Tenor
Es wird festgestellt, dass in der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 zu TOP 1 und 2 keine Beschlüsse gefasst wurden.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Zu der Eigentümergemeinschaft N Promenade … in … C zählen 3 Wohneinheiten, wobei eine im Eigentum der Klägerin und zwei Wohneinheiten im Eigentum des Beklagten stehen.
Im Oktober 2017 gab es keine Verwaltung in der WEG. Mit Schreiben vom 23.10.2017 sprach die zu diesem Zeitpunkt in keinem Rechtsverhältnis mit der WEG stehende J E KG die Einladung zu einer Eigentümerversammlung für den 08.11.2017 aus. Die Klägerin wandte sich sodann mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 03.11.2017 an die J E KG und forderte diese auf, die Eigentümerversammlung nicht durchzuführen, da die J E KG nicht zur Ladung und Durchführung einer Eigentümerversammlung berechtigt sei. Dennoch fand am 08.11.2017 die Eigentümerversammlung ohne die Klägerin statt. Unter TOP 3 wurde die J E KG für den Zeitraum vom 08.11.2017 bis zum 07.11.2012 mit den Stimmen des Beklagten zur Verwalterin bestellt. In dem folgenden Rechtsstreit (Amtsgericht Bonn, Az. 27 C 179/17) wurde sodann mit Urteil vom 18.04.2018 festgestellt, dass in der Eigentümerversammlung vom 08.11.2017 zu TOP 1, 2 und 3 keine Beschlüsse gefasst worden waren.
Mit Schreiben vom 18.01.2018 sprach die J E KG erneut eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung für den 29.01.2018 aus. Am 29.01.2018 fand die Eigentümerversammlung sodann ohne die Klägerin statt. Unter TOP 2 wurde der in der Eigentümerversammlung vom 08.11.2018 unter TOP 3 gefasst Beschluss genehmigt und die J E KG für den Zeitraum vom 08.11.2017 bis zum 07.11.2012 mit den Stimmen des Beklagten zur Verwalterin bestellt.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass es sich hierbei erneut um ein Nichtbeschluss gehandelt habe. Mit der J E KG habe erneut, da auf der Eigentümerversammlung vom 08.11.2017 keine Beschlüsse gefasst worden waren, eine außerhalb der WEG stehende dritte Person zur Eigentümerversammlung eingeladen und die Eigentümerversammlung sodann durchgeführt.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass in der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 zu TOP 1 und 2 keine Beschlüsse gefasst worden sind
sowie
hilfsweise festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 2 (Wahl eines Verwalters – Bestätigung der Verwalterbestellung/ Erteilung einer Verwaltervollmacht und Abschluss eines Verwaltervertrags) aus der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 nichtig ist
sowie
äußerst hilfsweise den Beschluss zu TOP 2 (Wahl eines Verwalters – Bestätigung der Verwalterbestellung/ Erteilung einer Verwaltervollmacht und Abschluss eines Verwaltervertrags) (Wahl eines Verwalters) aus der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 für ungültig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Auffassung, dass vorliegend eine wirksame, wenn auch möglicherweise anfechtbare Beschlussfassung vorliege. Es sei zu berücksichtigen, dass die J E KG zumindest seit dem 08.11.2017 als „faktische” Verwalterin tätig sei und schon aus diesem Grund mit der WEG vertraut sei. Der hier gerügte Einladungsmangel habe sich zudem in keiner Form kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt, da er mit seiner Stimmenmehrheit in jedem Fall die J E KG gewählt hätte und auch immer wieder wählen würde.
Hinsichtlich der weiteren Details wird auf die wechselseitigen Schriftsätze, Anlagen und Protokolle der Gerichtsakte Bezug genommen, §§ 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
1. Auf der Eigentümerversammlung vom 29.01.2018 sind unter TOP 1 und 2 keine Beschlüsse gefasst worden.
Vorliegend hat mit der J E KG eine nicht zur Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung berechtigte Gesellschaft bzw. Person am 18.01.2018 eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung ausgesprochen und sodann in ihren Geschäftsräumen die Eigentümerversammlung am 29.01.2018 durchgeführt. Einen Beschluss, der die J E KG zur Verwalterin der WEG gemacht und damit zur Einladung und Durchführung berechtigt hätte, gab es nicht. Damit hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potentiell Einberufender ist oder war. Dies führt dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat (vgl. Bärmann/ Merle, 12. A., § 24 Rdn. 28, vorletzter Satz; Jennißen/Schultzky, 5. A., § 24 Rdn. 33a). Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der J E KG um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei, denn die J E KG wurde unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses...