Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

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Wegen der unterschiedlichen Höhe im Wertansatz ist zwischen Gewährung lediglich freier Unterkunft und Überlassung einer freien Wohnung zu unterscheiden. Gewährung freier Wohnung liegt vor, wenn eine vollständige Wohnung, d. h. eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, dem Arbeitnehmer unentgeltlich überlassen wird. Wesentliche Merkmale einer solchen Wohnung sind Wasserve...mehr

Rn. 132c Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Zwar rechtfertigt eine Haltedauer von mehr als fünf Jahren zwischen Erwerb bzw Fertigstellung der Objekte und ihrer Veräußerung nicht mehr eine zusammenfassende Beurteilung iS einer a priori typisierend indiziell gegebenen gewerblichen Tätigkeit (BMF BStBl I 2004, 434 Tz 20; BFH BStBl II 1990, 637; 1988, 293; BFH/NV 1988, 561), die 5-Jahre...mehr

Rz. 18 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Für die nicht preisgebundenen Wohnungen ist die sog Vergleichsmiete iSd > R 8.1 Abs 6 Satz 1 LStR zu ermitteln. Das ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskosten-VO umlagefähigen Kosten (BFH 254, 31 = BStBl 2016 I, 835). Sind in einem Haus mit mehreren Wohnungen einige auch an betriebsfremde Personen vermietet, wird die...mehr

Rz. 61 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Dem Gesetzeswortlaut folgend bleibt der Ansatz eines geldwerten Vorteils aus, soweit das vereinbarte Entgelt zwischen ArbG und ArbN mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt. Aus der Subsumption resultiert ein Freibetrag in Höhe von einem Drittel (zur Abgrenzung: > Freigrenze ) des ermittelten Mietwertes. Zur Ermittlung ist der or...mehr

Rz. 63 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Eine Berücksichtigung des Bewertungsabschlags wird jedoch dann nicht vorgenommen, wenn der ortsübliche Mietzins ohne umlagefähige Kosten der Betriebskostenverordnung (dh sog Kaltmiete) mehr als 25 EUR /qm beträgt. Dann läge laut Gesetzesbegründung (BR-Drs 356/19) ein soziales Ungleichgewicht vor. Die Obergrenze vermeidet eine Steuerbegünstig...mehr

Rz. 1 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Überlässt ein > Arbeitgeber einem > Arbeitnehmer im Rahmen des Dienstverhältnisses unentgeltlich oder verbilligt eine Wohnung, so liegt darin ein geldwerter Vorteil (§ 8 Abs 1, § 19 Abs 1 EStG; BFH 152, 461 = BStBl 1988 II, 525; > Sachbezüge). Dieser Vorteil gehört bei ArbN zum > Arbeitslohn, der als Sachbezug dem LSt-Abzug unterliegt. Bei ei...mehr

Rz. 217 Die ortsübliche Marktmiete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete zzgl. der gezahlten Umlagen für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.[1] Die ortsübliche Marktmiete, die vom FG als Tatsacheninstanz festzustellen ist, ergibt sich aus Mietspiegeln der Gemeinden, einem Gutachten eines Sachverständigen, durch Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugr...mehr

Rz. 1 Die Miete (§§ 535 ff. BGB) ist auf die zeitweilige Gewährung des Gebrauchs von Sachen (körperliche Gegenstände § 91 BGB) gegen Entgelt (Mietzins) gerichtet. Miete als entgeltliche Gebrauchsüberlassung kann bewegliche Sachen, z. B. Autovermietung, und unbewegliche Sachen, wie Grundstücke, Geschäftsräume, Wohnungen u. a., betreffen. Dagegen ist die Pacht (§§ 581 ff. BGB)...mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

Rz. 5 Die Begründung muss veröffentlicht werden (LG Stuttgart, Urteil v. 13.3.2019, 13 S 181/18, WuM 2019, 257). Die Bekanntmachung durch eine andere amtliche Stelle reicht aus (BGH, Urteil v. 27.5.2020, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787 zum Berliner Mietspiegel). Die Begründung ist somit gemäß § 556d Abs. 2 eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Begründung kann auch nicht nachgescho...mehr

Rz. 107 Bei einer Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag trägt der Kündigende die Darlegungs- und Beweislast für die Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 bzw. der Voraussetzungen, unter denen es gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 entfällt (BGH, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2177). Der Vermieter, der nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsv...mehr

