") an eine bereits erteilte Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch die anderen Erwerber zu binden.[1] "Nachzügler" ist der, der ein Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen eines Bauträgerver...mehr

1.5.1 Generalunternehmer-/Generalübernehmervertrag Rz. 414 Wenn ein Dritter dem Erwerber nicht das Eigentum am Grundstück verschafft, sondern auf einem ihm fremden Grundstück, meist das des Auftraggebers, baut, spricht man von einem Generalunternehmer- oder Generalübernehmervertrag. Generalunternehmer- und Generalübernehmervertrag unterscheiden sich dadurch, dass der Generalu...mehr

5.1 Allgemeines Rz. 546 Erwerbern ist zum Teil daran gelegen, die vorgesehene Ausstattung und Errichtung des von ihnen zu erwerbenden Wohnungs- oder Teileigentums im Rahmen von Sonderwünschen zu ändern.[1] Diese Wünsche können sich auf das Sondereigentum, aber auch das gemeinschaftliche Eigentum (z. B. Veränderung einer Terrasse oder eines Balkons) richten. Vorstellbar ist, d...mehr

3.1 Einführung Rz. 452 Der Bauträger schuldet dem Erwerber als Hauptleistungen in der Regel die Übertragung – anteiligen – Eigentums an einem mangelfreien Grundstück sowie des – anteiligen – gemeinschaftlichen und des Sondereigentums sowie eine mangelfreie werkvertragliche Herstellung des meist schlüsselfertigen gemeinschaftlichen – und des Sondereigentums einschließlich der ...mehr

1.4.1 Bestimmungen der HOAI Rz. 412 Auch dann, wenn der Bauträger Planungsleistungen erbringt, ist die HOAI nicht anwendbar.[1] Auch das sich aus § 3 des Gesetzes zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen ergebende Kopplungsverbot findet beim Bauträgervertrag keine Anwendung.[2] 1.4.2 Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) Rz. 413 Ob die Vergabe- und...mehr

4.1 Überblick Rz. 475 Der Erwerber ("Käufer") schuldet dem Bauträger die Vergütung seiner Leistungen, also die Zahlung des geschuldeten, nicht aber unbedingt des vereinbarten Erwerbspreises. Außerdem schuldet der Erwerber die Abnahme der Leistungen des Bauträgers als im Wesentlichen mangelfrei. 4.2 Vergütung Rz. 476 Unterfiele der Bauträgervertrag allein Werkvertragsrecht, wäre...mehr

9.3.1 Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum Rz. 600 Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen. In der Insolvenz des Bauträgers führt mithin die Weigerung des Insolvenzverwalters, das Bauwerk fertigzustellen, nicht dazu, dass der Erwerber auf einen – ungesicherten – Anspruch auf Schadenser...mehr

1.1 Überblick Rz. 400 Ist ein Wohnungs- oder Teileigentum nicht "gebraucht", sondern handelt es sich im Rechtssinne um ein neu errichtetes Gebäude oder jedenfalls um einen grundlegend sanierten Altbau, erfolgt der Erwerb in der Regel aufgrund eines Vertrags mit einem Bauträger, dem Bauträgervertrag (daneben gibt es Bauträgerverträge für Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser...mehr

Rz. 556 Ein Rechtsmangel eines Wohnungs- oder Teileigentums ist etwa gegeben, wenn ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft wird.[1] Ferner, wenn der Bauträger erklärt, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum und dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht.[2] Ein...mehr

Rz. 546 Erwerbern ist zum Teil daran gelegen, die vorgesehene Ausstattung und Errichtung des von ihnen zu erwerbenden Wohnungs- oder Teileigentums im Rahmen von Sonderwünschen zu ändern.[1] Diese Wünsche können sich auf das Sondereigentum, aber auch das gemeinschaftliche Eigentum (z. B. Veränderung einer Terrasse oder eines Balkons) richten. Vorstellbar ist, dass der Bauträg...mehr

