Projektentwickler müssen sich fragen, wie die Städter der Zukunft wohnen wollen – nur so können sie das Richtige bauen. Die Quartierstudie 2024 von DC Developments und Civey zeigt, was am Immobilienmarkt bei Käufern und Mietern nachgefragt ist.
Die meisten (rund 58 Prozent) Deutschen sind mit ihrer Wohnsituation in der Stadt grundsätzlich zufrieden. Und doch gibt es Potenzial zur Optimierung, wie die aktuelle Quartierstudie des Projektentwicklers DC Developments zeigt. Dafür wurden in Kooperation mit dem digitalen Meinungsforschungsinstitut Civey 10.000 Menschen Mieter und potenzielle Käufer befragt.
Kauf und Miete: Mehr Geld für besseren Grundriss
Der Wunsch nach einem effizienteren Grundriss bei gleicher Fläche ist bei den Umfrageteilnehmern ausgeprägt: Mehr als jeder Zehnte (14,5 Prozent) führt diese Wohnwunsch an, insbesondere die Altersgruppe 30 bis 39 Jahre. Das spielt vor allem in Frankfurt am Main mit einer Zustimmung von 20,8 Prozent eine Rolle, gefolgt von Hamburg (18,2 Prozent) und Düsseldorf (17,9 Prozent). Und wer mehr Fläche benötigt – etwa Familien mit Kindern – ist auch bereit, mehr dafür zu zahlen (6,7 Prozent). In Ostdeutschland zeigen 4,1 Prozent der Menschen, im Westen Deutschlands 7,4 Prozent diese Bereitschaft.
"Auch wenn der überwiegende Teil zufrieden ist, dürfen wir uns darauf nicht ausruhen, kommentierte Lothar Schubert, Geschäftsführer von DC Developments, das Ergebnis. Das Ergebnis sei auch eine Reaktion auf die Wohnungskrise in den Städten. "Die Menschen wissen, dass es bei einem Umzug schlichtweg teurer wird. Deswegen können und wollen sich viele Menschen wohnlich gar nicht mehr verändern", so Schubert.
Urban Trend: Grüne Plätze und Dachterrassen
Prägnant ist auch der Wunsch vieler Städter nach mehr Grün und privaten Rückzugsorten. Bei der Frage, welche Flächen Eigentümer am liebsten in Erweiterung zur Wohnung buchen, steht die Dachterrasse inklusive Sitzmöbeln und Grill an erster Stelle mit 40 Prozent Zustimmung. Dafür stimmen vor allem die jüngeren Altersgruppen. Im Vergleich der acht größten deutschen Städte steht hier Hamburg vorne (49,5 Prozent), gefolgt von Düsseldorf (48,9) und Leipzig (42,4). In Frankfurt am Main (29,8 Prozent) und Stuttgart (29,7 Prozent) ist das Interesse deutlich geringer.
"Die öffentlichen Plätze in den Innenstädten sind oftmals überfüllt", sagte Schubert. Immer mehr Menschen wünschten sich deshalb private Rückzugsorte. "Wir brauchen viel mehr öffentliche und grüne Plätze." Für 45,8 Prozent der Befragten sind Grünflächen ein Muss. Während es bei den 18- bis 29-Jährigen 36,8 Prozent sind, zeigt sich bei der Altersgruppe ab 40 eine etwas stärkere Ausprägung.
Sharing: Geteilte Wohnflächen werden zur Option
Laut Prognosen wird zum Beispiel Hamburgs Einwohnerzahl im Jahr 2030 die Zwei-Millionen-Marke überschreiten. Frankfurt am Main wird in vier Jahren die Marke von 800.000 Einwohnern knacken. Immer größere Bedeutung bekommen aufgrund des knappen Wohnraums Sharing-Konzepte, bei denen zusätzliche Fläche bei Bedarf oder on demand hinzugebucht werden kann.
In der Umfrage wünscht sich außerdem etwa jeder fünfte (17,8 Prozent) Mieter oder Käufer ein Gästezimmer; ebenso viele hätten gerne eine Fitnessbereich. Das Gästezimmer ist bei jüngeren Menschen beliebter, vor allem unter "Grenzbewohnern" rund um Mecklenburg, Greifswald und Görlitz. In den "Top 8" sind es die Stuttgarter (23,2 Prozent) und Frankfurter (22,7 Prozent), die darauf Wert legen, während in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Leipzig der Bedarf mit rund 17 Prozent deutlich niedriger liegt.