Rz. 28 Stand: EL 130 – ET: 05/2022 Das FA muss dem anfragenden Beteiligten (> Rz 13 ff) mitteilen, wie im einzelnen Fall beim LSt-Abzug zu verfahren ist (§ 42e EStG). Der Umfang der Auskunft ist in das > Ermessen des FA gestellt. Der VA (> Rz 27) ist zu begründen (§ 121 AO). Hierzu gehören zum Verständnis der erteilten Auskunft uE sowohl die Rechtsnormen als auch ggf vorhande...mehr

(1) In Familienstreitsachen gilt über § 113 Abs. 1 FamFG bezüglich Sachvortrag, Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts, Beweisverfahren, Beweismaß und Dispositionsmöglichkeiten über den Verfahrensgegenstand ein Verweis auf die Regelungen der ZPO.[22] Die Regelungen der Verfahren vor dem Amtsgericht (§§ 495 bis 510b ZPO) sind davon nicht erfasst, da § 113 Abs. 1 Satz...mehr

Rz. 535 Nach § 185 Abs. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks[1] abzüglich der Bewirtschaftungskosten[2] ergibt. Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinb...mehr

Rz. 164 Abs. 8 regelt die Übermittlung und Verarbeitung von Daten aus Mietspiegeln zur Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft und verweist insofern auf § 22 Abs. 11 und 12 SGB II. § 22 Abs. 11 Satz 1 SGB II bestimmt, dass die nach Landesrecht für die Erstellung von Mietspiegeln nach § 558c Abs. 1 BGB zuständigen Behörden befugt sind, die in Art. 238...mehr

Rz. 172 Bätge, Zur Rechtmäßigkeit von kommunalen Satzungen nach den §§ 22a ff. SGB II und zum maßgeblichen Rechtsschutz, Sozialrecht aktuell 2011, 131. Becker, Grundsicherung für Arbeitsuchende 2.0 – Die Neuregelungen durch das RBEG vor dem Hintergrund der bisherigen Rechtslage und Rechtsprechung, ZFSH SGB 2011, 185. Berlit, Neuere Rechtsprechung zu den Kosten der Unterkunft u...mehr

Rz. 70 Die Ermittlung der aufzuwendenden Nettokaltmiete für eine nach Größe und Wohnungsstandard angemessene Wohnung in dem maßgeblichen Vergleichsraum muss nach einem sog. schlüssigen Konzept erfolgen (s. o.). Das vom BSG in einer Vielzahl von Entscheidungen entwickelte schlüssige Konzept soll die hinreichende Gewähr dafür bieten, dass die aktuellen Verhältnisse des örtliche...mehr

Rz. 113 Wie sich aus der Kommentierung zu Abs. 1 und 3 ergibt, bemessen sich die Leistungen für Unterkunft (und Heizung) grundsätzlich nach dem tatsächlichen (angemessenen) Aufwand. Abs. 4 lässt daneben eine Pauschalierung der Kosten der Unterkunft nach Ermessen des Trägers der Sozialhilfe (vgl. den Wortlaut des Satz 1: "kann") zu (vgl. zur Pauschalierung von Bedarfen für He...mehr

Rz. 83 Steht nach alledem fest, auf welchen Betrag sich die (abstrakt) angemessenen Unterkunftskosten in dem jeweiligen Fall belaufen, ist schließlich zu prüfen, ob die Berechtigten nach der Struktur des jeweiligen örtlichen Wohnungsmarktes tatsächlich auch die konkrete Möglichkeit haben (bzw. in dem jeweils streitigen Zeitraum hatten), eine abstrakt als angemessen eingestuf...mehr

Rz. 84 Die kalten Betriebskosten sind Bestandteil der Unterkunftskosten und nicht – wie die Heizkosten – getrennt zu berücksichtigen (BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 Rz. 33 f. m. w. N.). Auch insoweit ist schlüssig eine abstrakte Angemessenheitsgrenze zu ermitteln, wobei der Aufwand nicht so hoch ist wie bei der Grundmiete. Die Nebenkosten können auch bereits bei de...mehr

Rz. 16 Abs. 8 regelt die Übermittlung und Verarbeitung von Daten aus der Erhebung von qualifizierten Mietspiegeln zur Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft und verweist insofern auf § 22 Abs. 11 und 12 SGB II, die zum 1.7.2022 in Kraft getreten sind. Ebenfalls zum 1.7.2022 wurde in dem damaligen Abs. 6 des § 35 bestimmt, dass § 22 Abs. 11 und 12 S...mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Für den Bereich des preisfreien Wohnungsbaus und für Gewerbeflächen existiert keine zwingend anzuwendende Rechtsvorschrift zur Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzfläche. Die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung können jedoch zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wenn es entweder an einer örtlichen Übung fehlt – eventuell kann ein Mietspiegel Hinweise zur Berechnung ...mehr

