Der Münchner Wohnimmobilienmarkt ist deutlich überbewertet: Den roten Bereich im Bubble-Index der Schweizer Großbank UBS hat die Stadt zwar verlassen – aber nur vorerst: Das Preis-Miet-Verhältnis bleibt eins der höchsten weltweit. Ähnlich sieht es in Frankfurt am Main aus.
Das abrupte Ende des Niedrigzinsumfelds hat weltweit für eine spürbare Abkühlung an den Immobilienmärkten gesorgt, heißt es im Global Real Estate Bubble Index 2023, in dem der Schweizer Vermögensverwalter UBS Global Wealth Management jährlich die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in 25 Metropolen weltweit untersucht – darunter auch die deutschen Städte Frankfurt am Main und München.
Im Bubble-Index 2022 haben Frankfurt am Main und München weltweit noch ganz oben gerankt mit Platz zwei und vier, was das Risiko für eine Immobilienblase betrifft: Mittlerweile haben die Preise für Wohnimmobilien hier eine deutliche Korrektur erfahren. Dennoch bleiben beide Städte weiter überbewertet, so die Experten.
In der akuten Blasenrisiko-Zone befinden sich aktuell nur noch Zürich (Schweiz) und Tokio (Japan) – das sind sieben Metropolen weniger als noch im Vorjahr.
Preiskorrektur nur von kurzer Dauer?
"Das abrupte Ende des Niedrigzinsumfelds hat seine Spuren am Immobilienmarkt hinterlassen und Preiskorrekturen auf breiter Front angestoßen, auch in Deutschland", kommentiert Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS in Deutschland, die Ergebnisse. Vorerst dürfte die Preiskorrektur an den Wohnimmobilienmärkten weiter anhalten.
Die Preise sind laut UBS vor allem mit den steigenden Finanzierungskosten ins Stocken geraten. In den meisten Ländern haben sich demnach die durchschnittlichen Hypothekenzinsen seit 2021 verdreifacht. Sobald sich die Finanzierungsbedingungen wieder verbessern, erwartet Kunkel jedoch schon den nächsten Preisanstieg – nicht zuletzt wegen der anhaltenden Knappheit an Wohnraum.
In Deutschland könnten Eigentümer von Altbauten wegen gesetzlicher Vorgaben mit hohen Renovierungskosten zur Verbesserung der Energieeffizienz konfrontiert werden: Das dürfte nach Angabe von UBS zu zusätzlichen Abschlägen auf die Immobilienwerte führen.
Frankfurt: Verlustrisiko für Käufer, die vermieten wollen
Während Frankfurt am Main 2022 noch ein akutes Blasenrisiko im UBS-Bubble-Index aufwies, hat sich die Lage bei Wohnimmobilien zwischenzeitlich entspannt – wenn auch der Markt weiter als überbewertet gilt. Inflationsbereinigt sind die Preise seit Ende 2021 um knapp 20 Prozent gesunken.
Für Immobilienkäufer mit Vermietungsabsicht können die höheren Finanzierungskosten daher aktuell ein Verlustgeschäft bedeuten. Der abrupte Rückgang des Indexwertes hat der Studie zufolge zwei Hauptursachen: Die Mieten und Einkommen sind nominal stärker gestiegen als die Immobilienpreise, sodass bestehende Ungleichgewichte abgebaut wurden – und das Wachstum des Hypothekenvolumens hat sich verlangsamt. "Die Preiskorrektur dürfte auch noch nicht vorbei sein, außer wenn die Zinsen wieder sinken", schreiben die Autoren.
Trotz des Trends sind die Kaufpreise laut UBS aktuell doppelt so hoch wie vor zehn Jahren, während die Mieten im selben Zeitraum um nur 40 Prozent gestiegen sind. Die nachlassende Bautätigkeit bei gleichzeitig steigender Wohnbevölkerung in Frankfurt am Main lässt jedoch eine Verschärfung der Wohnungsknappheit und künftig weitere Mietsteigerungen erwarten. Angesichts der schwachen Konjunkturaussichten wird sich laut UBS die zusätzliche Nachfrage jedoch zumindest kurzfristig auf das niedrigpreisige Mietsegment konzentrieren.
München: Preis-Miet-Verhältnis weltweit eines der höchsten
München belegt auch 2023 wieder Platz vier im globalen Bubble-Ranking. Zwar hat sich der Markt auch hier abgekühlt, aber Wohnimmobilien sind noch vor Frankfurt am Main, Hong Kong oder Toronto weiter deutlich überbewertet. Seit Anfang 2022 haben sich die realen Preise in der bayrischen Landeshauptstadt um rund 15 Prozent korrigiert.
In den Jahren davor hatten ein solides Wirtschafts- und Arbeitsmarktwachstum gepaart mit niedrigen Hypothekenzinsen und starker Investitionsnachfrage bei knappem Angebot UBS zufolge noch für kontinuierlich steigende Preise gesorgt.
Mit der Neubewertung hat München mit einem Blasen-Index von 1.35 den "roten Bereich" zwar vorerst verlassen, das Preis-Miet-Verhältnis bleibt aber weiter eins der weltweit höchsten: Die Anzahl der Jahre, die eine Wohnung gleicher Größe vermietet werden muss, um die Kosten der Wohnung zu decken, liegt derzeit bei durchschnittlich 39 Jahren. Höher ist dieser Index nur noch in Zürich und Genf (beide Schweiz), Hong Kong (China) und Tel Aviv (Israel).
Frankfurt und München bleiben überwertet
Die Bankenmetropole Frankfurt weist einen aktuellen Index-Wert von 1,27 (gelb) auf – München kommt auch 2023 noch auf einen Wert von 1,35 (gelb). Ab 1,5 (rot) gilt bei UBS eine Stadt als blasengefährdet. Das betrifft derzeit noch Tokio mit einem UBS-Bubble-Index von 1,65 und Zürich mit einem Wert von 1,71.
"In Frankfurt und München hatte sich das inflationsbereinigte Preisniveau für Eigenheime zwischen 2012 und 2022 verdoppelt. Doch mit der Zinswende und der hohen Inflation scheint der Boom vorerst beendet“, sagt Tobias Vogel, CEO UBS Europe SE. "Und trotzdem: Im globalen Vergleich rangieren beide Städte weiter am oberen Ende und bleiben damit überbewertet."
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 (Download)
Statistisches Bundesamt: Wertverluste in deutschen Metropolen
Wie das Statistische Bundesamt am 22. September mitteilt, sind die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im zweiten Quartal 2023 gegenüber dem zweiten Quartal 2022 um neun Prozent gefallen - das sei der stärkste Rückgang der Preise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.
Am geringsten waren die Rückgänge in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Hier waren Wohnungen sieben Prozent günstiger als im zweiten Quartal 2022, Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 8,1 Prozent weniger. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 fielen die Preise in den dünn besiedelten Kreisen für Eigentumswohnungen um 2,1 Prozent und die Preise für Häuser stiegen leicht um 0,7 Prozent.
In den Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) gingen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahresquartal um 9,8 Prozent zurück, für Ein- und Zweifamilienhäuser musste 12,6 Prozent weniger gezahlt werden. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 fielen in den Metropolen die Preise für Wohnungen um 2,1 Prozent und für Häuser um 2,4 Prozent.
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