Rz. 495 Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung muss an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein. Die Begründung des Wohnungs- oder Teileigentums muss im Grundbuch vollzogen sein (ansonsten ist umstritten, ob es ausreicht, dass der nicht voreingetragene Bauträger seinen Auflassungsanspruch abtr...mehr

Rz. 555 Zu den Sachmängeln eines Wohnungs- oder Teileigentums in Bezug auf das Grundstück gehören vor allem Baugrundprobleme, Altlasten sowie fehlerhafte Zusicherungen. Ein Sachmangel kann ferner darin liegen, dass eine im Gewerbegebiet gelegene Wohnung nur von einem bestimmten Personenkreis genutzt werden kann.[1] Außerdem kann eine Nutzungsbeschränkung nach § 15 Abs. 1 WEG...mehr

Rz. 523 Der Erwerber eines neu hergestellten oder grundlegend sanierten Wohnungs- oder Teileigentums muss wegen seiner werkvertraglichen Komponente die Werkleistungen des Bauträgers in Bezug auf das gemeinschaftliche und das Sondereigentum gem. § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB tatsächlich und rechtlich bei Abnahmereife abnehmen.[1] 4.4.1.1 Begriff Rz. 524 Unter Abnahme versteht man im ...mehr

2.1.3.1 Allgemeines Rz. 433 Das Beurkundungsverfahren ist in §§ 6 ff. BeurkG geregelt. Über den Beurkundungsvorgang wird eine Niederschrift aufgenommen, die die Bezeichnung des Notars und der Beteiligten sowie deren Erklärungen enthalten muss.[1] Die Niederschrift muss in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werde...mehr

Rz. 480 Die Parteien des Bauträgervertrags können es zulassen, dass der Bauträger bestimmte Leistungen nicht erbringt und der Erwerber stattdessen berechtigt ist, über diese mit einem Dritten einen "Sonderwunschvertrag" – etwa wegen der Armaturen im Badezimmer oder der Küchenausstattung – zu schließen. Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, dass es ggf. zu einer zu beurku...mehr

6.3.5.1 Überblick Rz. 572 Ist ein Mängelrecht nicht gemeinschaftsbezogen, werden also durch seine Durchsetzung gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht gewichtig beeinträchtigt, kann jeder Wohnungseigentümer dieses Mängelrecht zunächst individuell durchsetzen und selbstständig verfolgen.[1] Solange kein abwei...mehr

Rz. 437 Für Änderungen des Bauträgervertrags ist zu fragen, ob eine Auflassung bereits erklärt ist und um welche Änderungen es geht. Überblick 2.1.5.1 Vor Auflassung Rz. 438 Änderungen des Bauträgervertrags vor Auflassung sind grundsätzlich formbedürftig.[1] Dabei ist es grundsätzlich gleichgültig, ob es sich um eine wesentliche oder unwesentliche Änderung handelt.[2] Eine Ausn...mehr

3.3.1 Allgemeines Rz. 458 Nach § 633 Abs. 1 Satz 1 BGB muss der Bauträger das Sonder- und das gemeinschaftliche Eigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln herstellen.[1] Rz. 459 Sachmängel Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum sind frei von Sachmängeln, wenn sie jeweils die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit haben, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Zur vereinbarte...mehr

Rz. 581 Für die primären Mängelrechte kann vor einer Vergemeinschaftung jeder Erwerber/Wohnungseigentümer dem Bauträger eine Frist setzen. Nach einer Vergemeinschaftung kann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln.mehr

Rz. 585 Der Bauträger kann aus dem zum Erwerber genannten Gründen auch nicht mit einem Restvergütungsanspruch gegen einen gegen sich gerichteten Kostenvorschussanspruch aufrechnen.[1]mehr