Nebenkosten: Mieter wollen mehr Transparenz
Knapp 60 Prozent der von DC Developments und Civey befragten Städter achten bei der Wohnungssuche auf die Warmmiete, nur 17 Prozent schauen auf die Kaltmiete, so das eindeutige Ergebnis. Das Ranking führt hier Berlin an mit 65,1 Prozent Zustimmung, Köln folgt mit 61,5 Prozent und Hamburg beziehungsweise München mit jeweils 61,3 Prozent.
Für den Entwickler Schubert ist das Ergebnis der klare Ruf nach einer transparenten Messbarkeit der Verbräuche: Die Warmmiete müsse prognostizierbarer gestaltet werden, damit sie für die Verbraucher kalkulierbarer werde.
Attraktive Stadt: Kurze Wege und Einkaufsmöglichkeiten
Bei der Frage nach den Bedingungen für eine attraktive Stadt sind sich die Befragten unabhängig von der Kaufkraft einig: Gewünscht sind Einkaufsmöglichkeiten (54,3 Prozent). Je älter die Menschen sind, desto ausgeprägter ist der Wunsch danach (61,3 Prozent). Bei den 18- bis 29-Jährigen sind es nur 46,7 Prozent, da bei dieser Altersgruppe das Online-Shopping hoch im Kurs steht. "Der stationäre Handel bleibt ein nicht wegzudenkender Kanal zum Einkaufen", meinte Schubert.
Die Quartiere müssten einen attraktiven Mix aus Angeboten für Menschen vorhalten. Wichtig seien kurze Wege bei Aktivitäten in der Stadt. Die Einwohner legten Wert darauf, dass Geschäfte und Gebäude fußläufig erreichbar seien, wie die Studie auch zeige. Ein gut ausgebauter öffentlicher Nahverkehr ist demnach für 44,2 Prozent der Befragten wichtig.
Gebäude mit Rückzugsort statt Trubel und Gastronomie
Für einen Rückzugsort im Haus stimmen in der Quartierstudie 37,8 Prozent der Befragten ab. Je jünger die Menschen sind, desto ausgeprägter ist der Wunsch danach. So sind es 49 Prozent der 18- bis 29-Jährigen, 37,7 Prozent der 50- bis 64-Jährigen und 33,7 Prozent der über 65-Jährigen, die sich dafür aussprechen. Je höher die Bevölkerungsdichte, desto weniger wichtiger ist der Ruheort.
Trubel beziehungsweise ein rund um die Uhr belebtes Umfeld ist gerade einmal 1,8 Prozent der Menschen wichtig. Auch die Gastronomie spielt eine untergeordnete Rolle: Nur 14,7 Prozent der Befragten finden solche Angebote wichtig für die Attraktivität einer Wohnung in der Stadt. Allerdings liegt die Gastronomie in der Beliebtheit noch vor den Freizeitangeboten, für die sich 9,1 Prozent der Befragten aussprechen. Für 19,4 Prozent ist eine gute Infrastruktur für Familien wichtig.
Wunsch nach mehr Kontakt zur Nachbarschaft im Quartier
Mehr als 50 Prozent der Befragten in den "Top 8"-Städten und ebenfalls rund die Hälfte in ganz Deutschland schätzen den Kontakt zur Nachbarschaft. Insbesondere die jüngeren Menschen in den Altersgruppen 18 bis 29 Jahre (9,7 Prozent) und 30 bis 39 Jahre (zehn Prozent) kennen wenige Nachbarn und wünschen sich mehr Kontakt. In diesen Altersgruppen befinden sich vor allem Familien mit Kindern. Je älter die Menschen sind, desto mehr Kontakt haben sie zu den Nachbarn.
Je höher die Bevölkerungsdichte, desto weniger Kontakt besteht aktuell und der Wunsch nach Bekanntschaft ist größer, so das Studienergebnis. Unter den "Top 8" wünschen sich am ehesten die Berliner mehr Nachbarkontakt und kennen wenige, während die Leipziger am meisten Zeit mit den Nachbarn verbringen und das schätzen.
Genauso wächst mit der Zunahme von Single-Haushalten der Wunsch nach mehr Nachbarschaft, wie die Studienautoren mitteilen. Mit modernen Wohnungsbaukonzepten und der Schaffung von geeigneter Infrastruktur könne man diese Entwicklung unterstützen. "Hier zeigt sich auch unsere These, dass ein Quartier in bestimmten Bereichen wie ein gut funktionierendes Dorf aufgestellt sein muss", so Schubert abschließend.
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