OLG Hamm Beschluss vom 14.03.1986 - 4 RE-Miet 2/85

Verfahrensgang

LG Arnsberg (Vorlegungsbeschluss vom 20.09.1985; Aktenzeichen 5 S 37/85)

AG Arnsberg (Aktenzeichen 12 (3) C 367/84)

Tenor

Hat der Vermieter/Eigentümer einer Wohnung für die Errichtung ces Hauses seinerzeit öffentliche Wohnungsfürsorgemittel in Anspruch genommen und sich dabei gegenüber der öffentlichen Hand u.a. verpflichtet, während der Laufzeit des Darlehns die Wohnung nur an einen näher bestimmten Kreis von Bediensteter der öffentlichen Hand zu vermieten sowie keine die sog. Kostenmiete überschreitende Miete zu erheben, so kann der Mieter (Bediensteter der öffentlichen Hand) dem Vermieter einem jetzt auf; 2 MHG gestützten Erhöhungsverlangen die vereinbarte Bindung an die Kostenmiete auch dann entgegenhalten, wenn das seinerzeit mitvereinbarte befristete Wohnungsbesetzungsrecht der öffentlichen Hand (Recht zur Benennung der Mieter) inzwischen erloschen ist, der Vermieter aber das Darlehn der öffentlichen Hand noch nicht vollständig zurückgezahlt hat.

Tatbestand

I.

Die Klägerin ist Nießbraucherin eines bebauten Grundstücks, auf dem die Beklagten – aufgrund eines am 10. Juni 1964 mit Wirkung ab 15. Juli 1964 mit dem Grundstückseigentümer (dem Rechtsvorgänger der Klägerin) auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages – Mieter einer 102,18 m² großen Wohnung sind.

Für die Errichtung des Hauses hat der Grundstückseigentümer (Rechtsvorgänger der Klägerin) öffentliche Mittel und Wohnungsfürsorgemittel in Anspruch genommen.

Bei der Mietsache handelt es sich um eine Wohnung, die mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden ist. Der hierzu mit der Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes … am 15. November 1963 abgeschlossene Darlehnsvertrag enthält u.a. folgende Regelungen:

In § 2 (Allgemeine Darlehnsbedingungen) heißt es u.a. zu den Pflichten des Schuldners (Eigentümers):

„Er verpflichtet sich, diese Rechtsvorschriften und Bestimmungen einzuhalten und für die Wohnungen keine höhere Miete sowie keine höheren Umlagen, Vergütungen und Zuschläge – unter Berücksichtigung der Nichterhebung der Zinsen für das in § 1 a bezeichnete Darlehen gemäß § 5 Abs. 1 – zu erheben, als es nach den für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden Mietpreisvorschriften, besonders nach § 72 des 2. Wohnungsbaugesetzes zulässig ist.”

…

§ 4 (Nutzung der Wohnungen) hat u.a. folgenden Wortlaut:

(1.) Der Schuldner verpflichtet sich, die Wohnungen, die mit den in § 1 genannten Darlehen gefördert werden, nur entsprechend den Auflagen des Bewilligungsbescheides zu nutzen, insbesondere sie für die Dauer des Darlehnsverhältnisses nur solchen Personen zu überlassen, die zu dem in Nr. 2 LBWD bezeichneten Personenkreis gehören, mit dgr Maßgabe, daß sie auf die Dauer von 20 Jahren seit dem Tage der Eintragung der zur Sicherung dieses Besetzungsrechts zugunsten des Landes … zu bestellenden beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 13 Abs. 5) nur an vom Land …, vertreten durch den Regierungspräsidenten in … als zuständige Wohnungsfürsorgebehörde, benannte Personen überlassen werden dürfen. …

(2.) Der Schuldner verpflichtet sich, bei jeder Vermietung einer der geförderten Wohnungen die vorgeschriebenen Miet/Nutzungsverträge abzuschließen und diese der zuständigen Wohnungsfürsorgebehörde spätestens 6 Wochen nach dem jeweiligen Bezug der Wohnung zur Kenntis vorzulegen. Er verpflichtet sich, keine höheren Mieten als die auf seinen Vorschlag von der Wohnungsfürsorgebehörde genehmigten Einzelmieten zu vereinbaren …

(3.) Der Schuldner verpflichtet sich, der Wohnungsfürsorgebehörde während der Dauer des Besetzungsrechtes jedes Freiwerden einer Wohnung unverzüglich anzuzeigen… Der Schuldner verpflichtet sich ferner, bei jeder Neuvermietung einer geförderten Wohnung nach Ablauf des Besetszungsrechts der Wohnungsfürsorgebehörde unverzüglich anzuzeigen, mit welchen Personen das neue Mietverhältnis abgeschlossen wird …

§ 5 (Verzinsung und Tilgung) hat u.a. folgenden Wortlaut:

(1.) Das in § 1 genannte Darlehen ist zum 1. Januar des auf den Bezug der geförderten Wohnungen folgenden Kalenderjahres oder – wenn sich der Bezug der Wohnungen aus Gründen verzögert, die der Schuldner zu vertreten hat – vom 1. Januar des Kalenderjahres an, das auf den im Bewilligungsbescheid festgesetzten Fertigstellungstermin folgt, mit jährlich 4 v.H. zu verzinsen und mit jährlich 1 v.H. zuzüglich der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen. Die Zinsen werden bis auf Widerruf durch Erlaß des Ministers für Wiederaufbau oder durch den Gläubiger, längstens jedoch auf die Dauer von 30 Jahren vom Beginn der Laufzeit des Darlehns gemäß Satz 1 an, nicht erhoben. …

§ 11 (Rückzahlungsrecht des Schuldners) enthält in Abs. 2 folgende Regelung:

… Der Schuldner ist berechtigt, bei dem Gläubiger über die Wohnungsfürsorgebehörde – unbeschadet der Bestimmungen der Nr. 83–86 WFB 1957 – die Aufhebung der Zweckbindung und den Verzicht auf die Ausführung des Besetzungsrechtes für die geförderten Wohnungen zu beantragen, wenn das gewährte Darlehen ohne rechtliche Verpflic...