Rz. 518 Ein Wohnungseigentum kann auch durch Tausch mit dem Bauträger erworben werden.[1] In der Praxis sind 3 Gestaltungsmodelle üblich. 4.2.8.1 Grundstücksmodell Rz. 519 Beim Grundstücksmodell veräußert der Erwerber an den Bauträger ein Grundstück. Als Gegenleistung erhält er eine bebaute Teilfläche oder eine Eigentumswohnung zurück.[1] Sofern der Tauschwert der beiden Tausc...mehr

Rz. 482 Will der Bauträger auf Preissteigerungen "reagieren", etwa auf eine Erhöhung der Umsatzsteuer, kann der Bauträgervertrag eine Preiserhöhungsklausel vorsehen. Eine Preiserhöhungsklausel muss § 309 Nr. 1 BGB beachten.mehr

2.3.1.1 Überblick Rz. 443 Der Bauträger darf seine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt zur Aufteilung seines Alleineigentums, seine Teilungserklärung, jederzeit und frei von Zwängen ändern. Seine Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung erlischt erst mit Entstehung einer Eigentümergemeinschaft.[1] Sind die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers un...mehr

6.3.7.1 Überblick Rz. 579 Zur Geltendmachung eines Mangelrechts ist dem Bauträger grundsätzlich eine angemessene Frist zu setzen, §§ 281 Abs. 1 Satz 1, 637 Abs. 1 BGB. Die Fristsetzung ist zum Teil entbehrlich, etwa wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die so...mehr

Rz. 540 Haben die jeweiligen Erwerber mit dem Bauträger ein verschiedenes Bausoll verabredet, kann im Einzelfall zweifelhaft sein, was der geschuldete Zustand des Gemeinschaftseigentums und Gegenstand der Abnahme ist. Hier wird man auf die ursprüngliche, zunächst für sämtliche Wohnungseigentümer geltende Baubeschreibung abstellen müssen. Gibt es diese nicht, muss im Einzelfa...mehr

Rz. 547 Von Anfang an geäußerte Wünsche sind ausdrücklich in den Bauträgervertrag aufzunehmen und mitzubeurkunden.mehr

Rz. 439 Eine Formbedürftigkeit der nach der Auflassung (aber noch vor Eigentumsumschreibung) abgeschlossenen Abänderungsverträge verneint der BGH.[1]mehr

2.1.1 Beurkundungspflicht Rz. 426 Eine der Hauptpflichten des Bauträgers ist es, dem Erwerber Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Zu seiner Wirksamkeit muss der Bauträgervertrag gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB daher notariell beurkundet werden. Auch Änderungen müssen grundsätzlich beurkundet werden. 2.1.2 Umfang der Formbedürftigkeit Rz. 427 Zu beurkunden sind sämtliche A...mehr

7.1 Formularvertrag Rz. 591 Eine formularmäßige Freizeichnung des Bauträgers von seiner eigenen Gewährleistungspflicht gegenüber dem Erwerber von neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnungen und Häusern ist nach § 309 Nr. 8 BGB grundsätzlich nicht möglich. Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst dann haftet, wenn der Erwerbe...mehr

4.2.6.1 Allgemeines Rz. 507 Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV nicht gegeben, will der Bauträger aber Vermögenswerte des Bestellers erlangen, handelt der Bauträger nach § 7 Abs. 1 MaBV ordnungsmäßig, wenn er dafür zur Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte eine Bürgschaft nach § 2 Abs. 1 und Abs. 2 M...mehr

4.4.1 Allgemeines Rz. 523 Der Erwerber eines neu hergestellten oder grundlegend sanierten Wohnungs- oder Teileigentums muss wegen seiner werkvertraglichen Komponente die Werkleistungen des Bauträgers in Bezug auf das gemeinschaftliche und das Sondereigentum gem. § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB tatsächlich und rechtlich bei Abnahmereife abnehmen.[1] 4.4.1.1 Begriff Rz. 524 Unter Abnahme...mehr

