24. Anlage V 2023 für Einkünfte aus Vermietung und Verpa ... / 24.11 Erhaltungsaufwendungen, die auf bis zu fünf Jahre verteilt werden können (§§ 11a, 11b EStG, § 82b EStDV)

Zeilen im Formular: 42–46

Die Hinweise vor Zeilen 42 bis 46 betreffen größere Erhaltungsaufwendungen im o. g. Sinne, die aber auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden können.

Vor Zeile 42 ist zunächst die Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen nach § 11a EStG und bei Baudenkmalen nach § 11b EStG angesprochen. Größere Aufwendungen zur Erhaltung eines Gebäudes können unabhängig vom Entstehungszeitpunkt der Aufwendungen und von der Art der Nutzung (also auch bei Nutzung zu anderen als Wohnzwecken) auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, wenn es sich um Aufwendungen handelt:

• für Maßnahmen i. S. des § 177 Baugesetzbuch an einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 11a EStG),
• für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines im Inland belegenen Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat (§ 11a EStG),
• zur Erhaltung von Baudenkmalen (§ 11b EStG) – vgl. Teil II Tz 6.4.4.

Entfallen Aufwendungen i. S. der §§ 11a und 11b EStG teilweise auf eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung, so kann insoweit ein Abzug nach § 10f Abs. 2 EStG "wie" Sonderausgaben in Betracht kommen. Vgl. Tz 27.2 unter Erläuterungen zur Anlage FW, Zeilen 12 bis 13 und vgl. Teil II Tz 6.4.3.

Nach § 82b EStDV kann der Steuerpflichtige für größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, abweichend von § 11 Abs. 2 EStG auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen. Ein Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken, wenn die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche (zum Begriff vgl. Teil II Tz 1.7.4.3) beträgt. Zum Gebäude gehörende Garagen sind ohne Rücksicht auf ihre tatsächliche Nutzung als Wohnzwecken dienend zu behandeln, soweit in ihnen nicht mehr als ein Pkw für jede in dem Gebäude befindliche Wohnung untergestellt werden kann. Räume für die Unterstellung weiterer Kfz sind stets als nicht Wohnzwecken dienend zu behandeln (§ 82b, § 84 Abs. 4a EStDV).

In Zeile 56 ist der Gesamtaufwand aus den in 2023 bezahlten und (erstmals ab 2023) zu verteilenden Erhaltungsaufwendungen einzutragen und gleichzeitig anzugeben, was davon in 2023 abgezogen werden soll. Bei erstmaliger Geltendmachung von Erhaltungsaufwendungen soll auch hier eine Einzelaufstellung beigefügt werden, in der neben dem gezahlten Rechnungsbetrag auch das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unternehmen angegeben sind. Bei direkter Zuordnung der Aufwendungen ist dieser Betrag in Zeile 57, bei verhältnismäßiger Ermittlung ist der abzugsfähige Betrag in Zeile 58 einzutragen.

Die Zeilen 60 bis 71 betreffen Erhaltungsaufwendungen aus früheren Jahren, also größere Aufwendungen, die vor dem 1.1.2023 geleistet worden sind und von denen schon ein Teil (z. B. ein Fünftel) bei früheren Veranlagungen berücksichtigt wurde. Die in Betracht kommenden Beträge können aus den Steuererklärungen der Vorjahre entnommen werden. Hierzu gehören die o. g. Erhaltungsaufwendungen nach §§ 11a, 11b EStG und die zu verteilenden Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV.

Zu umfangreichen Erhaltungsaufwendungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes gemacht werden, wird auf die Ausführungen zum "Anschaffungsnahen Aufwand" (vgl. Tz 24.10.3) verwiesen.

Für die Verteilung auf zwei bis fünf Jahre gilt im Übrigen:

• Hat der Vermieter größere Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Entstehung nicht als Werbungskosten abgezogen und vor Bestandskraft der Veranlagung dieses Jahres auch keine Verteilung nach § 82b EStDV gewählt, so kann er nach dem BFH-Urteil vom 27.10.1992, BStBl 1993 II S. 589 trotzdem die Aufwendungen anteilig gleichmäßig auf die folgenden Jahre des Verteilungszeitraums verteilen, wobei jedoch der auf das bestandskräftig veranlagte Jahr der Entstehung (d. h. der Bezahlung) entfallende Anteil der Aufwendungen dabei nicht zu berücksichtigen ist. Die gleichen Rechtsfolgen treten ein, wenn das Finanzamt größere Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Entstehung bestandskräftig zu Unrecht als Herstellungskosten (also nur mit der AfA) berücksichtigt hat (BFH-Urteil vom 27.10.1992, BStBl 1993 II S. 591) oder wenn der Steuerpflichtige größere Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Entstehung weder voll nach § 11 Abs. 2 EStG noch anteilig nach § 82b EStDV als Werbungskosten abgezogen hat und für das Jahr der Entstehung Festsetzungsverjährung eingetreten ist; auch in diesem Fall können die Aufwendungen noch anteilig auf die folgenden Jahre des Verteilungszeitraums verteilt werden (BFH-Urteil vom 24.11.1992, BStBl 1993 II S....