Die Umstellung der Mietstruktur ist z. B. von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der HeizKV verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der HeizKV zu...mehr

Ansatzfähig sind das Arbeitsentgelt, die Sozialbeiträge, die Beiträge zur Unfallversicherung, die Kosten einer Vertretung bei Krankheit oder Urlaub sowie Sachleistungen. Zu den Sachleistungen zählt insbesondere der Mietwert einer unentgeltlich überlassenen Wohnung bzw. bei einer verbilligten Miete die Differenz zwischen dem Mietwert und der tatsächlich gezahlten Miete; ferne...mehr

Rz. 37 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung (vgl. dazu KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382; AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291) bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter dies...mehr

Rz. 62 Die Vereinbarung über die Umlage der im Einzelnen aufgezählten Betriebskosten gem. § 2 BetrKV bedeutet noch nicht, dass der Mieter darauf Vorschüsse zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 105; von Seldeneck, Rn. 3901). Vielmehr bedarf es dazu ebenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1). Diese Vere...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr

Der Mietwert für eine Wohnung kann im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Ist für die betreffende Gemeinde kein Mietspiegel aufgestellt worden, kann die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde, anhand entsprechender Mieten für 3 vergleichbare Wohnungen Dritter oder durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder ...mehr

Überblick Das Immobilienjahr 2024 wird analog den Vorjahren wieder geprägt von vielen Änderungen, die zum Teil noch aus 2023 resultieren. Die Immobilienwirtschaft wird alljährlich mit zahlreichen Regularien zusätzlich belastet, die das Wohnen und Bauen unmittelbar oder mittelbar signifikant verteuern. Im Folgenden eine weitestgehend chronologische Übersicht über die bekannte...mehr

Mietvorteile aus der Überlassung einer Wohnung sind mit den um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreisen am Abgabeort zu bewerten (ortsüblicher Mietwert). Der ortsübliche Mietwert ist unter Berücksichtigung aller Eigenarten der vom Arbeitgeber überlassenen Wohnung nach dem Preis zu bemessen, der für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffen...mehr

Infolge der stark steigenden Mietpreise führt die Anknüpfung der Bewertung von Dienst- bzw. Werkwohnungen an die dynamisch steigenden Mietspiegel zu zunehmenden steuerlichen Belastungen bei den Arbeitnehmern. Um dem entgegenzuwirken, wird für Lohnzahlungszeiträume seit dem 1.1.2020 ein Bewertungsabschlag eingeführt, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßg...mehr

Stellt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine freie Wohnung zur Verfügung, so ist die ortsübliche Miete unter Berücksichtigung der eventuellen Beeinträchtigungen, die sich aus der Lage der Wohnung zum Betrieb ergeben, anzusetzen.[1] Der Mietwert für eine Wohnung kann i. d. R. anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden.[2] Sollte die Feststellung des ortsüblichen Mietp...mehr

Ungeachtet der gesetzlichen Regelungen gilt aufgrund der Erfahrungen in der Praxis bei Dienstleistungen weiterhin der Grundsatz, dass vorrangig die Preisvergleichsmethode anzuwenden ist.[1] Die Entgeltverrechnung hat dabei grundsätzlich im Wege der Einzelverrechnung (direkte Preisverrechnung) stattzufinden, wenn dies zumutbar ist. Dies trifft vor allem dann zu, wenn die betro...mehr

Rz. 178 Der einkommensteuerliche Wohnungsbegriff ist auch für § 2 Abs. 4 SvEV maßgebend. Dieser ist in Anlehnung an die bewertungsrechtliche Definition der Wohnung zu bestimmen. Eine Wohnung erfordert eine in sich geschlossene Einheit von Räumen mit einem eigenen Zugang, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist das Vorhandensein von Wasserver...mehr

Rz. 144 Der Wert der Sachbezüge nach § 8 Abs. 2 S. 1 EStG ist anhand der tatsächlichen Endpreise zu ermitteln. Der Endpreis entstammt dem Wettbewerbsrecht. Maßgebend für die Preisauszeichnung ist gem. § 1 PAngV der Preis, der einschließlich USt zu zahlen ist. Der Endpreis ist der Preis, der im allgemeinen Geschäftsverkehr von dem Letztverbraucher (Endverbraucher) am Markt al...mehr