2.4.1 Schiedsvereinbarung Rz. 449 In einem Bauträgervertrag – auch in einem Formularvertrag – kann eine Schiedsabrede i. S. v. §§ 1025 ff. ZPO enthalten sein.[1] Die bereits namentliche Festlegung der Person des Schiedsrichters in einem formularmäßigen Schiedsvertrag dürfte allerdings den Vertragspartner des AGB-Verwenders unangemessen benachteiligen; denn er verliert dadurch...mehr

3.3.3.1 Baubeschreibung Rz. 464 Die vom Bauträger geschuldete Werkleistung sollte so genau wie möglich beschrieben sein. Zur Konkretisierung der Herstellungsverpflichtung wird dazu auch in Bauträgerverträgen in der Regel auf eine – mitzubeurkundende[1] – Baubeschreibung Bezug genommen. Die Baubeschreibung sollte eine detaillierte Beschreibung des zu erstellenden Bauwerks enth...mehr

9.1 Überblick Rz. 594 Durch Insolvenz des Bauträgers[1] kann sich der Bauträgervertrag in 2 Teile spalten[2]: in einen "Grundstückskaufvertrag" und in einen Werkvertrag über die Erstellung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums.[3] Ob dieses der Fall ist, hängt davon ab, wie der Insolvenzverwalter sein Wahlrecht aus § 103 InsO ausübt. Diese Aufteilung des Bauträgervert...mehr

6.3.1 Allgemeines Rz. 562 Beklagen Wohnungseigentümer als Erwerber Mängel des Gemeinschafts- und/oder Sondereigentums oder wegen des Grundstücks, so ist zu klären, welche Stelle welche Rechte geltend machen kann. Zu unterscheiden ist einerseits zwischen Mängeln am Sonder- und solchen am Gemeinschaftseigentum. Für das gemeinschaftliche Eigentum ist ferner danach zu unterscheid...mehr

2.2.1 Allgemeines Rz. 440 Veräußert der Bauträger mehrere Wohnungen unter Nutzung von gleichlautenden formularmäßigen Bauträgerverträgen, ist auf diese und ihre Klauseln das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) anzuwenden.[1] Handelt es sich – wie zumeist – um einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbrauchervertrag[2]) i. S. v....mehr

Rz. 475 Der Erwerber ("Käufer") schuldet dem Bauträger die Vergütung seiner Leistungen, also die Zahlung des geschuldeten, nicht aber unbedingt des vereinbarten Erwerbspreises. Außerdem schuldet der Erwerber die Abnahme der Leistungen des Bauträgers als im Wesentlichen mangelfrei.mehr

4.2.1.1 Allgemeines Rz. 478 Im Bauträgervertrag wird häufig, wenn auch nicht immer ein "Festpreis" vereinbart.[1] Im Festpreis sind in der Regel enthalten die Grundstückskosten, die Kosten für das Herrichten der Baustelle, die Kosten für die öffentliche und die nicht öffentliche Erschließung, die Gebäudekosten und die Baunebenkosten, die zur Errichtung des Gebäudes notwendig ...mehr

6.3.8.1 Erwerber Rz. 584 Will ein Erwerber aufrechnen, ist zu unterscheiden. Überblick Rechnet ein Erwerber mit etwaigen Forderungen auf Schadensersatz gegen den Bauträger gegen offene Kaufpreisforderungen des veräußernden Bauträgers gegen sich auf, ist das möglich, soweit der Erwerber wegen Mängeln des Sondereigentums aufrechnet: Schadensersatzansprüche wegen des Sondereigentu...mehr

6.1 Einführung Rz. 553 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger verpflichtet, dem Erwerber eines Wohnungs- oder Teileigentums sowohl das Grundstück als auch das geschuldete gemeinschaftliche und Sondereigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Überblick 6.2 Grundstücksmängel 6.2.1 Überblick Rz. 554 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger gem. § 433 Abs. ...mehr