Dr. Klaus-Hermann Dyck, Prof. Dr. Sven Hayn
Rn. 236
Stand: EL 36 – ET: 06/2022
Die Hypothek ist eine Grundstücksbelastung des Inhalts, dass an den Hypothekengläubiger eine "bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist" (§ 1113 Abs. 1 BGB). Eine Hypothek kann auch für eine künftige oder bedingte Forderung bestellt werden (vgl. § 1113 Abs. 2 BGB). "Kraft der Hypothek haftet das Grundstück auch für die gesetzlichen Zinsen der Forderung sowie für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung" (§ 1118 BGB). Die gewöhnliche Hypothek (Verkehrshypothek) kann als Brief- oder Buchhypothek bestellt werden.
Rn. 237
Stand: EL 36 – ET: 06/2022
Der Hypothekenbrief ist eine von dem Grundbuchamt über die Hypothek ausgestellte öffentliche Urkunde. Sofern nicht die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen ist, erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst, wenn ihm der Brief übergeben wird (vgl. § 1117 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Erteilung eines Hypothekenbriefs kann auch ausgeschlossen werden (vgl. § 1116 Abs. 2 BGB).
Rn. 238
Stand: EL 36 – ET: 06/2022
Grundlage der Buchhypothek bildet allein das Grundbuch. Besteht für eine Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken (Gesamthypothek), so haftet jedes Grundstück für die ganze Forderung und der Gläubiger kann die Befriedigung nach seinem Belieben aus jedem der Grundstücke ganz oder zu einem Teil suchen (vgl. § 1132 BGB).
Rn. 239
Stand: EL 36 – ET: 06/2022
Die Sicherungshypothek ist ein streng akzessorisches Grundpfandrecht, weil das Recht des Gläubigers aus der Hypothek sich nur nach der Forderung bestimmt und der Gläubiger sich zum Beweis der Forderung nicht auf die Eintragung berufen kann (vgl. § 1184 Abs. 1 BGB). Sie kann nur als Buchhypothek bestellt werden und muss im Grundbuch als Sicherungshypothek bezeichnet sein (vgl. § 1184 Abs. 2 BGB). Hypotheken für Forderungen aus Schuldverschreibungen auf den Inhaber, aus einem Wechsel oder aus einem anderen Papier, das durch Indossament übertragen werden kann, können nur als Sicherungshypotheken bestellt werden (vgl. § 1187 BGB).
Rn. 240
Stand: EL 36 – ET: 06/2022
"Eine Hypothek kann auch in der Weise bestellt werden, dass nur der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, bestimmt, im Übrigen die Feststellung der Forderung vorbehalten wird" (§ 1190 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es geht dabei konkret um die Sicherung der Forderungen, die sich dauernd verändern oder der Höhe nach noch nicht feststehen. Solch eine Hypothek gilt immer als Sicherungshypothek, auch wenn sie im Grundbuch nicht als solche bezeichnet ist.
Rn. 241
Stand: EL 36 – ET: 06/2022
Die Grundschuld ist eine Grundstücksbelastung des Inhalts, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (vgl. § 1191 BGB). Sie kann auch als Brief- oder Buchgrundschuld bestellt werden. Ihrem Wesen nach ist sie eine abstrakte, d. h. von ihrem Rechtsgrund losgelöste, dingliche Schuld. Das Bestehen der Grundschuld ist also von der Existenz der persönlichen Forderung unabhängig. Prinzipiell sind auf die Grundschuld die Vorschriften über die Hypothek entsprechend anwendbar, freilich nur soweit sich nicht daraus etwas anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt (vgl. § 1192 BGB).
Rn. 241a
Stand: EL 36 – ET: 06/2022
Die Frage, ob eine grundbuchrechtliche Sicherung anzugeben ist, wenn alle Voraussetzungen dafür vorliegen, eine Eintragung im Grundbuch jedoch (z. B. aus Kostengründen) nicht betrieben wird, ist zu bejahen. Mit Aushändigung der Eintragungsbewilligung sind die Beteiligten an die Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung gebunden (vgl. § 873 Abs. 2 BGB). Die Eintragung im Grundbuch ist zwar rechtsbegründend für das Entstehen des Grundpfandrechts (vgl. § 873 Abs. 1 BGB). Da dieser Rechtsakt aber jederzeit nachgeholt und vom Schuldner nicht mehr verhindert werden kann, hat der Gläubiger einen Grad der Absicherung erreicht, der wirtschaftlich dem eingetragenen Grundpfandrecht entspricht; durch geeignete Vorkehrungen kann auch eine Rangsicherung erreicht werden. Dies wiederum hat nach hier vertretener Ansicht zur Folge, dass bereits mit Aushändigung der Eintragungsbewilligung an den Gläubiger eine entsprechende Grundstücksbelastung nicht mehr zu verhindern ist, mithin wirtschaftlich als bereits vorhanden angesehen werden muss.
Rn. 242
Stand: EL 36 – ET: 06/2022
Die Rentenschuld ist eine Grundschuld, bei der kein bestimmtes Kap., sondern eine Geldrente in regelmäßig wiederkehrenden Terminen aus dem Grundstück zu zahlen ist (vgl. § 1199 Abs. 1 BGB). Dabei "muss der Betrag bestimmt werden, durch dessen Zahlung die Rentenschuld abgelöst werden kann. Die Ablösungssumme muss im Grundbuch angegeben werden" (§ 1199 Abs. 2 BGB). "Eine Rentenschuld kann in eine gewöhnliche Grundschuld, eine gewöhnliche Grundschuld kann in eine Rentenschuld umgewandelt werden" (§ 1203 Satz 1 BGB).