Wohnen zur Miete in den 8 größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart ist noch einmal teurer geworden. Die für das aktuelle Wohnbarometer von ImmoScout24 ausgewerteten Angebotspreise (Neubau und Bestand) lagen im 4. Quartal 2023 im bundesweiten Schnitt 1,6 % über den Werten des Vorquartals – im Jahresvergleic...mehr

Der Arbeitgeber muss immer damit rechnen, dass das Finanzamt die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete vergleicht. Beim Vergleich zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete ist regelmäßig von der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten auszugehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, S...mehr

Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine Wohnung zu einem Mietpreis, der innerhalb der Mietpreisspanne des örtlichen Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen liegt, scheidet die Annahme eines geldwerten Vorteils regelmäßig aus. Das gilt auch dann, wenn der unterste Wert des Mietpreisspiegels angesetzt wird. Überlässt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen u...mehr

Die unentgeltliche Gestellung einer Unterkunft muss vertraglich vereinbart sein. Kommt der Arbeitgeber in Annahmeverzug, ist der tatsächliche Verkehrswert der Unterkunft festzustellen und dem Arbeitnehmer in bar auszugleichen. Bei Auszubildenden, die kostenlos untergebracht sind, dürfen Sachleistungen nur bis zu 75 Prozent auf den Ausbildungsvergütungsanspruch angerechnet we...mehr

1 Leitsatz Im Rechtsstreit über eine Mieterhöhung kann das Gericht bei Bestimmung der ortsüblichen Miete die sog. Stichtagsdifferenz, d. h. einen Zuschlag in Höhe der Inflationsrate, zu den Mietwerten des aktuellen Mietspiegels hinzurechnen. Die Höhe des Zuschlags bestimmt sich nach der Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes zwischen Abschluss der Datenerhebung zum Mietsp...mehr

Die Werte eines Mietspiegels sind häufig bereits im Zeitpunkt der amtlichen Veröffentlichung nicht mehr aktuell, wenn zwischen dem Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel, dessen Veröffentlichung und nachfolgend den Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter größere Zeiträume liegen, in denen die Mieten gestiegen sind.mehr

Im Rechtsstreit über eine Mieterhöhung kann das Gericht bei Bestimmung der ortsüblichen Miete die sog. Stichtagsdifferenz, d. h. einen Zuschlag in Höhe der Inflationsrate, zu den Mietwerten des aktuellen Mietspiegels hinzurechnen. Die Höhe des Zuschlags bestimmt sich nach der Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes zwischen Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel und ...mehr

AG München, Urteil v. 15.11.2023, 416 C 18778/23mehr

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In dem vom AG München entschiedenen Fall verlangte der Vermieter vom Mieter mit schriftlichem Mieterhöhungsverlangen vom 31.5.2023 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung im Stadtteil Sendling-Westpark mit Küche, Bad/WC, Kelleranteil und Garagenstellplatz (Baujahrkategorie 1978–1988) von 990 EUR auf 1.094,80 EUR. Die Mieter stimmt...mehr

Rz. 405 Die Gesetzesbegründung zur Einführung der Abs. 11 und 12 in § 22 durch das Mietspiegelreformgesetz stellt den Zusammenhang zu den Mietspiegeln her. Er verweist darauf, dass im Rahmen der Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II auch Leistungen für die Unterkunft erbracht werden und bei der Anerkennung der Aufwendungen für die Unterkunft als Bedarf diese auf ihr...mehr

Rz. 193 Ab dem Stichtag der Datenerhebung kann ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Bruttokaltmiete herangezogen werden (SG Dortmund, Urteil v. 17.3.2017, S 19 AS 4276/16). Es ist jedoch rechtswidrig, zur Konkretisierung der Angemessenheit von Kosten der Unterkunft den gesamten Landkreis undifferenziert als Vergleichsraum heranzuziehen (SG Magdeburg, Besch...mehr

Rz. 222 Das BSG hält daran fest, dass es zuvörderst Aufgabe der kommunalen Träger ist, bereits für das Verwaltungsverfahren ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft zu entwickeln (BSG, Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R). Damit können die für die Beurteilung der Angemessenheit entwickelten Kriterien umgesetzt werden. Rz. 223 Ist ein Konz...mehr