Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Beschluss zu beschlossener Angelegenheit sowie Aufhebung einer Verwalterbestellung
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der. Rechtsbeschwerdeführer gegen den Beschluß des Landgerichts Schweinfurt vom 25. Juni 1984 wird zurückgewiesen.
II. Die Rechtsbeschwerdeführer haben samtverbindlich die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 6 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer sowie die frühere und jetzige Verwalterin der Wohnanlage. In dem Verfahren geht es um die Gültigkeit von Eigentümerbeschlüssen vom 14.1.1984 über die Abberufung der früheren und die Neuwahl der jetzigen Verwalterin.
1. In der Gemeinschaftsordnung (GO) heißt es:
§ 18 Nr. 2:
Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentümer nach 1000-stel Anteilen berechnet in der Versammlung vertreten ist.
§ 18 Nr. 5:
Die Abstimmung ist grundsätzlich offen. Jeder Miteigentümer hat soviele Stimmen, als sein Tausendstelanteil ab- oder aufgerundet umfaßt. Steht das Miteigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Bei der Feststellung der Stimmenmehrheit werden die Stimmen der nicht vertretenen Miteigentümer oder Enthaltungen nicht gewertet.
Nr. 7:
Eine Stimmenmehrheit von zwei Drittel aller (nicht nur der anwesenden oder vertretenen) Miteigentümer ist notwendig, zu einem Beschluß der zum Gegenstand hat
- die Abberufung oder Neubestellung eines Verwalters,
- die Entziehung des Wohnungseigentums.
§ 20 Nr. 2:
Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung der Pflichten bei Führung der Verwaltung oder bei Vorliegen eines anderen wichtigen Grundes kann die Eigentümerversammlung den Verwalter jederzeit abberufen. Die Abberufung kann nur beschlossen werden, wenn in dem Beschluß zugleich die Verwaltung neu geregelt wird.
Im Falle der Abberufung gilt – trotz eines eventuellen Rechtsstreites – der neue Verwalter als rechtsgültig bestellt.
Nr. 3:
Der Beschluß, der die Ernennung oder Abberufung eines Verwalters zum Gegenstand hat, bedarf zu seiner Wirksamkeit der in § 19 Ziffer 1 GO bezeichneten Grundpfandgläubiger, solange Rechte für sie im Grundbuch eingetragen sind. Dies gilt nicht für die Abberufung aus wichtigem Grund und für die Neuernennung eines Verwalters, nachdem der bisherige Verwalter aus wichtigem Grund abberufen worden ist.
In der Eigentümerversammlung vom 8.10.1983 wurde darüber abgestimmt, ob die damalige Verwalterin (Firma … im gegenseitigen Einvernehmen ausscheiden und durch eine andere Verwalterin abgelöst werden solle. Der Antrag Nr. 2 (zu TOP 3), nach dem der Verwalterwechsel zum 1.1.1984 hätte stattfinden sollen, wurde als mit 454 995 Ja-Stimmen gegen 457 694 Nein-Stimmen abgelehnt protokolliert. Der Antrag Nr. 4 (zu TOP 3), das Vertragsverhältnis mit der Firma … zum 30.6.1984 zu beenden und im Mai 1984 einen neuen Verwalter zu wählen, wurde mehrheitlich (628 716 Ja-Stimmen gegen 283 973 Nein-Stimmen) angenommen. Im Anschluß an diese Abstimmung wählten die Wohnungseigentümer eine aus 5 Mitgliedern bestehende Kommission zur Ausarbeitung eines neuen Verwaltervertrags.
Mit der Begründung, bei der Verkündung und Protokollierung des Abstimmungsergebnisses zum Antrag Nr. 2 (TOP 3) seien die Ja- und Nein-Stimmen verwechselt worden, dieser Antrag sei also nicht abgelehnt, sondern angenommen worden, lud die Firma … (frühere Verwalterin) mit Schreiben vom 21.12.1983 zu einer erneuten Eigentümerversammlung am 14.1.1984 ein. In diesem Schreiben heißt es:
„Einzige Tagesordnungspunkte sind:
- Abberufung des jetzigen Verwalters
- Neuwahl eines Verwalters.”
Die Eigentümerversammlung fand am 14.1.1984 statt. Das Protokoll hierzu enthält folgende Feststellungen:
„II. Beschlüsse:
TOP 1 – (Beschlußantrag Nr. 1)
Einvernehmliche Aufhebung des Verwaltervertrages und einvernehmliche Beendigung der Verwaltertätigkeit durch die … Immobilien GmbH zum 29. Februar 1984.
Abstimmungsergebnis: |
Ja-Stimmen: |
512, 007/1000stel |
Nein-Stimmen: |
423,206/1000stel |
|
Enthaltungen: |
0,000/1000stel. |
Miteigentümer … nimmt mit seinem Miteigentumsanteil an der Abstimmung nicht teil.
Ergebnis: Der Beschlußantrag wurde somit angenommen.
TOP 2 – (Beschlußantrag Nr. 2)
Neuwahl eines Verwalters.
Antrag: Die Gemeinschaft beschließt, die … Verwaltungsgesellschaft mbH, Schweinfurt, mit Wirkung vom 1. März 1984 bis längstens 31. Dezember 1985 als neuen Verwalter zu bestellen.
Abstimmungsergebnis: |
Ja-Stimmen: |
581,604/1000stel |
Nein-Stimmen: |
342,255/1000stel |
|
Enthaltungen: |
11,354/1000stel. |
Miteigentümer … nimmt mit seinem Miteigentumsanteil an der Abstimmung nicht teil.
Nach § 18 Abs. 7 der GO bedarf die Neubestellung eines Verwalters einer Stimmenmehrheit von zwei Drittel aller Miteigentümer.
Der Beschlußantrag wurde somit wegen fehlender zwei Drittel-Mehrheit als abgelehnt verkündet.
Der Verwalter hat Bedenken, daß diese Bestimmung der GO mit dem WEG vereinbar ist. Er...
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