Entscheidungsstichwort (Thema)
Änderungskompetenz durch Mehrheitsbeschlüsse
Leitsatz (amtlich)
Nach Umstellung auf eine teilweise Verbrauchssbhängige Heizkostenabrechnung sind die Wohnungseigentümer befugt, einmal durch Mehrheitsbeschluß eine Änderung festzulegen.
Normenkette
WEG § 21 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 S. 2, § 6 S. 2 Nr. 1
Verfahrensgang
LG Berlin (Beschluss vom 11.12.1987; Aktenzeichen 191 I 44/87) |
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 70 II 57/85) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert wird auf 5.000,– DM festgesetzt.
Gründe
In der Versammlung vom 26. Juni 1984 haben die Eigentümer zu TOP 8 c beschlossen, die Heizkosten zu 50 % nach Verbrauch und, zu 50 % nach Wohnflächenanteilen zu berechnen. In der Versammlung vom 25. Juni 1985 wurde zu TOP 1 und 2 ein Bericht des Verwalters bzw. des Verwaltungsbeirats über das Rechnungsjahr 1984 entgegengenommen. Zu TOP 3 wurde protokolliert, daß mit 11 Jastimmen zu 8 Neinstimmen bei 5 Enthaltungen folgender Antrag angenommen worden sei: „Die Eigentümerversammlung erteilt dem Verwalter für das Rechnungsjahr 1984 Entlastung. Der Eigentümer A. G. mit 70 Stimmen übt als Verwalter gemäß § 25 Abs. 5 WEG kein Stimmrecht aus”, sowie zu TOP 6, daß mit 92 Jastimmen zu 1 Neinstimme bei 1 Enthaltung folgender Antrag angenommen worden sei: „In Abänderung des Beschlusses zu TOP 8 c der Versammlung vom 26.6.1984 beschließt die Eigentümerversammlung, die Heizkostenverteilung ab 1.5.1985 wie folgt vorzunehmen: Verbrauchskostenanteil 50 %, Fixkostenanteil nach m² beheizter Wohnfläche 50 %”. Mit fristgerecht eingegangenen Beschlußanfechtungsanträgen hat der Antragsteller begehrt, die Beschlüsse vom 25. Juni 1985 zu TOP 3 und 6 für ungültig zu erklären, zu TOP 3 hilfsweise festzustellen, daß der Kostenansatz „Gerichts- und Anwaltskosten” in Höhe von 1.160,52 DM in der Verwaltungsabrechnung vom 21. Juni 1985 für das Kalenderjahr 1984 unzulässig und der Antragsteller nicht verpflichtet sei, hiervon den entsprechenden Anteil zu zahlen. Durch Beschluß vom 12. Januar 1987 hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Eigentümerbeschlüsse vom 25. Juni 1985 zu TOP 3 und 6 für ungültig erklärt. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht Berlin durch Beschluß vom 11. Dezember 1987 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die frist- und formgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1).
Das nach §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige Rechtsmittel ist in der Sache nicht gerechtfertigt. Es kann dahinstehen, ob die Beteiligte zu 1) durch mündlichen Verwaltervertrag ermächtigt worden ist, die Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Die Beschwerdebefugnis in 2. und 3. Instanz ergibt sich jedenfalls daraus, daß die Beteiligte zu 1) nicht nur Verwalterin, sondern auch (Mehrheits-)Miteigentümerin ist. Die übrigen Beteiligten sind durch den vom Amtsgericht bestellten Zustellungsbevollmächtigten zureichend in das Verfahren einbezogen worden.
Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 FGG), enthalt der angefochtene Beschluß des Landgerichts nicht.
Zur Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 25. Juni 1985 zu TOP 3 führt das Landgericht aus: Da die 5 Stimmenthaltungen nicht als Neinstimmen zu werten seien, sei der Beschluß formal zustandegekommen. Er sei aber für ungültig zu erklären, weil er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. Gegenstand der Beschlußfassung sei ausschließlich die Entlastung des Verwalters für das Rechnungsjahr 1984 gewesen. Anders als in dem vom Kammergericht durch Beschluß vom 15. Oktober 1986 (NJW-RR 1986, 1337) entschiedenen Fall habe hier zwar die Gesamtabrechnung vor der Beschlußfassung über die Entlastung vorgelegen. Die Verwalterin habe den Wohnungseigentümern aber nur etwa 10 Tage vor der Versammlung Gelegenheit gegeben, in ihren Büroräumen die Gesamtabrechnung einzusehen. Das sei nicht ausreichend, da die Wohnungseigentümer ein Recht darauf hätten, daß die Verwaltung ihnen die Gesamtabrechnung übersendet, damit sie diese in Ruhe überprüfen und ihre Schlußfolgerungen ziehen könnten. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.
Die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen ist Aufgabe der Tatsacheninstanzen. Die Auslegung ist revisionsrechtlich nur darauf zu überprüfen, ob sie den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen widerspricht, gegen Denkgesetze verstößt oder der Tatrichter sich sonst mit aktenkundigen Umständen nicht genügend auseinandergesetzt hat. Derartige Verstöße sind jedoch nicht ersichtlich. Bedenklich ist zwar insoweit, daß der angefochtene Beschluß nicht hinreichend auf das Erstbeschwerdevorbringen mit Schriftsatz der Beteiligten zu 1) vom 22. April 1987 (Bl. 118 ff. d.A.) eingeht, die Einladung nebst...